La recesi¨®n del mercado de la vivienda

En 2009 se prolongaron las consecuencias sobre el mercado de vivienda de la fuerte restricci¨®n crediticia iniciada en el oto?o de 2007. En dicho a?o descendieron de nuevo sobre el a?o precedente las ventas de viviendas, los precios retrocedieron con aparente moderaci¨®n y disminuyeron de forma espectacular las iniciaciones de viviendas. Los bajos tipos de inter¨¦s y la lenta recuperaci¨®n de las nuevas concesiones de cr¨¦dito conformaron una salida de a?o m¨¢s animada respecto de los dos a?os precedentes. En 2010 subir¨¢n las ventas y tocar¨¢n fondo las viviendas iniciadas. La reducci¨®n del amplio stock acumulado de viviendas nuevas sin vender continuar¨¢, siendo la variable impulsora de la pol¨ªtica de vivienda y de otras acciones institucionales convergentes.

La recuperaci¨®n ser¨¢ lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de inter¨¦s y a lo que suceda con el empleo

La crisis financiera desatada en el verano de 2007, con la consiguiente secuela negativa de liquidez y de solvencia para las entidades de cr¨¦dito, provoc¨® un fuerte endurecimiento de la financiaci¨®n crediticia a hogares y empresas. El contraste con el periodo precedente no pudo ser m¨¢s sustancial. Entre 1997 y 2007 el saldo vivo de cr¨¦dito a comprador de vivienda hab¨ªa aumentado en Espa?a a un ritmo medio anual del 20%. En 2008 el ritmo citado retrocedi¨® hasta el 4,5%, y en 2009 fue negativa la tasa interanual de noviembre (-0,1%).

Mientras que entre 2003 y 2007 la cuant¨ªa media anual de los nuevos pr¨¦stamos a comprador fue de casi 140.000 millones de euros, en 2008-2009 la media anual citada se situ¨® en torno a los 80.000 millones de euros. Los procesos de racionamiento del cr¨¦dito por v¨ªas alternativas al precio no hab¨ªan tenido lugar en Espa?a desde hac¨ªa veinte a?os.

La reducci¨®n de la financiaci¨®n crediticia fren¨® las ventas de viviendas, que disminuyeron entre 2008 y 2009 a un ritmo anual del 27%. En 2009 el total de ventas se habr¨¢ situado en torno a las 415.000 viviendas, el 54% correspondiente a nuevas viviendas y el 44% a usadas. Se est¨¢ lejos del mill¨®n aproximado de ventas registrado en el pico c¨ªclico de 2005. La menor demanda se ha trasladado en su mayor parte a las ventas y a la actividad constructora, pues los descensos sufridos por los precios han sido modestos.

En la estad¨ªstica de precios del Ministerio de Vivienda, apoyada en las tasaciones, el descenso producido entre el valor m¨¢ximo alcanzado y el m¨ªnimo ha sido en la crisis presente del 10%, equivalente al de la crisis anterior, la de 1990-1991, cuyo alcance en t¨¦rminos de retroceso de la actividad del mercado fue muy inferior. Las menores ventas y la presencia de un stock que al inicio de 2009 se aproximaba a las 900.000 viviendas, provocaron que el mayor peso del ajuste se trasladase a la nueva construcci¨®n. Las viviendas iniciadas han retrocedido en 2008-2009 a un ritmo medio anual pr¨®ximo al 60%. As¨ª, en 2009 se ha alcanzado el r¨¦cord anual a la baja de la estad¨ªstica de viviendas iniciadas (visados de aparejadores): unas 110.000 viviendas, que contrastan con las m¨¢s de 800.000 iniciadas en 2006.

La abrupta ca¨ªda de la construcci¨®n residencial ha ocasionado un descenso acusado de la inversi¨®n en vivienda del -20% en la media del bienio 2008-2009. Dicha magnitud ha efectuado una aportaci¨®n negativa de casi dos puntos porcentuales al aumento del PIB, el 50% de la ca¨ªda sufrida por dicho agregado macroecon¨®mico en 2009.

El fuerte retroceso del empleo ha afectado de forma negativa a la demanda de vivienda (no hay nuevos hogares si no hay empleo). Entre el cuarto trimestre de 2007 y el mismo periodo de 2009 el empleo EPA total descendi¨® en Espa?a en 1.831.000 ocupados, casi el 9% del total. El sector de la construcci¨®n explic¨® el 53% de dicho retroceso, impulsado sobre todo por el componente de la construcci¨®n residencial, que en lo m¨¢s alto del ciclo lleg¨® a suponer m¨¢s de la mitad del valor de la obra construida.

Desde el inicio de la crisis, la pol¨ªtica monetaria expansiva, junto a los intensos d¨¦ficits p¨²blicos, ha sido el principal componente anticrisis de la pol¨ªtica econ¨®mica. En dicha pol¨ªtica los componentes m¨¢s destacados han sido los notables descensos de los tipos de inter¨¦s y las aportaciones de liquidez de los bancos centrales. La actuaci¨®n de estos ¨²ltimos ha compensado en Espa?a parte de las consecuencias de la brecha generada entre cr¨¦ditos y dep¨®sitos durante el auge. Los moderados descensos de los precios de la vivienda, los menores tipos de inter¨¦s y los aumentos salariales significativos de 2009 han atenuado la intensidad del esfuerzo de acceso a la vivienda para aquellos que tengan empleo.

La relaci¨®n entre el precio de venta de una vivienda de 90 metros cuadrados y el salario medio anual, que hab¨ªa subido desde un valor de 4,30 en 1997 hasta otro de 9,19 en 2007, descendi¨® hasta 7,90 en 2009. De este modo, el esfuerzo medio de acceso a la vivienda para los nuevos propietarios ha aproximado a la tercera parte de los ingresos en algunas zonas de Espa?a, siempre que se disponga de la necesaria financiaci¨®n crediticia y se mantengan los tipos de inter¨¦s.

En la segunda mitad de 2009 se han recuperado los nuevos cr¨¦ditos a comprador de vivienda. Se ha advertido una moderada recuperaci¨®n paralela en las ventas de viviendas, compatible con la importante ca¨ªda de dichas magnitudes en el conjunto de 2009. Dicha evoluci¨®n refuerza la previsi¨®n de que en 2010 crecer¨¢n de forma moderada las ventas de viviendas. La recuperaci¨®n podr¨ªa ser m¨¢s acusada de haber descendido m¨¢s los precios de las viviendas. Lo anterior no impedir¨¢ que la inversi¨®n en vivienda vuelva a descender en m¨¢s del 10% en 2010.

La conversi¨®n masiva en vivienda protegida de amplios vol¨²menes de viviendas en Espa?a y las ayudas adicionales a comprador previstas con el fin de bajar el stock de viviendas no vendidas contribuir¨¢n m¨¢s a frenar el descenso de los precios de las viviendas que a estimular la demanda. La recesi¨®n del mercado de vivienda de 2007-2009 habr¨¢ durado as¨ª m¨¢s de tres a?os y la recuperaci¨®n ser¨¢ lenta, sometida a los vaivenes de los tipos de inter¨¦s y a lo que suceda con el nivel de empleo.

Julio Rodr¨ªguez L¨®pez es ex presidente del Banco Hipotecario de Espa?a y de Caja Granada.