El poderoso influjo del ladrillo
Una bajada de los precios de la vivienda siempre aumenta el desempleo, hace caer el PIB y restringe el cr¨¦dito
La ca¨ªda del precio de la vivienda incide directamente en la econom¨ªa de los pa¨ªses. Aunque todav¨ªa no se puede cuantificar el alcance de la actual depresi¨®n en las econom¨ªas, un estudio de
La Caixa, titulado Consecuencias econ¨®micas de los ciclos del precio de la vivienda, elaborado por Oriol Aspachs-Bracons sobre 17 pa¨ªses desarrollados, con datos de los ¨²ltimos 40 a?os, constata que la incidencia en el producto interior bruto (PIB), el cr¨¦dito y la tasa de paro ha sido proporcional a la ca¨ªda del precio de la vivienda. "La relaci¨®n entre las fases expansivas y los posteriores episodios de deflaci¨®n en el sector inmobiliario indica que cuanto mayor ha sido la duraci¨®n e intensidad de la fase expansiva, mayor ha sido la duraci¨®n e intensidad de la posterior deflaci¨®n", sostiene el documento de La Caixa.
Los ciclos afectan al endeudamiento y riqueza de los agentes econ¨®micos
Las fases expansivas son aqu¨¦llas en las que los precios reales aumentan a?o tras a?o de forma ininterrumpida. En el conjunto de los 17 pa¨ªses analizados (entre ellos Espa?a, v¨¦ase gr¨¢fico), el precio de la vivienda ha crecido a una tasa interanual media del 2,6% y la mayor parte del tiempo ha estado en una fase expansiva. Durante esas fases expansivas, que duran un promedio de unos seis a?os, el aumento medio del precio real de la vivienda ha sido del 62% para el conjunto del periodo.
Los episodios de deflaci¨®n inmobiliaria, a su vez, tambi¨¦n han sido frecuentes, aunque menos. En promedio, cada pa¨ªs de los estudiados ha sufrido m¨¢s de dos periodos de unos cinco a?os cada uno de contracci¨®n, y durante estas fases el precio real de la vivienda ha ca¨ªdo un 23%.
Seg¨²n el estudio, "en el 93% de los episodios de deflaci¨®n inmobiliaria se observa una contracci¨®n econ¨®mica; en el 80%, una contracci¨®n del cr¨¦dito, y en el 100%, un aumento de la tasa de paro". El crecimiento del PIB se desacelera en los trimestres posteriores al inicio de la deflaci¨®n inmobiliaria, toca fondo un a?o y medio despu¨¦s, con tasas del -1,5%, la contracci¨®n del cr¨¦dito dura dos a?os y supone una ca¨ªda del 3% anual, mientras la tasa de paro tiende a crecer y no vuelve a caer hasta pasados cuatro a?os.
El ¨²ltimo ciclo expansivo del precio de la vivienda, en concreto, se ha caracterizado por su elevada sincronizaci¨®n internacional y por su duraci¨®n e intensidad, que se aproxima al doble de las fases anteriores. En promedio, ha durado 10 a?os, muy por encima de los seis a?os que dura una fase expansiva t¨ªpica, y el precio de la vivienda ha subido m¨¢s de un 100%, cerca del doble de la media hist¨®rica. La expansi¨®n ha sido especialmente pronunciada en B¨¦lgica e Irlanda, donde el precio ha subido m¨¢s de un 200%. Espa?a, con una subida del 115% en t¨¦rminos reales, se encuentra en la media de los 17 pa¨ªses que incluye el documento.
?Qu¨¦ hace que el sector inmobiliario sea tan especial para la marcha de la econom¨ªa? En primer lugar, el sector inmobiliario es uno de los m¨¢s c¨ªclicos (durante los periodos expansivos tiende a crecer m¨¢s que la media, mientras ocurre lo contrario en los recesivos). Ello es consecuencia, en gran medida, del largo horizonte temporal de las inversiones (el periodo de construcci¨®n de una vivienda se prolonga durante dos a?os, mientras que el plazo medio de amortizaci¨®n de una hipoteca es de 10 a?os). "Ello hace que las inversiones sean muy sensibles a los cambios de tipo de inter¨¦s e impide que la oferta del sector se ajuste a las condiciones de cada momento, lo que puede llevar a una sobreoferta en periodo recesivo y exceso de demanda en los contrarios", sostiene.
