Ox¨ªgeno para un sector desfallecido

La vivienda de nueva construcci¨®n empez¨® esta semana un 4% m¨¢s barata. Con el objetivo de animar la venta de pisos y, sobre todo, reducir el elevado stock en manos de promotores inmobiliarios y bancos, el Gobierno ha reducido a la mitad el Impuesto sobre el Valor A?adido (IVA) que grava estos inmuebles durante lo que resta de a?o. Una rebaja temporal que se suma, recuerda el presidente de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), Jos¨¦ Manuel Galindo, a un descenso de precios que en lo que va de a?o supera el 5% y que desde que estall¨® la crisis inmobiliaria se sit¨²a por encima del 16%, "con lo que, tras el recorte del IVA del 8% al 4%, el abaratamiento de la vivienda ya ronda el 25%".

Las compraventas han ca¨ªdo un 50% en el primer semestre del a?o

Sin acceso al cr¨¦dito no habr¨¢ recuperaci¨®n, dicen los expertos

Una buena noticia para los promotores, reconoce Galindo, aunque con matices, pues considera que este nuevo ajuste tendr¨¢ un impacto relativo por su corta duraci¨®n en el tiempo. Los expertos consultados coinciden en esta apreciaci¨®n (dice la Agencia Tributaria que para que las medidas fiscales empiecen a notarse hace falta que pasen aproximadamente seis meses), que ha servido de excusa al Partido Popular para sumarse al carro del descuento impositivo y, si gana las elecciones del pr¨®ximo noviembre, prorrogar¨¢ la rebaja durante 2012, seg¨²n ha anunciado Mariano Rajoy esta semana en el Congreso. D¨ªas atr¨¢s, el propio Rajoy prometi¨® a sus futuros electores que recuperar¨¢ la desgravaci¨®n fiscal por la compra de vivienda, suprimida por el Ejecutivo de Jos¨¦ Luis Rodr¨ªguez Zapatero a principios de este a?o.

"Es el momento de tocar los impuestos para intentar as¨ª que el sector inmobiliario, que est¨¢ en encefalograma plano, vuelva a respirar. Es el instrumento que tiene el legislador", justifica el nuevo presidente del Consejo General del Notariado, Manuel L¨®pez Pardi?as. Pero el juego pol¨ªtico de subidas y bajadas impositivas que mantienen tanto el Gobierno (en junio de 2010 elev¨® el IVA de la vivienda del 7% al 8%) como el PP con sus ofertas electorales, est¨¢ muy lejos de garantizar esa seguridad jur¨ªdica que todo ciudadano precisa para cerrar transacciones, agrega L¨®pez Pardi?as.

Aunque la vicepresidenta Elena Salgado no cuantific¨® el impacto que tendr¨¢ la medida, se mostr¨® optimista al afirmar que su efecto en las arcas p¨²blicas ser¨¢ positivo. Algo en lo que no est¨¢n de acuerdo los especialistas consultados, en la creencia de que las ventas de vivienda pueden alegrarse ligeramente, pero de ning¨²n modo lo suficiente para compensar la menor recaudaci¨®n del Estado. "A corto plazo reducir¨¢ los ingresos fiscales. Una rebaja del 50% en el IVA no va a aumentar un 50% las ventas de viviendas", afirma Julio Rodr¨ªguez, expresidente del Banco Hipotecario de Espa?a, de Caja Granada y de la Federaci¨®n Hipotecaria Europea.

Hay ejemplos en los que fijarse, y son muy pr¨®ximos en el tiempo. Se circunscriben al a?o pasado, cuando se anunci¨® el aumento del IVA en un punto y el fin de las desgravaciones fiscales a la compra de la residencia habitual para las familias con ingresos superiores a 24.000 euros. Durante el segundo y el cuarto trimestre de 2010 (justo antes de que entrasen en vigor los cambios) hubo un repunte de las ventas de pisos nuevos superior al 50% y al 100%, respectivamente, sobre el trimestre anterior (ver gr¨¢fico adjunto). "El efecto que se puede achacar a estos cambios en los grav¨¢menes puede estar entre 30.000 y 40.000 transacciones", sostiene Mar¨ªa Romero, consultora de Analistas Financieros Internacionales (AFI). "No fue muy relevante, pero se produjo un adelanto en las compras que ya estaban proyectadas. Ahora el incremento ser¨¢ m¨¢s bien residual, porque el descenso del IVA tiene car¨¢cter temporal y la elevada tasa de paro (pr¨®xima al 21%) y la dificultad de acceso al cr¨¦dito restringen las decisiones de compra", explica. A su juicio, quiz¨¢s s¨ª pudiesen repetirse el n¨²mero de transmisiones del a?o pasado al conjugarse las dos promesas electorales del PP en 2012.

