Martinsa ofrece suelo por un precio hasta diez veces inferior al tasado

Un terreno situado en Puerto Real (C¨¢diz) tasado en diciembre de 2007 en 157 millones de euros saldr¨¢ a la venta por 15,3 millones. Otro, en la localidad madrile?a de Tres Cantos, valorado hace justo un a?o por la consultora CB Richard Ellis en 132 millones, tiene ahora un precio de 33,8 millones. Una finca en Antequera (M¨¢laga) ha pasado en s¨®lo un a?o de 78,8 millones a 10 millones de euros. Son tres revisiones procedentes de la ¨²ltima calificaci¨®n de los activos de Martinsa-Fadesa incorporada al plan de viabilidad que ha presentado la inmobiliaria en el Juzgado de lo Mercantil n¨²mero 1 de A Coru?a.

Estos activos forman parte del suelo que sacar¨¢ al mercado la inmobiliaria para pagar sus deudas. El valor de uno de sus paquetes de suelo ha disminuido un 37%: de 2.596 millones de euros a 1.634 y, en algunos casos, ha sido tasado hasta 10 veces por debajo del precio que ten¨ªa a diciembre de 2007.

El 35% del suelo de la empresa est¨¢ calificado como r¨²stico

El plan de viabilidad, apoyado por La Caixa y Caja Madrid (acreedores de la inmobiliaria), est¨¢ en el juzgado junto a la propuesta de convenio de acreedores para salir del proceso concursal. Esa hoja de ruta, elaborada por Deloitte, traza sus proyecciones de 2008 a 2016, periodo que plantea Martinsa para abonar su deuda ¨ªntegra a los acreedores sin recurrir a quitas. El dise?o del plan tambi¨¦n detalla los activos que la inmobiliaria pondr¨¢ a la venta.

Las nuevas tasaciones, actualizadas por tres firmas designadas por los administradores concursales, demuestran c¨®mo se inflaron los activos en la burbuja inmobiliaria. En algunos casos, la revalorizaci¨®n del suelo lleg¨® al 19.000% del valor del suelo.

Las tasaciones que ahora presenta la compa?¨ªa tambi¨¦n muestran el desmesurado recorrido contable que siguieron algunos activos. Por ejemplo, la finca gaditana de Puerto Real, denominada Cortijo Carvajal, ten¨ªa un valor contable original de 300.000 euros, y se le aplic¨® en las cuentas una revalorizaci¨®n de 65 millones, para ser tasada en diciembre de 2007 por la consultora norteamericana en 157 millones, m¨¢s del doble. Ahora, s¨®lo vale 15,3 millones.

Para reducir una deuda de m¨¢s de 7.000 millones, el grupo inmobiliario, que cuenta con 27,6 millones de metros cuadrados de suelo en cartera, prev¨¦ iniciar a mediados de a?o un fren¨¦tico proceso de venta. "En su conjunto se ha considerado la comercializaci¨®n de 8,5 millones de metros cuadrados de edificabilidad en Espa?a, y 6,9 millones de metros en la cartera internacional, entre el segundo trimestre de 2009 y 2016". Y esto, teniendo presente, como afirma el plan, que la "actual situaci¨®n de ajuste del mercado inmobiliario en Espa?a hace muy complicado plantear la venta de suelo en los pr¨®ximos 12 meses, porque los descuentos ser¨ªan muy elevados".

Entre los planes de Martinsa est¨¢ convertirse en una "mayorista de suelo". El grueso de los ingresos proceder¨¢ de ventas de activos "a otras empresas promotoras", seg¨²n el informe.

Los ingresos por venta de suelo previstos duplicar¨¢n e incluso multiplicar¨¢n por tres y cuatro veces la facturaci¨®n procedente de la venta de viviendas, durante algunos a?os. ?se es el compromiso al que ha llegado la inmobiliaria con parte de la banca acreedora, que representa el 28% de su pasivo. S¨®lo para 2016, Martinsa prev¨¦ ingresar 1.199 millones de euros por venta de activos, frente a los nueve millones que obtendr¨¢ de las promociones.

Estos a?os tambi¨¦n permitir¨¢n a la compa?¨ªa de Fernando Mart¨ªn, protagonista de la mayor suspensi¨®n de pagos de la historia de Espa?a, ganar tiempo para lo que el informe denomina "la incorporaci¨®n de valor al suelo". Esta expresi¨®n es en realidad un eufemismo que no esconde otro objetivo que proceder a recalificar muchos activos que ahora no tienen la condici¨®n de edificables. De hecho, si el 35% de la cartera de Martinsa est¨¢ considerada preurbanizable, un t¨¦rmino que no figura en la actual legislaci¨®n urban¨ªstica y que disimula con palabras lo que viene a ser suelo r¨²stico.

En la propuesta de convenio de acreedores que ha presentado en el juzgado, la compa?¨ªa tambi¨¦n apunta c¨®mo se realizar¨¢n las ventas. Martinsa prev¨¦ celebrar subastas ante notario cuando exista m¨¢s de un comprador para un mismo activo. De acuerdo con los bancos acreedores, que forman conjuntamente con la direcci¨®n de la inmobiliaria una comisi¨®n de seguimiento del plan, tambi¨¦n se detallan los activos que tendr¨¢n una "venta forzosa", as¨ª como otros susceptibles de ser enajenados antes de lo que indica el plan de viabilidad.