Este ladrillo es la ruina
El tablero empresarial que naci¨® con el 'boom' muere y da paso a otro controlado por la banca
La crisis ha derrumbado multitud de mitos. No se ha salvado ni uno de los m¨¢s arraigados en Espa?a: que el valor de la propiedad inmobiliaria nunca baja. Pues s¨ª lo hace, y bastante. Pero para que la leyenda haya acabado hecha a?icos se han tenido que venir abajo otros cuentos que no hace tanto contaban administraciones y empresarios. Uno de ellos, que las inmobiliarias espa?olas eran las m¨¢s solventes del mundo o que estaban a salvo de la crisis financiera internacional. Hoy nadie se atreve a decirlo.
El imperio del ladrillo que se fragu¨® a comienzos del siglo XXI se ha desvanecido por completo. El concurso de Habitat, el segundo mayor de la historia, ha rematado el desplome. Las grandes gestas de sus protagonistas -Luis Portillo, Fernando Mart¨ªn, Bruno Figueras, Enrique Ba?uelos, Rom¨¢n Sanahuja...- se antojan hoy enormes fiascos. Ninguno de ellos resisti¨® el estallido de la burbuja inmobiliaria, que se infl¨® a base de construir y crecer a espaldas de la demanda real, con una elevad¨ªsima deuda y la compra indiscriminada de suelos, muchas veces con independencia de su calificaci¨®n. Los analistas todav¨ªa no ven el final de los procesos concursales. "Es posible que caigan m¨¢s empresas. La clave es la actuaci¨®n de las entidades financieras. Las l¨ªneas de cr¨¦dito del ICO, por ejemplo, no se est¨¢n trasladando todav¨ªa al sector", asegura el director de an¨¢lisis inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Pep Ruiz.
Los proyectos de Portillo, Ba?uelos, Figueras y Mart¨ªn fracasaron
En 2006 las firmas crecieron a base de compras de suelo y una gran deuda
Metrovacesa y Colonial est¨¢n ya controladas por entidades financieras
Los concursos y despidos se extienden por toda la industria auxiliar
Las seis mayores operaciones requirieron 22.250 millones de euros
Los optimistas creen que el 'crash' durar¨¢ entre tres y cuatro a?os
A pesar de ser previsible, el concurso de Habitat ha ca¨ªdo como una losa sobre el sector. Los empresarios cre¨ªan ver la luz cuando, a la vuelta del verano, la banca acreedora parec¨ªa haber tejido una malla para que no cayeran Colonial y Reyal Urbis. Muchas empresas pensaban que cajas y bancos no permitir¨ªan que hubiera una segunda Martinsa-Fadesa que disparara sus tasas de morosidad. Se equivocaron. Cayeron Restaura, luego Trem¨®n y por ¨²ltimo Habitat. Ni el m¨¢s ilustre parece estar a salvo.
Si bien todav¨ªa se desconoce cu¨¢ntos procesos quedan -ni si ¨¦stos desembocar¨¢n en la liquidaci¨®n de las sociedades-, s¨ª est¨¢ claro que se ha roto el tablero empresarial y que est¨¢ naciendo otro. Con otros due?os y otros planes. ?Qui¨¦nes? Los analistas coinciden: la banca lo decidir¨¢.
Las entidades financieras no s¨®lo se han quedado con activos inmobiliarios a cambio de cancelar deuda en los ¨²ltimos meses, sino que se ha hecho con los dos buques insignia del sector: Metrovacesa y Colonial. Varias entidades financieras han convertido sus cr¨¦ditos subordinados en participativos, es decir, han transformado la deuda en capital y acciones. "Las inmobiliarias del futuro son las de los bancos. Se est¨¢n convirtiendo en plataformas que van engordando", sostiene el consejero delegado de la consultora especializada en finanzas corporativas Irea, Mikel Echavarren.
"No es descabellado", dice el directivo de un banco de medio tama?o. "Tenemos esa idea. No s¨¦ si vamos a crear de nuevo una filial inmobiliaria en 2009 o en 2010, pero lo haremos. Con las participaciones que tenemos en empresas inmobiliarias, ya veremos", asegura. Este directivo sostiene que en el primer semestre del a?o el panorama cambiar¨¢. "Vamos a firmar refinanciaciones m¨¢s acordes con el momento, m¨¢s realistas", subraya. Pero pone una condici¨®n: "Tienen que ser proyectos viables, con activos comprados a buen precio".
