Banca y promotoras afrontan una nueva tormenta de ladrillo

Dar una patada a los problemas con la esperanza de que desaparezcan con el tiempo es una estrategia tan vieja como el mundo. Se sigui¨® en el sector inmobiliario al inicio de la crisis , cuando muchas empresas cerraron planes de refinanciaci¨®n con sus bancos. Lograban as¨ª un par de a?os para respirar con la esperanza de que el crash del ladrillo fuera m¨¢s corto. Pero no ha sido as¨ª. Si acaso, se ha agravado. Y los plazos de devoluci¨®n est¨¢n aqu¨ª. "En este trimestre se concentrar¨¢ el vencimiento de cr¨¦ditos a promotoras y constructoras medianas y peque?as. Son las que m¨¢s sufrir¨¢n para refinanciarse porque la banca est¨¢ m¨¢s estricta que hace dos a?os", reconoce el ejecutivo de una gran entidad, que pide el anonimato.

Las constructoras medianas y peque?as son las m¨¢s amenazadas

Otro factor jug¨® a favor de la refinanciaci¨®n en 2008: entonces el Banco de Espa?a no presionaba a las entidades financieras para que reconocieran la realidad del mercado. Hoy, esa presi¨®n es m¨¢xima. "La mayor¨ªa de empresas han liquidado su cartera de viviendas terminadas y no cuentan con otros ingresos significativos. Vamos a asistir a una segunda ola de refinanciaciones a cara de perro y con muy poco margen porque ya no hay muchos activos que vender. Muchos de estos procesos, en caso de que se puedan cerrar, conducen a una muerte segura", dice Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea, que en dos a?os ha asesorado para reestructurar deudas por valor de 15.000 millones.

Al comenzar el cuarto a?o de la crisis m¨¢s grande que recuerda el sector, los problemas se concentran en las que m¨¢s suelo atesoran y en las medianas y peque?as. "Creo que las grandes que no han ca¨ªdo no lo har¨¢n. A estas alturas ya se ha visto qui¨¦n puede sobrevivir y qui¨¦n no. Es posible que haya alg¨²n caso entre las promotoras m¨¢s conocidas, pero no m¨¢s", se?ala otro banquero que tampoco quiere dar su nombre. "No descarto alg¨²n concurso de acreedores m¨¢s este a?o", concede Javier L¨®pez Torres, desde KPMG. "Al refinanciar deudas para que no se disparara la morosidad, las entidades se embarcaron en una huida hacia delante. Ahora no va a ser as¨ª. Vamos a ver tres situaciones: las empresas que tengan activos de mayor calidad podr¨¢n seguir, despu¨¦s vendr¨¢n las que tengan que afrontar una reestructuraci¨®n de su deuda; y a algunas no les quedar¨¢ m¨¢s remedio que el concurso", abunda ?ngel Serrano, de Aguirre Newman.

Pero parece que el tan temido concurso no ha sido tan negativo para algunas empresas que recurrieron a ¨¦l al inicio de la crisis. "El ejemplo de Martinsa, a punto de salir de la suspensi¨®n de pagos, muestra que en muchos casos era mejor esa opci¨®n y no refinanciar una deuda a trav¨¦s de un plan muy dif¨ªcil de cumplir. Y eso a pesar del detrimento en la imagen que conlleva este proceso y de que muchas de las empresas que han recurrido al concurso siguen inmersas en ¨¦l o est¨¢n en liquidaci¨®n", se?ala Angel Mart¨ªn Torres, de KPMG.

El stock de viviendas sin vender, que el Banco de Espa?a cifra entre 700.000 y 1,1 millones, es uno de los agujeros negros del sector. Y el exceso de oferta continuar¨¢ bajando el precio de los pisos. Pero m¨¢s perjudicial es la marea de suelo que atesoran inmobiliarias y banca. El valor del suelo, que creci¨® entre 1997 y 2007 un 500%, se ha desplomado. "El mayor riesgo est¨¢ en los solares que se compraron a 30 euros por metro cuadrado y que ahora no valen m¨¢s de tres. Bancos y cajas se van a quedar con esos activos. Y entonces viviremos una situaci¨®n excepcional: la banca controlar¨¢ el negocio inmobiliario. Ellos decidir¨¢n qui¨¦n lo ejerce y qui¨¦n no en los pr¨®ximos a?os", concluye el analista financiero Jos¨¦ Barta.

Un banco extranjero que ha participado en grandes refinanciaciones cree que el ladrillo no se mueve porque los promotores limitan la rebaja del precio al importe del cr¨¦dito. "No es realista una reducci¨®n media del 20% desde que estall¨® la crisis, que es la que reconocen los promotores. En los mejores casos, habr¨¢ que bajar un 30%, pero en otros, sobre todo en suelo, hay que reconocer una depreciaci¨®n de hasta el 70%. Empresarios y banqueros deben admitir su p¨¦rdida. Si se sigue tapando, llegaremos al modelo japon¨¦s, que tard¨® 10 a?os en sacar la cabeza", dicen en este banco.

?Con qu¨¦ actitud se sentar¨¢n los banqueros a la mesa donde deber¨¢n decidir si cortan el grifo? "Intentamos buscar un equilibrio para no meter m¨¢s ladrillo en la cartera, pero tampoco damos por bueno lo que sabemos que no tiene futuro. No llevamos al concurso de acreedores a los que puedan pagar, aunque ahora lo pasen mal, pero hay situaciones con poca salida que hay que reconocer", explica un miembro del comit¨¦ de riesgos de una entidad.

Algunas entidades que comparten la deuda se cierran en banda. "Si una entidad se retira del cr¨¦dito sindicado, cosa que suelen hacer las m¨¢s debilitadas, es m¨¢s dif¨ªcil que el resto podamos seguir adelante, porque supondr¨ªa que asumimos m¨¢s riesgo", dice un banquero. Si se va a concurso, las entidades deber¨¢n asumir un coste si han prestado con tasaciones altas y los activos se actualizan a precios de mercado.

Barta considera que si en 2008 se diagnostic¨® una tormenta perfecta sobre el sector, ahora deber¨ªamos hablar de retormenta. "Con la diferencia de que las inmobiliarias m¨¢s importantes ahora ya no se llaman Martinsa o Metrovacesa, sino BBVA, Caja Madrid o La Caixa", a?ade.