El desplome del precio de los pisos se agravar¨¢ con una ca¨ªda del 20%

Comenz¨® t¨ªmidamente a principios del a?o pasado, pero ahora ya avanza a pasos de gigante. Aquello que los promotores m¨¢s tem¨ªan -que la vivienda pierda valor- lleva muchos meses ocurriendo. Pero los datos que present¨® ayer la tasadora Tinsa muestran hasta qu¨¦ punto los precios han empezado a desplomarse. Y continuar¨¢n.

El ¨ªndice que marca la evoluci¨®n del valor de viviendas nuevas y usadas en toda Espa?a arroja una ca¨ªda del 10,1% en el pasado mes de enero respecto a los 12 meses anteriores. Adem¨¢s, Tinsa prev¨¦ que las cosas vayan a m¨¢s, con un descenso del 20% durante este a?o. De cumplirse este pron¨®stico, los precios de las casas volver¨ªan al nivel en el que estaban hace m¨¢s de cuatro a?os, cuando la burbuja inmobiliaria todav¨ªa no hab¨ªa chocado con el pincho que provocar¨ªa su violenta explosi¨®n.

La sociedad prev¨¦ que las casas volver¨¢n a su valor de hace cuatro a?os

"La rebaja m¨¢s importante ya se ha hecho", asegura el profesor Bernardos

Pero no es necesario que se cumplan las previsiones de la tasadora para que los datos presentados sean hist¨®ricos. Porque desde que en 1987 se creara la primera estad¨ªstica sobre precios de vivienda, nunca se hab¨ªa registrado una ca¨ªda tan pronunciada como la del a?o 2008, del 10%. Dos motivos contribuyen a explicar por qu¨¦ la curva de precios ha entrado en barrena en los ¨²ltimos meses: la paralizaci¨®n de la demanda y el aumento de la oferta de viviendas.

El ¨ªndice general que elabora Tinsa muestra una disminuci¨®n de precios en toda Espa?a, pero la costa mediterr¨¢nea se lleva la palma en la devaluaci¨®n inmobiliaria: los pisos en Levante cuestan ahora un 12,6% menos que hace un a?o. Transcurrido m¨¢s de un a?o desde que los precios alcanzaran su m¨¢ximo, en diciembre de 2007, las ca¨ªdas acumuladas en la costa mediterr¨¢nea son ya superiores al 14%. En el otro extremo, las casas de Baleares y Canarias son las que mejor han aguantado el tir¨®n, con una ca¨ªda de tan s¨®lo el 8%.

Es cierto que algunos expertos cuestionan la muestra que elige Tinsa para dar estos datos, pero lo indudable es que muestran una tendencia que se palpa a pie de calle. El estad¨ªstico Julio Rodr¨ªguez est¨¢ de acuerdo con la radiograf¨ªa que da la tasadora, pero puntualiza que, como la muestra de inmuebles var¨ªa, la comparaci¨®n entre un periodo y otro no es exacta.

"Pero la ca¨ªda del 10% se aproxima a la que el INE dar¨¢ pr¨®ximamente para la evoluci¨®n de la vivienda usada en el ¨²ltimo trimestre del a?o", explica. Rodr¨ªguez cree que el ajuste de precios que vivir¨¢ este a?o el sector rondar¨¢ entre el 10% o el 20%. Y si no cae m¨¢s es por los bancos que se est¨¢n quedando con promociones de las inmobiliarias que no consiguen venderlas. "Sin este efecto amortiguador, los precios caer¨ªan mucho m¨¢s", puntualiza Rodr¨ªguez.

Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, cree que los datos de Tinsa llegan con retraso. "Los precios han bajado mucho m¨¢s del 10%. La estad¨ªstica que he elaborado con los intermediarios muestra que, desde finales de 2007 hasta ahora, el ajuste ronda el 25%. Continuar¨¢ cayendo a lo largo de este a?o, pero no tanto como dice Tinsa", concluye.

Bernardos calcula que si se suman el efecto de la ca¨ªda de precios con el desplome del Eur¨ªbor, la cuota hipotecaria media puede haber descendido un 40% en el ¨²ltimo medio a?o. "Ahora empieza a ser un buen momento para comprar. La principal rebaja de precios ya se ha hecho", se?ala este profesor.

Porque adem¨¢s de la importante rebaja de precios, la ca¨ªda en picado del Eur¨ªbor supone un respiro para los que est¨¦n pensando en pedir una hipoteca. Tras cuatro meses de bajadas diarias consecutivas, el ¨ªndice que condiciona los pr¨¦stamos ha pasado de un nivel m¨¢ximo superior al 5,5%, al 2,17% de ayer. El Eur¨ªbor se acerca as¨ª a su m¨ªnimo hist¨®rico, que toc¨® en 2003, al rozar el 1,9%.

Con precios no tan altos y con los tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos, el principal problema para la recuperaci¨®n de un mercado con unas ventas bajo cero son las dificultades para acceder al cr¨¦dito y las sombr¨ªas perspectivas del empleo, con el horizonte de los cuatro millones de parados no muy lejano.

Los promotores consideran que el primer paso para salir de la crisis es la absorci¨®n del stock de viviendas sin vender. Si el pasado lunes Jos¨¦ Manuel Galindo, presidente de la patronal del sector, cifraba en 600.000 esta bolsa de pisos vac¨ªos, las cuentas que hace Tinsa son mucho m¨¢s pesimistas.

Porque los directivos de la tasadora calculan que en el mercado flotan ahora unos 930.000 pisos a la busca de comprador. Y peor todav¨ªa, porque a finales de a?o, esta cifra podr¨ªa llegar hasta el mill¨®n y medio. Y si ese gigantesco stock no es todav¨ªa mayor es gracias a las obras que se han paralizado o que se est¨¢n ralentizando a la vista de la coyuntura del mercado. Porque a pesar de esta paralizaci¨®n, se terminan todav¨ªa m¨¢s del doble de viviendas de las que se venden.

La incertidumbre actual hace "dif¨ªcil" prever cu¨¢ndo se absorber¨¢ este excedente, asegur¨® el director general de Tinsa, Luis Leirado, al presentar ayer los datos de precios. Considera que la sociedad espa?ola demanda la creaci¨®n de unos 450.000 hogares al a?o, pero que los problemas de acceso al cr¨¦dito dificultan la formaci¨®n de estos hogares.

Seg¨²n los c¨¢lculos de Tinsa, en 2008 se terminaron 745.000 viviendas frente a las 287.000 que se vendieron. Esta brecha se agrandar¨¢ en 2009, a no ser que se produzca un ajuste "m¨¢s severo" de la construcci¨®n de viviendas, explican los responsables de la tasadora.