Y ah¨ª es cuando sale a relucir el cuento de la lechera que hizo fortuna durante los a?os del boom inmobiliario. La jarra empez¨® a resquebrajarse en 2006, cuando estos empresarios se enredaron en crear aut¨¦nticos imperios del ladrillo con deuda y sin apenas fondos propios. Amasaron grandes fortunas y se dejaron ver en las listas Forbes de los m¨¢s ricos del mundo. Sus aventuras costaron muy caro. Los seis primeros grupos inmobiliarios (Metrovacesa, Colonial, Reyal Urbis, Martinsa-Fadesa, Habitat y Afirma) emplearon 22.250 millones de euros para crecer.
Pese a los mensajes de tranquilidad del Gobierno, la crisis financiera internacional lleg¨® a Espa?a en forma de sequ¨ªa. Las entidades financieras cortaron el cr¨¦dito, no s¨®lo para los planes de las promotoras, sino tambi¨¦n para la compra de viviendas.
El negocio se par¨® en seco. El par¨®n se extendi¨® con rapidez desde la segunda residencia hasta la vivienda habitual. Primero se fueron los inversores que compraban para especular y que representaban un 40% de la demanda, y luego, los compradores que quer¨ªan el piso para vivir. Las ventas ca¨ªan y el stock de viviendas segu¨ªa creciendo. Hasta junio hab¨ªa al menos 675.000 sin vender en manos de las inmobiliarias, a las que se sumaban las que ten¨ªan los inversores, que se convirtieron en competencia del promotor.
El precio de la vivienda empez¨® a bajar y los proyectos se pararon. El mercado del suelo, que meses antes herv¨ªa, tambi¨¦n se paraliz¨®. Las complicaciones aumentaban. Las empresas no llegaban a los vencimientos de la deuda, no vend¨ªan pisos y no pod¨ªan desinvertir porque nadie quer¨ªa sus activos. Y a la vez, los t¨ªtulos y los terrenos con los que hab¨ªan garantizado las compras se derrumbaban. El mercado ya daba los primeros s¨ªntomas de hartazgo: Llanera pidi¨® el concurso, y Ba?uelos y Portillo tuvieron que arrojar la toalla y dejar sus empresas. Habitat fue el punto culminante de ese a?o. En diciembre mand¨® un aviso: o le refinanciaban su cr¨¦dito o ped¨ªa el concurso.
Lejos de amainar, la tormenta es hoy m¨¢s brusca. Los dos mayores concursos de acreedores de la historia los han protagonizado dos inmobiliarias que ya hab¨ªan logrado refinanciar su deuda. Martinsa-Fadesa lo present¨® en julio, con un pasivo de 7.200 millones, mientras que la agon¨ªa de Habitat fue m¨¢s larga y dur¨® hasta la semana pasada, cuando Figueras se dio por vencido. Las dos mayores inmobiliarias, Metrovacesa y Colonial, han acabado en manos de las entidades financieras acreedoras. Y Reyal Urbis y Afirma (la antigua Astroc) han logrado renegociar la deuda, pero con apuros.
Las promotoras que hasta ahora hab¨ªan dado la espalda al patrimonio en alquiler lo est¨¢n pasando especialmente mal. Sin poder hacer caja por las ventas y con un elevad¨ªsimo nivel de deuda, ven c¨®mo los activos que les costaron millones siguen depreci¨¢ndose. Inmobiliarias, abogados, asesores y entidades financieras arremeten en privado contra las tasadoras y las agencias de valoraci¨®n. Son sonados los deterioros de los activos de Colonial, Aisa, Habitat y, en especial, de Martinsa-Fadesa.
En el sector comparan estas agencias con las de rating. En boca de todos est¨¢ CB Richard Ellis, que es la que realiza m¨¢s valoraciones de activos en Espa?a. Fuentes de la consultora replican, no obstante, que ellos no hacen m¨¢s que recoger lo que hace el mercado. "No lo inflamos; si acaso, el mercado estaba inflado", dicen. Y recuerdan que sus documentos a?aden dos cl¨¢usulas: que la valoraci¨®n s¨®lo puede ser usada para el fin para el que se ha pedido y que siempre se matiza que depende de que la informaci¨®n que haya dado la empresa sea buena. El problema es que con esas valoraciones se daban cr¨¦ditos. Y que hoy los promotores est¨¢n atrapados por la compra de un terreno que no vale lo que pagaron.
La directiva de una entidad catalana lo tiene claro: "Hay unas normas estupendas del Banco de Espa?a que vienen a decir que un campo de patatas debe valorarse y financiarse como un campo de patatas, y no en funci¨®n de lo que puede ser dentro de ocho a?os. Pero entiendo que si viene un inversor extranjero, lo ¨²ltimo que quiere ver es una valoraci¨®n en base a la normativa espa?ola". La abundancia de campos de patatas que deb¨ªan ser urbanizaciones es uno de los motivos de las refinanciaciones. El directivo de un banco extranjero en Espa?a matiza que en realidad las refinanciaciones son "aplazamientos". Lo que en el sector se ha popularizado como "la patada hacia delante".
El consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren, lleva ya 16 renegociaciones con la banca y unos 8.000 millones refinanciados. Un volumen que espera duplicar dentro de poco. "La banca es cada vez m¨¢s hostil", asegura. El ox¨ªgeno que da asfixia, puesto que las condiciones son cada vez m¨¢s duras. "El cr¨¦dito se encarece demasiado. Al Eur¨ªbor se le quiere aplicar un diferencial de 300 puntos b¨¢sicos, lo que no puede aceptarse en un escenario de bajada de tipos de inter¨¦s", explica Echavarren.
La firma de un aplazamiento de los pagos de una deuda se acompa?a de un plan de negocio muy estricto, pr¨¢cticamente con la ¨²nica funci¨®n de tener caja para afrontar la deuda. Son programas que un consultor del sector califica de "realistas", pero con los que se corta de tajo la posibilidad de seguir construyendo. La mayor¨ªa contempla una ca¨ªda de las ventas e incluso que los clientes den marcha atr¨¢s; descuentos medios del 20% en el precio de los pisos o directamente operaciones sin margen de beneficio; la reducci¨®n de costes y plantilla y el freno a nuevas inversiones. Y, por supuesto, congelar las nuevas promociones. El paisaje espa?ol es una expresi¨®n de estos planes: grandes extensiones de terreno en la costa con las calles urbanizadas, con aceras y farolas, pero sin una vivienda.
"La viabilidad de estos aplazamientos depender¨¢ de que las estrategias de las administraciones para dar liquidez a los mercados se cumplan", asegura Manel Maragall, socio de Garrigues. Pero un promotor inmobiliario que pide no ser identificado sostiene que para que un plan de refinanciaci¨®n sea realista, deber¨ªa contemplar una condonaci¨®n de parte de la deuda y aplazar los pagos por completo mientras dure el temporal. "Los plazos de los planes de negocio son cortos. Se habla de congelar la actividad para replantear el sector durante cuatro o cinco a?os. Pero la promoci¨®n de viviendas es compleja y necesita de periodos que llegan hasta los ocho a?os", coincide Pep Ruiz, de AFI.
La soluci¨®n no s¨®lo ata?e a las empresas heridas, sino al conjunto de la econom¨ªa. El crash del ladrillo est¨¢ teniendo m¨¢s efectos de lo esperado. Un sector en plena recesi¨®n que supon¨ªa el 18% del PIB espa?ol est¨¢ arrastrando a toda la industria complementaria. Un 56% de las empresas declaradas en concurso de acreedores lo hicieron forzadas por la crisis del sector, de acuerdo con Axesor, que analiza los datos de los registros mercantiles.
Los expedientes de regulaci¨®n de empleo tambi¨¦n hacen mella en el sector: las propias inmobiliarias (Habitat), complejos urban¨ªsticos (Marina d'Or), agencias de intermediaci¨®n (Don Piso), industrias de enchufes (Sim¨®n) y sanitarios (Roca), cementeras (Norden), cer¨¢mica (Sugra?es), pizarra (Ferlosa), gr¨²as (Jaso)... Hasta 520.000 personas se han quedado en el paro procedentes de este sector. Un volumen que la industria, tambi¨¦n en plena crisis, no podr¨¢ absorber, tal y como pensaban las administraciones.
Y de rebote, esta crisis tambi¨¦n est¨¢ impactando en otros sectores estrat¨¦gicos para la econom¨ªa espa?ola, como la energ¨ªa. El ejemplo es Repsol. Sacyr Vallehermoso, asfixiada por una deuda de 18.000 millones, puso en jaque la estabilidad accionarial de Repsol, principal petrolera espa?ola. El grupo constructor e inmobiliario que preside Luis del Rivero negocia con la rusa Lukoil la venta de su paquete accionarial del 20% de Repsol, lo cual ha puesto de manifiesto el poder que adquiri¨® el sector del ladrillo en los ¨²ltimos a?os y a la vez el abismo al que est¨¢ abocado ahora.
?Hasta cu¨¢ndo durar¨¢ el crash? Las ventas siguen en ca¨ªda libre, aunque fuentes del sector financiero sostienen que hay bancos que est¨¢n dando ¨®rdenes de subrogar todos los cr¨¦ditos de promotores al m¨¢ximo de compradores de vivienda posible. "Prefieren tener el riesgo repartido entre cien ciudadanos que concentrarlo en una sola empresa", dicen las fuentes. Los precios tambi¨¦n siguen cayendo. El sector al completo, incluidas las promotoras, admite que lo hacen m¨¢s de lo que dicen los n¨²meros oficiales. Las estad¨ªsticas del ministerio se?alan un aumento del 0,4%, y las del Instituto Nacional de Estad¨ªstica, un descenso del 0,3%. Nada comparable con los descuentos del 20% que anuncian en las fachadas varios promotores.
