Martinsa se apunt¨® revalorizaciones de terrenos hasta del 19.000%

Un terreno en Guanarteme (Las Palmas) que en las cuentas de Fadesa val¨ªa un mill¨®n de euros pas¨® por obra y gracia de un apunte contable a valer 170 millones en las de Martinsa-Fadesa. Otro solar de Culleredo (A Coru?a) de mill¨®n y medio de euros pas¨® de un d¨ªa para otro a figurar en la contabilidad de Martinsa por 84 millones. Una finca de Puerto Real (C¨¢diz) pas¨® de valer 336.000 euros a 65 millones, con una revalorizaci¨®n de m¨¢s del 19.000%. El informe de los administradores concursales de Martinsa revela algunos de los apuntes contables que permitieron a la empresa decir que hab¨ªa cerrado 2007 con beneficios pese a su precaria situaci¨®n financiera.

Pero adem¨¢s, seg¨²n este documento, los administradores interpondr¨¢n una demanda "con car¨¢cter inmediato" para rescindir todas las garant¨ªas que pidieron las entidades financieras que participaron en la refinanciaci¨®n de la deuda de Martinsa para asegurarse el cobro de otro compromiso anterior. Algunas entidades ya renunciaron a estas garant¨ªas cuando Martinsa solicit¨® el concurso. Adem¨¢s, los administradores valorar¨¢n si la refinanciaci¨®n del cr¨¦dito de 4.000 millones de Martinsa agrav¨® la situaci¨®n. Quieren esclarecer si "la informaci¨®n de la que dispon¨ªan los miembros del sindicato de bancos era suficiente para conocer que con dicha refinanciaci¨®n tampoco se evitar¨ªa el concurso". En el cr¨¦dito estaban m¨¢s de 40 entidades. Entre ellas, La Caixa, Caja Madrid, Ahorro Corporaci¨®n y Banco Popular, entre otros.

La nueva tasaci¨®n rebaja un 32% el valor real de los activos

Abogados y economistas vienen alertando de la posibilidad de que un juez, a petici¨®n de los administradores, pueda anular operaciones que considere perjudiciales para los acreedores dentro del periodo de dos a?os anteriores a la fecha de la declaraci¨®n del concurso, tal y como contempla el art¨ªculo 71 de la Ley Concursal. Lo hacen porque opinan que algunas condiciones y garant¨ªas que imponen los bancos (las m¨¢s comunes, hipotecar m¨¢s activos o desinvertir) pueden ser perjudiciales para "la masa" de acreedores, pero tambi¨¦n porque temen que los administradores pidan que se anulen daciones en pago (entregar activos a los bancos a cambio de cancelar cr¨¦ditos) o hasta la compra de otra empresa.

Pero las pesquisas de los administradores revelan, adem¨¢s, que el valor de las existencias (b¨¢sicamente suelo) de Martinsa-Fadesa estaba inflado, seg¨²n las nuevas valoraciones encargadas a tres firmas de tasaci¨®n. Eso va a obligar a la empresa presidida por Fernando Mart¨ªn a reformular las cuentas que comunic¨® a la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores (CNMV). El informe concursal valora los activos de la firma en 7.336,9 millones, un 32% menos que lo que consider¨® CB Richard Ellis.

Martinsa-Fadesa no actu¨® sola. Las revalorizaciones contables de v¨¦rtigo se basaron en un informe de Tasamadrid, filial al 100% de Caja Madrid, el principal acreedor de la inmobiliaria, si bien el informe de dicha tasadora conten¨ªa mucha letra peque?a que relativizaba el alcance de su tasaci¨®n, sujeta a hip¨®tesis de incierto cumplimiento facilitadas por la propia compa?¨ªa.

El auditor, Ernst & Young, tambi¨¦n dio por buenas esas revalorizaciones contables, de modo que Martinsa-Fadesa, protagonista del mayor concurso de acreedores de la historia empresarial espa?ola con un pasivo de unos 7.200 millones de euros, fue una de las pocas inmobiliarias cotizadas que logr¨® un informe de auditor¨ªa limpio en 2007.

La contabilizaci¨®n de la fusi¨®n de Martinsa y Fadesa atribuy¨® tal valor a los inmuebles adquiridos a la empresa coru?esa que permiti¨® revalorizarlos contablemente en 4.617 millones. Eso convert¨ªa la compra de Fadesa -cuyo 86,5% cost¨® 3.512 millones en marzo de 2007- en una ganga, hasta el punto de que la empresa se apunt¨® 416 millones como beneficio por la diferencia entre la cantidad pagada y el supuesto valor real de los activos.

Y la cosa pudo ser peor. Otra valoraci¨®n alternativa de CB Richard Ellis -que, seg¨²n fuentes del mercado, no fue admitida por la CNMV- hubiera supuesto, de haberse utilizado, un ingreso por revalorizaci¨®n de activos de 1.900 millones en lugar de los 416. Martinsa sostiene que encarg¨® la valoraci¨®n de Tasamadrid "por prudencia".

Ahora, las nuevas valoraciones efectuadas por encargo de los administradores judiciales del concurso de acreedores rebajan bruscamente el valor de los activos de la empresa. En el ep¨ªgrafe de existencias, en lugar de los 5.912,8 millones que figuraban en las cuentas de la empresa a 30 de septiembre pasado, los administradores valoran ese inventario en 4.654,6 millones. La diferencia se debe casi en exclusiva a "las minusval¨ªas t¨¢citas de acuerdo con las tasaciones recibidas de los terceros independientes y que ascienden a 1.255 millones de euros", seg¨²n el informe de la administraci¨®n judicial.

Los administradores tambi¨¦n advierten que "el saldo del ep¨ªgrafe de existencias del ejercicio 2007 inclu¨ªa como costes capitalizados costes comerciales por importe de 57.291 miles de euros, gastos no capitalizables seg¨²n el Plan General de Contabilidad", pese a lo cual Ernst & Young no puso ninguna objeci¨®n.