"Estoy muy tranquilo con la valoraci¨®n de Martinsa"

Eduardo Fern¨¢ndez-Cuesta -seis a?os al frente de Richard Ellis Espa?a- despliega un discurso muy optimista en torno al futuro inmobiliario. Constantemente lanza frases como "esta crisis pasar¨¢", "es una oportunidad" o "aprovecharemos la coyuntura para afianzar nuestro liderazgo". M¨¢s problemas tiene con las preguntas sobre el discutido papel de empresas como la que preside en la creaci¨®n de la burbuja que ha terminado por explotar. Richard Ellis es el l¨ªder mundial en consultor¨ªa inmobiliaria.

Pregunta: ?C¨®mo afrontan esta crisis?

Respuesta: Reforzaremos nuestras l¨ªneas de negocio m¨¢s importantes, haciendo hincapi¨¦ en los clientes y en los ingresos recurrentes. Seguimos haciendo grandes operaciones, pero los ingresos recurrentes son b¨¢sicos.

"Ahora estaremos obligados a hacer mayores comprobaciones"

"Las inmobiliarias tienen buenos gestores, necesarios para salir de la crisis"

"Una parte del 'stock' de pisos no se vender¨¢, quedar¨¢ fuera del mercado"

?C¨®mo van las subastas? "Las ventas no van bien en ninguna parte"

P. La cifra de negocio cay¨® el a?o pasado hasta los 57 millones de euros. ?Qu¨¦ previsiones tienen para 2009?

R. Nos mantendremos igual o bajaremos un poco. Queremos mantener las personas m¨¢s importantes y pasar con beneficio esta crisis, no sabemos cu¨¢ndo. No vamos a cerrar ninguna oficina. Hay que seguir trabajando en los ingresos, porque estos periodos no se pueden pasar s¨®lo reduciendo costes.

P. ?Y respecto a sus clientes?

R. Para nosotros, los bancos y el sector p¨²blico van a jugar un papel muy importante porque nuestros clientes tradicionales est¨¢n sufriendo m¨¢s.

P. Su plan estrat¨¦gico para 2009 y 2010 se basa en adaptarse a la nueva coyuntura. ?C¨®mo?

R. La premisa es reforzar nuestras ventajas competitivas frente a la competencia. Tenemos que trabajar m¨¢s coordinados para seguir siendo n¨²meros uno e incluso aumentar la diferencia. Por eso creamos el departamento de subastas, para adaptar nuestros servicios a las necesidades del cliente.

P. Ya han hecho seis subastas con rebajas de precios de hasta el 47%. ?Qu¨¦ respuesta han encontrado a esta v¨ªa de comercializaci¨®n?

R. Las ventas no van bien en ninguna parte; hemos colocado entre un 10% o un 15% del producto en subasta. Pero lo fundamental es mantener una cartera de clientes, que son los que comprar¨¢n en el futuro. Vendemos un porcentaje peque?o, pero suficiente para cubrir costes e interesar a determinadas compa?¨ªas a que conf¨ªen en nosotros. La manera de vender viviendas va a cambiar radicalmente.

P. ?En qu¨¦ sentido?

R. Va a pasar tiempo antes de que se vuelva a crear la infraestructura de casetas de ventas, de visitas. En los ¨²ltimos a?os lo habitual era vender sobre plano. Ahora hay un stock importante de viviendas sin vender y no sabemos cu¨¢nto tiempo pasar¨¢ hasta volver a vender sobre plano.

P. El pasado mes de octubre preve¨ªan para este a?o una ca¨ªda de precios del 20%. ?Se van a ajustar m¨¢s?

R. S¨ª, pero bajar¨¢ de manera muy diferente seg¨²n las zonas. La ca¨ªda del 20% me sigue pareciendo realista.

P. Los promotores insisten en que para superar la crisis es imprescindible la absorci¨®n de la bolsa de pisos sin vender.

R. Se va a seguir construyendo vivienda. Y de m¨¢s calidad. Parte de ese stock no se absorber¨¢, quedar¨¢ fuera del mercado.

P. Parece que este a?o asistiremos a m¨¢s suspensiones de pagos importantes.

R. Conf¨ªo en que las inmobiliarias saldr¨¢n adelante. Tienen buenos gestores, independientemente de los problemas coyunturales. Y necesitaremos a esos gestores para que sigan construyendo viviendas y creando riqueza.

