Las ayudas son un arma de doble filo

El T¨ªo Sam cuenta con un arma nueva y peligrosa en su batalla por apuntalar el mercado de la vivienda. Si bien las ¨²ltimas cifras de Standard & Poor's/Case-Shiller evidencian una mejor¨ªa por quinto mes consecutivo, los analistas ya las hab¨ªan descontado debido a que prev¨¦n una bajada de los precios del 10% o m¨¢s para 2010 en vista de que las ayudas del Gobierno se est¨¢n reduciendo paulatinamente.

La ayuda casi ilimitada que el Tesoro ha regalado por Navidad a Fannie Mae y a Freddie Mac podr¨ªa evitarlo en parte, pero ser¨¢ una dura pelea. La desgravaci¨®n por la vivienda -de hasta 8.000 d¨®lares para los que compren por primera vez- finaliza en abril. Mientras tanto, la Administraci¨®n Federal de la Vivienda tiene previsto endurecer sus normas para la concesi¨®n de pr¨¦stamos, ya que su fondo de reserva ha disminuido.

Adem¨¢s, es razonable esperar que los tipos de inter¨¦s hipotecarios aumenten cuando el Gobierno finalice las compras de valores respaldados por hipotecas. El programa de recompra del Tesoro de 220.000 millones de d¨®lares concluye esta semana y el programa de la Reserva Federal de 1,25 billones de d¨®lares termina en marzo.

Tambi¨¦n tenemos la continua avalancha de bonos del Tesoro para financiar el d¨¦ficit p¨²blico. Morgan Stanley calcula que los tipos de las hipotecas a 30 a?os podr¨ªan superar el 7,5%, un aumento real del 40% en el coste de la financiaci¨®n de la compra de viviendas. Un aumento incluso menor podr¨ªa alejar a los compradores del mercado, lo cual conllevar¨ªa una disminuci¨®n del precio de la vivienda.

Luego est¨¢n las ejecuciones hipotecarias. Credit Suisse calcula que se realizar¨¢n 4,2 millones el pr¨®ximo a?o y calcula que se deben evitar 3,2 millones para mantener los precios estables. Esto es muy dif¨ªcil a la vista de los desiguales resultados de los esfuerzos modificadores que se han centrado principalmente en la pr¨®rroga de los plazos o en la disminuci¨®n de los pagos de intereses.

Y volvemos a Fannie y Freddie. Con la ayuda ilimitada del Tesoro, ambas disponen en teor¨ªa de una capacidad ilimitada para absorber p¨¦rdidas, lo cual viene bien al Tesoro si quiere financiar una ampliaci¨®n del plan de modificaci¨®n que incluya la condonaci¨®n de la deuda principal.

Es un arma tentadora que se puede desplegar con vistas a las elecciones a mitad del mandato presidencial, pero lo ¨²nico que se consigue financiando las amortizaciones de la deuda principal con el dinero de los contribuyentes es aumentar la carga de la deuda de EE UU y recompensar a los prestatarios y a las entidades crediticias irresponsables.