Mercadillo de rebajas inmobiliarias

V¨®tenos y tendr¨¢ otra vez desgravaci¨®n a la vivienda a partir de 2012... y adem¨¢s se la hacemos retroactiva", se oye desde el tenderete de la derecha. "Nosotros le rebajamos el IVA al 4%, pero compre r¨¢pido que se agota despu¨¦s de las elecciones", clama el tenderete de la izquierda. "Pues nosotros, adem¨¢s, les extendemos la rebaja del IVA hasta final de 2012", replican desde el tenderete opuesto. Esta es la escena de mercadillo que estamos viviendo en las ¨²ltimas semanas a cuenta de la disputa inmobiliaria preelectoral. Per, ?ayudar¨¢n estas medidas a reactivar el sector inmobiliario espa?ol?

El retorno de la desgravaci¨®n a la vivienda para las rentas por encima de 24.107 euros ser¨ªa un grave error. Muchos investigadores y todas las instituciones econ¨®micas internacionales han recomendado en repetidas ocasiones la eliminaci¨®n de la desgravaci¨®n. Se deber¨ªa haber hecho hace muchos a?os. En mercados como el inmobiliario, que sufren periodos de fuerte presi¨®n de la demanda, la desgravaci¨®n es simplemente una transferencia de recursos de los contribuyentes a las constructoras e inmobiliarias. Unos 6.000 millones de euros anuales. Es verdad que el momento elegido para la eliminaci¨®n no ha sido el mejor puesto que en periodos recesivos la capacidad de traslaci¨®n de la desgravaci¨®n a los precios es menor que en las expansiones. Pero si las circunstancias han permitido hacerlo ahora, aunque sea parcialmente, no se deber¨ªa volver hacia atr¨¢s. Las ventajas a largo plazo de esta decisi¨®n superan con creces la inoportunidad del momento. Adem¨¢s la gran mayor¨ªa de los contribuyentes podr¨¢n seguir benefici¨¢ndose a¨²n de la desgravaci¨®n.

Los recortes fiscales son acciones y reacciones fruto de la proximidad de unas elecciones

?Y respecto a la rebaja temporal del IVA? ?Qu¨¦ sabemos sobre el efecto de medidas fiscales temporales en el sector inmobiliario? En Estados Unidos se aprob¨® una desgravaci¨®n temporal a la vivienda de 8.000 d¨®lares para la primera compra que estuvo en vigor durante 2009 y hasta abril de 2010. Los datos agregados muestran que esta medida consigui¨® que el precio de la vivienda incluso aumentara durante los primeros meses de 2010. Con la finalizaci¨®n del programa volvi¨® a caer. Adem¨¢s, seg¨²n las encuestas, el 75% de los compradores habr¨ªa adquirido la vivienda incluso sin la desgravaci¨®n. Solo anticiparon la compra. Estos indicios se han visto confirmados por un estudio reciente con datos micro. Sus resultados muestran que la desgravaci¨®n temporal no tuvo impacto a largo plazo en las compraventas, y que los precios se incrementaron en 6.500 d¨®lares durante el periodo de vigencia del programa y cayeron 7.700 d¨®lares al finalizar el mismo.

En Espa?a tenemos ejemplos recientes del efecto de anuncios de cambios fiscales: la subida del IVA en julio de 2010 y la finalizaci¨®n de la desgravaci¨®n para algunos contribuyentes en diciembre. La escasez y mala calidad de las estad¨ªsticas inmobiliarias espa?olas impiden hacer una evaluaci¨®n precisa del efecto de estas medidas, pero los indicios apuntan en la misma direcci¨®n que en Estados Unidos. Las compraventas de inmuebles aumentaron en junio y diciembre de 2010 m¨¢s del 60% intermensual y cayeron en julio de 2010 y enero de 2011 en torno al 60%. Estas magnitudes son muy diferentes de los cambios intermensuales observados para esos meses entre 2004 y 2009. El resto de los meses las tasas fueron similares a las observadas en la media de los seis a?os anteriores. Por tanto, solo se desplaz¨® demanda temporalmente, sin crearse nueva demanda.

Por otra parte, y como sucedi¨® en Estados Unidos, la tasa de ca¨ªda de los precios se desaceler¨®. Seg¨²n los datos de Tinsa, los precios de la vivienda bajaban en Espa?a al 6,5% en diciembre de 2009 y solo al 3,8% en diciembre de 2010. En junio de 2011 los precios volv¨ªan a caer al 6,5%. Los datos del Ministerio de Fomento confirman esta aceleraci¨®n del descenso de precios.

Por tanto, seguramente la reducci¨®n temporal del IVA lo m¨¢s que consiga es incrementar temporalmente las compraventas y detener algo la ca¨ªda de precios. ?Resuelve esto los problemas? Ciertamente no. Se argumenta que anticipar las ventas podr¨ªa favorecer que los bancos se deshicieran de parte de su stock de viviendas y concedieran m¨¢s cr¨¦dito para nuevas promociones. Pensar que una rebaja temporal del IVA pueda tener un efecto indirecto tan fuerte es muy poco realista. Y esto sin considerar que muchas de las viviendas en manos de los bancos no pagar¨¢n IVA sino ITP.

Adem¨¢s, realmente el problema no es solo la oferta de cr¨¦dito. El problema es tambi¨¦n la falta de demanda solvente de cr¨¦dito hipotecario. Detener artificialmente la ca¨ªda de los precios empeora este problema puesto que mantiene alejado el precio de la vivienda de la renta familiar disponible, que es justamente el motivo por el cual no hay demanda solvente de cr¨¦dito.

En cualquier caso, es dif¨ªcil pensar que quienes proponen estas medidas realmente crean que tendr¨¢n un efecto reactivador del sector inmobiliario. Se trata simplemente de acciones y reacciones fruto de la proximidad de unas elecciones.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo es catedr¨¢tico de Econom¨ªa de la Universitat Pompeu Fabra.