Auge y pinchazo inmobiliario

Tras los concursos de acreedores -las antiguas suspensiones de pagos- presentados por Martinsa-Fadesa, Grupo Trem¨®n y Habitat, entre otras muchas compa?¨ªas inmobiliarias, m¨¢s de un centenar en lo que va de a?o, o la cesi¨®n de su control a la banca acreedora, como es el caso de Colonial o Metrovacesa, el libro de Jos¨¦ Luis Campos Echeverr¨ªa, un an¨¢lisis de las ra¨ªces, las causas y las consecuencias positivas y negativas de la burbuja inmobiliaria, cobra m¨¢s relevancia y actualidad si cabe.

Un an¨¢lisis cimentado adem¨¢s en multitud de datos, estad¨ªsticas y referencias. Aunque, como advierte el autor, las estad¨ªsticas de vivienda, contrariamente a las de Bolsa, "son muy recientes (de los a?os setenta), lo que nos priva de una visi¨®n hist¨®rica que quiz¨¢ generar¨ªa una expectativa a largo plazo m¨¢s serena de la situaci¨®n, y adem¨¢s hubiera ayudado a atemperar las evidentes exageraciones del periodo".

El avance de la construcci¨®n de viviendas en Espa?a en los ¨²ltimos a?os, en cualquier caso, se ha apoyado en un incremento muy notable del endeudamiento de las familias, que se ha situado a un nivel tal que las obligaciones financieras contra¨ªdas por las mismas comprometen una porci¨®n ya muy elevada de su renta disponible, se?ala en la introducci¨®n de esta obra el catedr¨¢tico de Estructura Econ¨®mica de la Universidad de Alcal¨¢ Antonio Torrero Ma?as.

La tendencia creciente del mercado inmobiliario de la vivienda no puede sostenerse indefinidamente; la acumulaci¨®n de endeudamiento ha sido posible por el prolongado descenso de los tipos de inter¨¦s, nominales y reales, y por el f¨¢cil acceso a la financiaci¨®n internacional de nuestro sistema bancario. Ninguna de esas circunstancias conforma las expectativas actuales, aunque en las ¨²ltimas semanas hayan vuelto a la senda de la reducci¨®n de su importe los tipos de inter¨¦s y el Euribor, ¨ªndice al que est¨¢n referenciadas buena parte de las hipotecas suscritas en los ¨²ltimos a?os en Espa?a.

Todo parece indicar que la vivienda, que ha estimulado el crecimiento econ¨®mico y el empleo durante un largo periodo, influir¨¢ en sentido contrario en la econom¨ªa y en la ocupaci¨®n en los pr¨®ximos a?os. Ya lo estamos sufriendo, como muestran a las claras las cifras de paro registradas en las oficinas del Instituto Nacional de Empleo (Inem) de noviembre, 171.243 personas m¨¢s, con lo que la cifra total de desempleados roza ya la barrera de los tres millones. Muchos de ellos atribuibles directamente a la crisis del sector constructor e inmobiliario.

Es precisamente este escenario, el del auge y pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el largo ajuste al que estamos abocados, el que analiza el autor con detalle: precios, patrimonio inmobiliario, oferta y demanda de vivienda, el cr¨¦dito hipotecario y la vivienda, coyuntura de la vivienda, la formaci¨®n de la burbuja, puntos de ruptura y efecto del pinchazo de la burbuja sobre la econom¨ªa y sus actores.

El segundo aspecto de la obra de Jos¨¦ Luis Campos Echeverr¨ªa que resalta el catedr¨¢tico Antonio Torrero Ma?as es su perspectiva anal¨ªtica -su visi¨®n en el sentido de Schumpeter-. El autor es un veterano analista financiero -fue el primer director de la revista del Instituto Espa?ol de Analistas Financieros- con amplia experiencia en la gesti¨®n profesional, la cual sigue siendo su ocupaci¨®n fundamental. "Lo que es destacable es su conocimiento de la literatura econ¨®mica y financiera y su capacidad para compatibilizarlo con su actividad profesional", se?ala Torrero.

Esa experiencia y el an¨¢lisis que ha realizado en esta obra sobre la burbuja inmobiliaria le permiten a Jos¨¦ Luis Campos Echeverr¨ªa afirmar que "en los pr¨®ximos tres o cuatro a?os lo van a pasar realmente mal unos miles de promotores, alrededor de 500.000 o 600.000 familias (parte de ellas sin ser propietarias de nada) y algunos bancos y cajas de ahorro. El resto, en mayor o menor grado, tendremos que bajar el tren de vida de los ¨²ltimos a?os, si todo discurre por los cauces previstos".