A pesar de que las inmobiliarias dicen que los precios no caer¨¢n m¨¢s, esta semana, un informe de Credit Suisse prev¨¦ un desplome del 30%. Es m¨¢s, detecta bajadas "de los precios nominales" en Madrid y Barcelona y pronostica una mayor subida de las carteras de cr¨¦ditos morosos, que se?ala como principal problema de la banca espa?ola.
Los m¨¢s optimistas hablan de entre tres y cuatro a?os de crisis del sector, y los m¨¢s pesimistas, hasta de ocho. "La crisis financiera se resolver¨¢ de forma m¨¢s r¨¢pida, entre seis y nueve meses. La inmobiliaria, sobre todo la actividad residencial, durar¨¢ m¨¢s y se despejar¨¢ a medio o largo plazo. Primero debe haber una recuperaci¨®n de la demanda, y para ello, del empleo", afirma el presidente del banco hipotecario Eurohypo en Espa?a, Jos¨¦ Luis Zanetty.
Las inmobiliarias miran hace tiempo hacia el capital riesgo, los fondos soberanos o los grupos inversores familiares espa?oles para recibir una inyecci¨®n de capital que les permita seguir trabajando. Tras el fracaso de la entrada del fondo Investment Corporation of Dubai (ICD) y de un inversor for¨¢neo en Habitat, esta posibilidad quedaba en v¨ªa muerta. Hasta que esta semana el grupo brit¨¢nico First Mile Investments anunciaba que tomar¨ªa casi el 70% de Aisa. Echavarren cree que no ser¨¢ un gran desembarco: "En general, quieren activos en alquiler y en grandes ciudades, y no promociones. Este capital esperar¨¢ a que se configuren las inmobiliarias del futuro". Hasta entonces, el sector inmobiliario sigue nadando contracorriente.
El regreso de los bancos
Las entidades financieras espa?olas est¨¢n metidas de lleno en el sector inmobiliario. Las dos operaciones paradigm¨¢ticas son las de Metrovacesa y Colonial, en las que la familia Sanahuja y Luis Portillo, respectivamente, han cedido el control de la empresa a la banca acreedora. Pero su presencia llega por varias v¨ªas. La primera y tradicional, la de las ejecuciones hipotecarias. Pero los bancos y cajas no quieren que la morosidad se dispare. Por ello, en los procesos de refinanciaci¨®n algunas entidades cancelan deuda a cambio de activos. Durante los nueve primeros meses del a?o, Banco Santander compr¨® activos inmobiliarios por valor de 2.700 millones; Banc Sabadell, por m¨¢s de 500 millones, y BBVA, por 340 millones. Caixa Catalunya tambi¨¦n adquiri¨® inmuebles durante el proceso de renegociaci¨®n de la deuda de la catalana Fbex, y La Caixa inyect¨® 500 millones en una ampliaci¨®n de capital de su filial Servihabitat.
Si la entidad financiera se queda el activo por un precio id¨¦ntico a la deuda contra¨ªda, no es necesario hacer ninguna provisi¨®n. Si lo hace por un precio menor, el Banco de Espa?a obliga a realizar un reconocimiento de las p¨¦rdidas en la cuenta de resultados.
El presidente en Espa?a del banco hipotecario Eurohypo, Jos¨¦ Luis Zanetty, opina que se trata de "una buena salida" para "activos buenos". "Es una forma de dar tiempo al mercado para que se recupere", asegura. "Siempre ha pasado. En todas las crisis, las entidades financieras han acaparado inmuebles. En la d¨¦cada de 1990 crearon inmobiliarias para sacar producto", afirma el director de inmobiliario de Analistas Financieros Internacionales, Pep Ruiz. La Caixa participaba en Colonial; Banc Sabadell, en Landscape; Banesto, en Urbis; Caixa Catalunya, en Riofisa... Hoy, por ejemplo, Banc Sabadell planea reconstruir su antigua filial inmobiliaria.
El problema surge, afirma Ruiz, cuando los bancos se quedan con las "joyas de la corona" de cada inmobiliaria. "Se quedan un edificio de oficinas y no un suelo r¨²stico. El primer efecto es que se empobrecen los activos de la empresa. A corto plazo le solucionan la vida. A medio, se la complican", sostiene. -
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