Vender viviendas, cada vez m¨¢s caro

El portal www.idealista.com ofrece un piso en la calle Dimas, en pleno centro de Madrid, de 90 metros cuadrados por 210.000 euros. Pero, seg¨²n los c¨¢lculos del Gobierno regional, esa vivienda vale much¨ªsimo m¨¢s. Exactamente, 344.520 euros. Y este sobreprecio que estima la comunidad aut¨®noma le va a salir muy caro al due?o. Porque en el hipot¨¦tico caso de que encontrara comprador, no s¨®lo tendr¨ªa que rebajar sus expectativas y adaptar sus precios a estos tiempos de revent¨®n del ladrillo, sino que adem¨¢s se ver¨¢ obligado a soportar un gravamen mucho m¨¢s alto de lo que en teor¨ªa le corresponde.

Gracias al impuesto de transmisiones patrimoniales, cada comunidad aut¨®noma se queda con el 7% del importe de la compraventa de un inmueble. Cada administraci¨®n regional utiliza sus propios m¨¦todos para evitar que los propietarios declaren que la operaci¨®n se ha cerrado por una cantidad inferior a la real. El problema es que este mecanismo antifraude funcionaba en la ¨¦poca del boom, cuando los precios no dejaban de crecer y las ventas se cerraban por cantidades cada vez m¨¢s altas. Pero ahora las regiones no se est¨¢n dando la prisa necesaria para adecuar sus c¨¢lculos a la nueva -y deprimida- realidad del ladrillo.

"Hemos recibido quejas, pero muy pocas", dicen en el Gobierno de Madrid

As¨ª, volviendo al ejemplo del piso madrile?o en la calle Dimas, el Gobierno regional estima que debe ingresar unos 24.000 euros. Pero si el 7% se aplicara sobre los 210.000 euros te¨®ricos a los que se cerrar¨¢ la venta, las arcas de la comunidad se deber¨ªan conformar con 14.700 euros. Es decir, la falta de diligencia de la administraci¨®n regional le cuesta al propietario del piso en cuesti¨®n m¨¢s de 9.000 euros. Y eso suponiendo que la operaci¨®n no se firme al final a un precio inferior, lo m¨¢s habitual en estos tiempos en los que el comprador es el que dispone de m¨¢s poder para negociar. Cuando la administraci¨®n regional detecte que el contribuyente ha ingresado una cantidad inferior a la que esperaba har¨¢ una liquidaci¨®n complementaria exigiendo la diferencia.

Los casos en que el sobreprecio es mayor afectan a aquellos que est¨¢n dispuestos a rebajar m¨¢s el precio de sus propiedades para venderlas. As¨ª, los que m¨¢s se adaptan a la nueva coyuntura son los m¨¢s perjudicados.

"Nos encontramos con gente que vende por debajo de mercado y que tiene que pagar impuestos en funci¨®n del valor que las comunidades han estimado del inmueble. Es profundamente injusto, cuando no inconstitucional porque viola el principio de la proporci¨®n en la carga tributaria", aseguran fuentes de los notarios.

Y lo peor de todo es que la injusticia de esta carga se ir¨¢ agravando a medida que los precios caigan m¨¢s y las comunidades no reflejen en sus valoraciones estos descensos. Fuentes de la Consejer¨ªa de Econom¨ªa de Madrid se?alan que siguen muy de cerca lo que ocurre en la calle para adaptar sus valoraciones una vez al a?o, y que incluso lo hacen por debajo de los precios del mercado. Lo actualizaron por ¨²ltima vez el pasado mes de diciembre. "Es cierto que hemos recibido alguna queja, pero muy pocas; no significativas", se?alan fuentes de la consejer¨ªa.

Luis del Amo, director del Registro de Economistas Asesores Fiscales, explica que cada comunidad aut¨®noma utiliza sus propios m¨¦todos para calcular las valoraciones: Madrid lo individualiza para cada inmueble, otras usan el valor catastral multiplicado por un coeficiente y otras, la tasaci¨®n que se incluy¨® en el pr¨¦stamo hipotecario. "Las quejas est¨¢n llegando de varias comunidades. El afectado puede recurrir a una tasaci¨®n pericial contradictoria para pagar el impuesto s¨®lo por el dinero que efectivamente ha recibido. Pero el que se acoja a esta alternativa tambi¨¦n asume riesgos, porque si pierde tendr¨¢ que pagar las costas del perito", se?ala Del Amo.

La soluci¨®n a este problema, seg¨²n fuentes notariales, es que las comunidades no sean perezosas y est¨¦n atentas a las bajadas de precios para actualizar las valoraciones. Pero que esto ocurra es especialmente dudoso en estos tiempos de crisis en los que la recaudaci¨®n de las administraciones se ha desplomado.