Objetivo: resucitar el ladrillo

Suena bien pero tiene, como era de esperar, sus pegas. Hay que reconocer que el nombre es algo dif¨ªcil y que m¨¢s parece un festival de algo que un instrumento de inversi¨®n. Sin embargo, SOCIMI se corresponde con unas siglas completamente financieras: Sociedades An¨®nimas Cotizadas de Inversi¨®n en el Mercado Inmobiliario. Son una suerte de r¨¦plica de los ya muy extendidos y con cierta solera en otros mercados -nacieron en los a?os sesenta del pasado siglo en Estados Unidos- Real Estate Investment Trust (REIT).

Las SOCIMI, que no podr¨¢n realmente constituirse hasta el pr¨®ximo mes de enero de 2010, han encontrado su regulaci¨®n en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, publicada un d¨ªa m¨¢s tarde en el BOE. All¨ª se definen como sociedades cuya actividad principal es la inversi¨®n, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes, oficinas...Pueden tambi¨¦n tener participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades que tengan este mismo objeto social.

La ley obliga a las sociedades a cotizar en un mercado regulado

En otros pa¨ªses ya existe esta figura desde hace d¨¦cadas, conocida como REIT

El nuevo veh¨ªculo intenta dar liquidez a la inversi¨®n inmobiliaria

Tendr¨¢n un r¨¦gimen fiscal no s¨®lo especial sino muy favorable

Nacen te¨®ricamente con el objetivo de proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias, impulsar el mercado del alquiler en Espa?a y, muy especialmente, ofrecer al inversor una rentabilidad estable al obligar a estas empresas a distribuir obligatoriamente sus beneficios entre sus accionistas. Aunque suene parecido, no se trata en absoluto de fondos de inversi¨®n inmobiliaria. Son sociedades que deben tener un capital m¨ªnimo de 15 millones de euros; invertir al menos el 80% del valor de su activo en bienes inmuebles y, tambi¨¦n al menos, lograr que el 80% de sus rentas, excluidas las derivadas de la transmisi¨®n de las participaciones y de los bienes inmuebles, procedan del arrendamiento de bienes inmuebles y de los dividendos o participaciones en beneficios procedentes de otras sociedades con el mismo objeto social.

Obligatoriamente, si quieren beneficiarse de un r¨¦gimen fiscal no s¨®lo especial sino muy favorable -su tipo de gravamen en el Impuesto de Sociedades ser¨¢ del 18% y, entre otras cosas, estar¨¢n exentas en el 20% las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que m¨¢s del 50% de su activo sean viviendas-, estas sociedades tendr¨¢n que cumplir una serie de requisitos.

El m¨¢s importante para el bolsillo de los inversores es que las SOCIMI est¨¢n obligadas a distribuir en forma de dividendos entre sus accionistas, al menos, el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisi¨®n de inmuebles y acciones o participaciones; un m¨ªnimo del 50% de las ganancias derivadas de la transmisi¨®n de inmuebles y acciones o participaciones y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones. De esta forma, se pretende garantizar que los inversores obtengan rendimientos anuales relativamente constantes.

La ley establece, adem¨¢s, que si quienes cobran estos dividendos, los particulares que tributan en el IRPF, directamente no tendr¨¢n que pagar nada por ellos al considerarlos rentas exentas. La ley actual se?ala que los dividendos -con una exenci¨®n sobre los primeros 1.500 euros- tributan al 18% (19% hasta 6.000 euros y 21% para cantidades superiores a partir de enero de 2010). Hay quien quiere ver en esta especial tributaci¨®n un agravio comparativo con otros instrumentos de inversi¨®n y todo, dicen, porque el objetivo es beneficiar, a base de crear un producto ad hoc, a las entidades financieras que han visto aumentar de forma m¨¢s que significativa sus carteras inmobiliarias a las que deben dar salida.

El segundo de los requisitos principales es ya tambi¨¦n objeto de alguna cr¨ªtica y tambi¨¦n de alg¨²n aplauso. Las acciones de las SOCIMI deber¨¢n estar admitidas a negociaci¨®n en un mercado regulado espa?ol o en el de cualquier otro Estado miembro de la Uni¨®n Europea o del Espacio Econ¨®mico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo. Se obliga, por tanto, a cotizar en un mercado grande (con los gastos que ello conlleva) y se ha dejado fuera de juego al MAB, el Mercado Alternativo Burs¨¢til, dedicado a empresas de menor capitalizaci¨®n con costes y tr¨¢mites m¨¢s sencillos, lo que puede frenar a alguna compa?¨ªa a crear su SOCIMI particular.

La ventaja para quienes apoyan esta decisi¨®n no es s¨®lo que se garantiza, en alguna medida, la liquidez diaria de las acciones -te¨®ricamente no puede pasar lo mismo que con los fondos inmobiliarios que, al recibir una gran cantidad de solicitudes de reembolso se ven obligados, al no poder hacerlas frente, a cerrarlos temporalmente- sino que permite una mayor transparencia al estar las acciones cotizadas sujetas a las obligaciones que marcan los organismos reguladores del mercado.

Comprar un producto financiero que cotiza en Bolsa tiene sus ventajas y sus riesgos. Se puede ganar dinero y tambi¨¦n perder, algo que los posibles futuros inversores de las SOCIMI tienen que tener en cuenta, adem¨¢s de que son productos vinculados al sector inmobiliario, que al menos en Espa?a a¨²n est¨¢ tocado.

La historia de los REIT, las sociedades extranjeras con esta misma filosof¨ªa, as¨ª lo avala. Durante la primera parte de los a?os 2000, la rentabilidad media (medida en t¨¦rminos de ¨ªndices generales) de estos activos fue significativamente superior a la obtenida por sus ¨ªndices burs¨¢tiles paralelos. A lo largo de 2007 y 2008 una gran parte de los REIT obtuvieron p¨¦rdidas tan o m¨¢s abultadas que las acciones. En 2009, la situaci¨®n ha pintado bien y, a falta de muy pocos d¨ªas para cerrar el a?o, acumulan ganancias nada desde?ables.