En consecuencia, los ciclos inmobiliarios se transmiten al resto de la econom¨ªa debido a las fluctuaciones del precio de la vivienda, ya que ¨¦stas afectan a la riqueza y la capacidad de endeudamiento de los agentes econ¨®micos. Para las familias, la ca¨ªda del precio de la vivienda supone una disminuci¨®n de la riqueza, ya que tienen la mayor parte de ella invertida en el sector inmobiliario, lo que lleva a reducir el consumo y aumentar el ahorro. En Espa?a, por ejemplo, en 2007 la riqueza inmobiliaria representaba m¨¢s del 80% de la riqueza bruta de los hogares. La ca¨ªda del consumo es especialmente pronunciada cuando parte de ¨¦ste se financia a cr¨¦dito utilizando la vivienda como garant¨ªa. Esta pr¨¢ctica est¨¢ muy extendida en Estados Unidos, donde se estima que una disminuci¨®n del precio de la vivienda del 10% reduce el consumo un 0,9%. En Espa?a, donde no est¨¢ tan extendida, la incidencia es mucho menor: una ca¨ªda del precio de la vivienda del 10% conllevar¨ªa una ca¨ªda del consumo del 0,3%.
La ca¨ªda tambi¨¦n impacta en la riqueza de las empresas. "Ello es as¨ª porque la disminuci¨®n del precio de la vivienda refleja principalmente una ca¨ªda del precio del suelo y, por lo tanto, los activos inmobiliarios de las empresas tambi¨¦n se deprecian", dice el estudio. Como las familias reducen su consumo, las empresas reducen la producci¨®n y la inversi¨®n, entre otras cosas porque se encarece su acceso al cr¨¦dito. El efecto es especialmente importante para las pymes, ya que ¨¦stas son las que utilizan m¨¢s sus activos inmobiliarios como garant¨ªa de cr¨¦dito.
Finalmente, tambi¨¦n afecta la rentabilidad de las entidades financieras, pues aumenta el riesgo de que las garant¨ªas hipotecarias de los cr¨¦ditos en mora caiga por debajo del valor del cr¨¦dito concedido. Todo ello puede dificultar su capacidad de financiaci¨®n y, por tanto, algunas entidades pueden verse obligadas a reducir la oferta de cr¨¦dito. En este contexto, las entidades prefieren aumentar la liquidez de su activo de forma preventiva para cubrir potenciales eventualidades, lo que tambi¨¦n les lleva a reducir la oferta de cr¨¦dito.
Estos efectos indirectos en las decisiones de familias, empresas y entidades financieras pueden generar una espiral contractiva de la econom¨ªa de severas consecuencias, asegura el autor del informe. La ca¨ªda del consumo de los hogares intensifica la ca¨ªda de la producci¨®n y la inversi¨®n empresarial. Y, al mismo tiempo, la reducci¨®n de la actividad empresarial tiene sus repercusiones directas tanto en el mercado laboral como en el sector financiero.
La subida de la tasa de paro impulsa la ca¨ªda del consumo, y el aumento de la morosidad de las familias y las empresas aumenta la presi¨®n sobre el sector financiero, que puede verse obligado a reducir la oferta de cr¨¦dito a¨²n m¨¢s. Adem¨¢s, la menor demanda de los hogares y las empresas hace que los precios inmobiliarios sigan cayendo, amplificando as¨ª su efecto inicial. -
Natalidad y tipos de inter¨¦s
Los augurios sobre la incidencia del precio de la vivienda no pueden ser peores para el periodo venidero. Sin embargo, un an¨¢lisis m¨¢s detallado revela que la relaci¨®n entre las fases expansivas y de deflaci¨®n tiende a no ser lineal. Hay algunos factores de la ¨²ltima fase expansiva que pueden matizar esta relaci¨®n. Por ejemplo, parte del crecimiento del sector inmobiliario en algunos pa¨ªses se ha debido al fuerte aumento de la poblaci¨®n. Estos factores, especialmente importantes en Espa?a, podr¨ªan limitar el descenso del precio de la vivienda.
Durante la fase expansiva, uno de los factores principales que impuls¨® el crecimiento del sector inmobiliario en la mayor¨ªa de pa¨ªses fue el bajo nivel de los tipos de inter¨¦s reales (es decir, los nominales menos la inflaci¨®n), lo que redujo el coste de financiaci¨®n e impuls¨® la oferta y la demanda. En Espa?a, por ejemplo, los tipos de inter¨¦s reales fueron negativos la mayor parte del tiempo entre 2002 y 2006. El aumento de la poblaci¨®n y el efecto de la generaci¨®n del baby boom constituyeron dos factores adicionales que impulsaron la demanda. Asimismo, los puestos de trabajo generados en el sector de la construcci¨®n entre 2000 y 2007 representaron el 20%, mientras en Estados Unidos y el Reino Unido supusieron el 14% y el 17%. -
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