Falacias inmobiliarias 2.0

Los ¨²ltimos datos sobre el sector inmobiliario son muy desalentadores, aunque ha sucedido lo que se esperaba. Las hipotecas cayeron un 20,2% en marzo y las compraventas tambi¨¦n caen con fuerza. Los efectos fiscales temporales produjeron un espejismo de aumento de compraventas y ralentizaci¨®n de la ca¨ªda de precios que se ha disipado. Pero ?qu¨¦ est¨¢ pasando ahora con los precios de la vivienda en Espa?a? Pues algo similar a lo que vimos en EE UU: un double dip, o ca¨ªda doble, en la velocidad de bajada de precios como consecuencia del fin de los est¨ªmulos fiscales de 2010. En EE UU, la desgravaci¨®n temporal de 8.000 d¨®lares por la compra de primera vivienda, vigente entre 2009 y abril de 2010, redujo el ritmo de ca¨ªda de los precios, que casi hab¨ªa alcanzado el 20% anual. De hecho, durante los primeros meses de 2010 los precios de la vivienda volvieron a subir. El economista jefe de la Asociaci¨®n de Agentes Inmobiliarios de EE UU dec¨ªa que las desgravaciones hab¨ªan conseguido mantener la riqueza de las familias norteamericanas, un eufemismo para decir que hab¨ªan conseguido parar la ca¨ªda del precio de la vivienda. Eso s¨ª, con un coste elevado y, lo que es m¨¢s importante, con ¨ªnfimo efecto de creaci¨®n de nueva demanda: el 75% de los compradores reconoc¨ªan que habr¨ªan adquirido la vivienda incluso si no hubiera habido desgravaci¨®n.

Ninguno de los factores que explican la demanda de vivienda tendr¨¢ signo positivo en bastante tiempo

La ecuaci¨®n solo puede cuadrar de una manera: que los precios sigan cayendo

El fin de la desgravaci¨®n en EE UU hizo que los precios volvieran a bajar de forma acelerada. Los ¨²ltimos datos muestran que se ha perdido ya m¨¢s del incremento de comienzos de 2010. La ca¨ªda desde el pico se sit¨²a en el 33,1%, m¨¢ximo desde que comenz¨® la debacle inmobiliaria (40% en t¨¦rminos reales, el doble que la ca¨ªda en Espa?a seg¨²n los datos de Fomento).

En Espa?a, la situaci¨®n ha sido an¨¢loga. Los anuncios de aumento del IVA y el ITP (en algunas comunidades) en julio del a?o pasado y el fin de la desgravaci¨®n a partir de enero de 2011 hab¨ªan conseguido reducir el ritmo de ca¨ªda de los precios desde el 8,3% hasta el 3,5% de finales de 2010. La potencia anticipatoria de los cambios fiscales es muy evidente: el crecimiento intermensual de las compraventas en junio y en diciembre de 2010 fue del 66% y 64%, respectivamente. La ca¨ªda en julio fue del 55%. Como era previsible, a partir de 2011 se ha acelerado de nuevo la ca¨ªda de precios. Seg¨²n Tinsa, los precios ca¨ªan en mayo el 5,9%. A esto habr¨¢ que a?adir el efecto desalentador sobre las compras que tiene la intenci¨®n del PP de recuperar la desgravaci¨®n a la vivienda si gana las pr¨®ximas elecciones.

Pero a pesar de esta situaci¨®n, o quiz¨¢ por ella, ha aparecido una letan¨ªa de nuevas falacias inmobiliarias. ?Recuerdan las falacias 1.0? El precio de la vivienda nunca cae; alquilar es tirar el dinero; los precios tienen que subir hasta igualarse con los europeos; todos los extranjeros quieren comprar casas en Espa?a, etc¨¦tera. Pues ahora tenemos las falacias versi¨®n 2.0. La primera es que la proporci¨®n de renta destinada a pagar una hipoteca est¨¢ tan baja como en 1995. ?Todos a comprar! Pero hace ya trimestres que esto es as¨ª y la demanda no se recupera. El motivo es sencillo: este indicador es absolutamente irrelevante en la actualidad, puesto que se calcula al tipo de inter¨¦s corriente. En estos momentos, las entidades financieras son muy reacias a conceder hipotecas que superen el 30% de la renta familiar suponiendo un tipo de inter¨¦s de largo plazo, o sea, entre el 4% y el 5%. Vamos, lo l¨®gico para un producto a 25 o 30 a?os. El indicador relevante a largo plazo es el cociente del precio de la vivienda sobre la renta familiar disponible. Teniendo en cuenta que esta ratio volver¨¢ al nivel preburbuja -en torno a cuatro a?os de renta para comprar una vivienda media-, las predicciones del director del Servicio de Estudios del Banco de Espa?a en una conferencia inmobiliaria hace unas semanas son muy optimistas, aunque los asistentes parece que no apreciaran su buena predisposici¨®n. Como la renta disponible familiar no se espera que suba significativamente, a los precios de la vivienda les quedar¨ªa algo m¨¢s de un 20% de ca¨ªda. Si se calcula la ca¨ªda de precios que har¨ªa falta para volver a los niveles normales de rentabilidad del alquiler, otro indicador estructural, el resultado es pr¨¢cticamente el mismo: algo m¨¢s del 20%.

La segunda falacia es la insistencia en que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya est¨¢n subiendo. El objetivo es obvio: crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existi¨® durante la burbuja. "?Ser¨¢ donde yo quiero comprar uno de esos sitios?". Es obvio que los mercados inmobiliarios son locales, pero la financiaci¨®n es global. La teor¨ªa de los mercados locales ya nos la vendieron cuando se dijo que los problemas inmobiliarios de EE UU no afectar¨ªan a Espa?a. La burbuja la hinch¨® el cr¨¦dito y la desinfla la falta de cr¨¦dito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia. Adem¨¢s, los datos de Tinsa muestran que la ca¨ªda de precios en grandes ciudades es superior a la observada en otros municipios no costeros. Incluso usando los datos del Ministerio de Fomento se comprueba que los precios han ca¨ªdo mucho m¨¢s desde el m¨¢ximo en aquellos lugares donde a finales de 2007 los precios eran m¨¢s altos (grandes ciudades) y/o hab¨ªa m¨¢s stock de viviendas por vender.

La tercera falacia es la que asegura que el sector inmobiliario se puede recuperar sin que los precios bajen m¨¢s. Las bajadas de precios han llegado a su l¨ªmite, nos dicen con solemnidad los promotores y constructores. Sin embargo, ninguno de los factores que explican la demanda de vivienda tendr¨¢ signo positivo en bastante tiempo. Todas las previsiones apuntan a que el desempleo se mantendr¨¢ elevado, la renta per c¨¢pita pr¨¢cticamente no crecer¨¢ y los tipos de inter¨¦s tienden a subir sin remisi¨®n. Tampoco parece probable que el cr¨¦dito se recupere. Adem¨¢s, las encuestas de expectativas se?alan que los compradores siguen pensando que los precios est¨¢n sobrevalorados y esperan ca¨ªdas adicionales de los precios sin que se observe ninguna urgencia en la compra. En estas circunstancias es dif¨ªcil pensar que la demanda residencial pueda recuperarse. La ecuaci¨®n solo puede cuadrar de una manera: que los precios sigan cayendo.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra.