Santander bloquea dos a?os el dinero del mayor fondo inmobiliario espa?ol

Nuevo golpe para la confianza del inversor. Los 42.300 part¨ªcipes del fondo Santander Banif Inmobiliario no podr¨¢n retirar su dinero en un plazo de dos a?os. La gestora del Santander ha tomado esta decisi¨®n despu¨¦s de que en la ¨²ltima ventana de liquidez del fondo, que concluy¨® el 13 de febrero, las peticiones de reembolso ascendieran a 2.617 millones, el 80% del patrimonio. Dado que el grueso del patrimonio est¨¢ invertido en inmuebles para su explotaci¨®n en alquiler, el fondo "carece actualmente de liquidez" para afrontar la devoluci¨®n de todo este dinero. La normativa espa?ola permite congelar el capital invertido cuando las solicitudes de reembolso superan el 10% del patrimonio. Santander Banif Inmobiliario es el mayor fondo de su categor¨ªa con un patrimonio tasado a 31 de enero en 3.266 millones de euros.

La entidad y la Comisi¨®n Nacional del Mercado de Valores explican que la decisi¨®n se toma para proteger el "inter¨¦s general" de los part¨ªcipes y la equidad entre ellos. La CNMV se?ala que "permitir¨¢ a la gestora aplicar un plan ordenado de venta de activos del fondo que le permita obtener la liquidez necesaria para atender los reembolsos solicitados".

Devoluci¨®n y reembolso

El fondo devolver¨¢ inicialmente un 10% del patrimonio en dos pagos (9 de marzo y 5 de mayo) y luego iniciar¨¢ un programa de venta de activos. Cada vez que obtenga liquidez disponible equivalente al 10% de su patrimonio, la distribuir¨¢ mediante un prorrateo entre los reembolsos pendientes de pago. Si al cabo de dos a?os no hubiera sido posible atender todos los reembolsos, el fondo ser¨¢ disuelto y liquidado.

El banco ha ampliado hasta el 27 de febrero el plazo para efectuar las peticiones de devoluci¨®n, suprimiendo la comisi¨®n de reembolso. La comisi¨®n de gesti¨®n tambi¨¦n baja, pero no desaparece (la tarifa caer¨¢ del 3% sobre el patrimonio invertido al 0,75%).

La crisis de este fondo viene precedida por los problemas que tuvo que afrontar el fondo inmobiliario de otro gran banco espa?ol, BBVA Propiedad. La ca¨ªda del precio de los activos y la iliquidez del mercado llevaron al BBVA a ofrecer a los part¨ªcipes en noviembre pasado una doble salida: aguantar un m¨ªnimo de dos a?os o vender a la entidad sus participaciones. De los 32.000 clientes, 29.000 optaron por marcharse. En total, la entidad presidida por Francisco Gonz¨¢lez se gast¨® 1.600 millones y ahora es propietaria del 95% del fondo. Tambi¨¦n numerosos fondos internacionales han limitado los reembolsos en los ¨²ltimos meses.

Fuentes de la industria temen que los problemas de los dos mayores fondos inmobiliarios espa?oles arrastren al resto de productos de esta categor¨ªa. Algunos expertos consultados consideran que estos fondos por su tipo de inversi¨®n exigen asumir m¨¢s riesgos al ahorrador que otros. La CNMV recuerda que "la liquidez de estos fondos es m¨¢s limitada que la de los fondos financieros tradicionales debido a la menor liquidez que presentan sus inversiones". Actualmente hay nueve fondos inmobiliarios registrados en la CNMV y algunos ya est¨¢n preparando planes ante posibles peticiones de reembolsos. Estos productos suman 96.385 part¨ªcipes y gestionan un patrimonio de 7.255 millones.

Los fondos inmobiliarios invierten en pisos, residencias de la tercera edad, locales comerciales, garajes u oficinas para su alquiler. En el caso de los pisos, las gestoras suelen dar m¨¢s peso en sus carteras a la vivienda protegida que a la libre porque es mucho m¨¢s dif¨ªcil que caiga el precio y porque su grado de ocupaci¨®n es mayor. Pero hay excepciones. El patrimonio del fondo del Santander estaba distribuido en 132 edificios de vivienda (7.195 pisos), 25 de oficinas, cinco centros comerciales, dos residencias de la tercera edad, cinco naves comerciales, seis locales comerciales y 15.000 plazas de garaje. El peso de la vivienda en el total de su cartera alcanza el 62% del fondo -en su mayor¨ªa de vivienda libre-, por encima de la media del sector.

Tasaci¨®n "excepcional"

La evoluci¨®n del valor liquidativo de los fondos inmobiliarios depende de dos variables: por un lado, de la tendencia en el precio de alquiler de los inmuebles y, por otro, de los cambios en el precio de mercado de los activos bajo explotaci¨®n. El Santander, "con el fin de adecuar el valor del fondo a la realidad del mercado", puso en marcha en enero una tasaci¨®n "excepcional" de los activos que estar¨¢ acabada en febrero. El valor liquidativo del fondo ha ca¨ªdo un 4,21% en enero.

Debido a las caracter¨ªsticas de estos productos (menor liquidez y mayores comisiones a cambio de menor volatilidad) su perfil de inversor se corresponde con el de banca privada. La rentabilidad media del Santander Banif Inmobiliario en la ¨²ltima d¨¦cada es del 5,88%. El Santander espera que la gran mayor¨ªa de los clientes salden su inversi¨®n sin p¨¦rdidas.