A fuego lento

La burbuja de la vivienda en Espa?a se est¨¢ desinflando a paso lento. Mientras que el sector inmobiliario comercial espa?ol experimentaba una ca¨ªda de precios superior al 50% en menos de dos a?os, el precio de la vivienda ha ca¨ªdo s¨®lo un 6,8% desde su m¨¢ximo, registrado en el primer trimestre de 2008, seg¨²n el principal ¨ªndice oficial. Los precios solicitados en Madrid no registraron b¨¢sicamente ning¨²n movimiento en el segundo trimestre de 2009, seg¨²n idealista.com, una p¨¢gina web inmobiliaria. Los economistas prev¨¦n que la deflaci¨®n constante continuar¨¢ hasta que los precios en todo el pa¨ªs hayan ca¨ªdo otro 20%.

Los mercados inmobiliarios se suelen mover con lentitud, pero el ajuste en Reino Unido y Estados Unidos ha sido m¨¢s r¨¢pido. El que la correcci¨®n de la vivienda residencial en Espa?a parezca retrasarse constantemente hasta ma?ana se debe en parte a que refleja unos datos tard¨ªos y en parte a que la demanda de vivienda est¨¢ resultando sorprendentemente resistente.

La serie de precios oficiales, basada en datos de los analistas, puede tardar en reflejar la verdadera debilidad del mercado. Por otra parte, los bancos acumulan miles de propiedades con la esperanza de que los precios puedan recuperarse. Los mayores bancos de Espa?a han adquirido unos 10.000 millones de euros de propiedades principalmente residenciales, seg¨²n c¨¢lculos de UBS. Los bancos han estado recomprando viviendas antes de que las hipotecas asociadas se ejecuten para mantener baja la morosidad. Las cajas de ahorros, que componen la mitad del sistema financiero y est¨¢n muy expuestas a los promotores inmobiliarios, tambi¨¦n han comprado.

Por su parte, la demanda se mantiene razonablemente bien, teniendo en cuenta que la tasa de desempleo espa?ola alcanza el 18%. Es cierto que ha ca¨ªdo mucho en comparaci¨®n con los atropellados d¨ªas de 2007, cuando en un trimestre se vendieron hasta 230.000 viviendas. La cifra comparable de transacciones inmobiliarias en el primer trimestre de 2009 no llegaba a la mitad, 104.000, aunque todav¨ªa se encuentra por encima de las 75.000/100.000 que los economistas consideran sostenible. Una de las razones podr¨ªa ser que los tipos de inter¨¦s est¨¢n bajos, lo cual hace las casas m¨¢s asequibles. La accesibilidad est¨¢ volviendo a niveles comparables a los de 2005, de acuerdo con la tasadora Tinsa.

Pero la demanda seguir¨¢ cayendo. En el momento culminante del boom, muchos adelantaron pagos en pisos sobre planos. Los edificios de viviendas tardan aproximadamente dos a?os en construirse, lo que significa que algunos pisos entregados hoy se vendieron de hecho hace dos a?os. Los bancos prev¨¦n un 2010 dif¨ªcil y es posible que endurezcan todav¨ªa m¨¢s las condiciones de concesi¨®n de cr¨¦ditos. Los compradores no tienen prisa. Las ventas continuar¨¢n cayendo y los precios las seguir¨¢n.