P. Muchas voces apuntan a los tasadores como corresponsables de la burbuja que se form¨® en los ¨²ltimos a?os. Las valoraciones de entonces se han comprobado infladas. ?Qu¨¦ lecciones saca de estos excesos?

R. No estoy muy de acuerdo. El sector de la valoraci¨®n ha hecho su trabajo, ha sido un fiel reflejo del mercado. Nuestro mandato es definir el precio de venta a la fecha de la valoraci¨®n, de una manera prudente. Nuestras valoraciones, y tambi¨¦n las de nuestros competidores, han sido bastante acertadas.

P. Cuando Martinsa compr¨® Fadesa, en el sector hab¨ªa un consenso de que el precio pagado era muy alto. Sin embargo, Martinsa se anot¨® beneficios con esta operaci¨®n gracias a una tasaci¨®n de Tasamadrid. La empresa arguye que Richard Ellis hab¨ªa realizado antes una valoraci¨®n todav¨ªa superior, con la que se habr¨ªa apuntado ganancias por 1.900 millones. Finalmente, Martinsa suspendi¨® pagos en julio del a?o pasado.

R. Nuestro trabajo es valorar activo a activo. Hicimos una valoraci¨®n absolutamente correcta, ratificada posteriormente. ?Qu¨¦ ha significado esa valoraci¨®n en las cuentas de Martinsa? Pues la verdad es que no lo s¨¦. Lo que me importa es la absoluta profesionalidad de nuestra gente, y la calidad de nuestro trabajo.

P. Ustedes trabajan con la informaci¨®n que suministran las empresas. Y ¨¦stas se apoyaron en esa valoraci¨®n para pedir cr¨¦ditos que hoy no pueden devolver.

R. Ahora estaremos obligados a hacer comprobaciones mayores. Si le digo la verdad, no me s¨¦ las tripas de las valoraciones. Pero lo fundamental es analizar las bases de valoraci¨®n, la informaci¨®n con la que contamos.

P. En el caso de Martinsa...

R. Sinceramente, siempre he estado muy tranquilo en ese tema.

P. El informe concursal de Martinsa da una minusvaloraci¨®n de los activos de 3.500 millones respecto a los 10.800 valorados por Richard Ellis...

R. Lo ¨²nico que puedo decir es que estoy b¨¢sicamente de acuerdo con la valoraci¨®n nueva. Que las masas patrimoniales hayan bajado un 25% en seis meses es absolutamente normal. F¨ªjese c¨®mo ha bajado la Bolsa en esos seis meses. El conjunto del sector ha hecho unas valoraciones muy correctas, que cumpl¨ªan el mandato de responder a la pregunta: ?A cu¨¢nto puedo vender hoy?

P. ?Es ¨¦sta la peor crisis sufrida por el sector inmobiliario?

R. Yo s¨®lo viv¨ª en primera persona la de principios de los noventa. Las dos son comparables porque tambi¨¦n entonces los bancos jugaron un papel muy importante para racionalizar el mercado inmobiliario. Ahora pasar¨¢ lo mismo. Pero esta crisis es mucho m¨¢s global. Puede que sea m¨¢s complicada.

P. ?Qu¨¦ salidas ve?

R. E inversor est¨¢ mucho m¨¢s preparado para ir al extranjero. El mercado inversor cay¨® un 50% el a?o pasado, pero la inversi¨®n cross border aument¨®. Quien compra en momentos bajos es quien hace mejores negocios. 2009 y 2010 ser¨¢n dos a?os para convencer al capital que venga a Espa?a.

P. ?Estos inversores est¨¢n a la espera porque los precios a¨²n no se han ajustado lo suficiente?

R. Cuando surge una buena oportunidad, ?se tiene que ajustar m¨¢s el precio? Puede que s¨ª, pero quiz¨¢s la oportunidad est¨¢ s¨®lo ahora.

P. ?C¨®mo les afecta la conversi¨®n de la banca en inmobiliarias, ya sea porque se quedan con pisos impagados o con participaciones de empresas acreedoras?

R. Tendr¨¢n que tirar de compa?¨ªas como nosotros, que conocemos el mercado.