Pero, aun as¨ª, sigue siendo una utop¨ªa la inminente recuperaci¨®n del sector inmobiliario y la desaparici¨®n del stock bancario de vivienda por los incentivos fiscales. El portavoz de vivienda del PP en el Congreso, Pablo Matos, que rechaza valorar el aumento del d¨¦ficit p¨²blico que supondr¨ªa el recuperar las deducciones a la adquisici¨®n (con efectos retroactivos para que "quienes hayan comprado en 2011 no se queden como los castigados por Zapatero y, a la vez, no se frenen las ventas este a?o", apunta), es consciente de que en 16 meses no se puede absorber los m¨¢s de 700.000 pisos de obra nueva que en Espa?a est¨¢n por vender, seg¨²n el Ministerio de Fomento.

Resulta dif¨ªcil calcular cu¨¢ntos particulares pueden adelantar sus transacciones para beneficiarse de la rebaja temporal del IVA (8.000 euros para un piso de 200.000 euros) y qui¨¦nes pueden sustituir su decisi¨®n de compra de una vivienda de segunda mano (sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP, en vez de al IVA) por una de nueva construcci¨®n. Julio Rodr¨ªguez cree que el descuento podr¨ªa facilitar el cierre de entre 5.000 y 10.000 operaciones adicionales en la ¨²ltima parte del a?o, una cifra que fuentes bancarias elevan hasta 20.000.

Poca cosa para un mercado que no levanta cabeza. En la primera mitad del a?o el n¨²mero de compraventas de viviendas se ha reducido pr¨¢cticamente a la mitad respecto al a?o pasado (de 214.500 operaciones a 119.000), con las ¨²ltimas estad¨ªsticas notariales. Una ca¨ªda que se ha notado m¨¢s precisamente en las compras de pisos de nueva construcci¨®n. Si en el primer semestre de 2010 sumaban casi 99.000 transacciones, en los seis primeros meses de este ejercicio apenas representan 38.000.

Sin tener en cuenta el impacto de la rebaja del IVA, tanto la APCE como AFI y los notarios prev¨¦n que la venta de viviendas se reduzca al menos un 30% en 2011. Por supuesto, 5.000 o 20.000 operaciones m¨¢s son bienvenidas, ?pero son la panacea? Evidentemente, no. "Para reanimar el mercado inmobiliario se debe reactivar antes el cr¨¦dito que los bancos han reducido de una manera arbitraria y caprichosa", mantiene L¨®pez Pardi?as. Y, por supuesto, la econom¨ªa espa?ola. As¨ª se generar¨¢ empleo y permitir¨¢ que los j¨®venes se emancipen.

"Dar salida al stock acumulado de viviendas es absolutamente necesario para que las promotoras vuelvan a la actividad y creen empleo. Y para ello necesitamos acceso al cr¨¦dito bancario", reclama Jos¨¦ Manuel Galindo. Las inmobiliarias iniciar¨¢n las obras de construcci¨®n de todav¨ªa menos pisos este a?o que el pasado, ya en m¨ªnimos hist¨®ricos. Por eso la APCE pide tambi¨¦n que se mantengan el IVA del 4% y las desgravaciones fiscales a la compra (no solo para las rentas inferiores de 24.000 euros como actualmente) hasta que se reajuste el sector.

Una medida que es criticada por buena parte de los expertos consultados. "No debe retomarse la deducci¨®n por vivienda habitual. Solo ha de servir para ayudar a las rentas bajas, como actualmente. El sector inmobiliario no tiene que tener mayores ventajas fiscales que el resto", afirma Jes¨²s Sanmart¨ªn, presidente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF).

"La mejor pol¨ªtica de vivienda es la que deja al mercado operar sin incentivos y dedica todos sus esfuerzos p¨²blicos a vivienda protegida, en particular en alquiler, por la flexibilidad que ofrece absorbiendo menos recursos, y centrada al 100% en sectores desfavorecidos", opina Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasaci¨®n.

"Al PP le gusta la propiedad y discrimina el alquiler. Pretende aumentar el coste presupuestario, cuando ese dinero podr¨ªa utilizarse para otra cosa", agrega Julio Rodr¨ªguez, quien teme adem¨¢s que, "tras cuatro a?os sin construirse apenas viviendas, puede ser un empujoncito para que se reinicie la invasi¨®n del territorio". A su juicio, si se mantiene el IVA reducido tambi¨¦n puede derivar en una mayor construcci¨®n, teniendo en cuenta que va a favorecer la compra de viviendas nuevas sobre las de segunda mano (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales est¨¢ en el 7% u 8%, dependiendo de la comunidad aut¨®noma de que se trate) y que las autonom¨ªas tienen las competencias urban¨ªsticas en sus manos. "Introducir¨¢ distorsiones", afirma.

Para evitar, al menos de momento, la discriminaci¨®n de la vivienda de segunda mano sobre la de nueva construcci¨®n, y, qu¨¦ duda cabe, para colocar parte de los 8.000 pisos que tiene en stock, CatalunyaCaixa no ha esperado ni una semana para aplicar a los futuros compradores de sus casas el descuento del IVA. Y lo ha extendido a la vivienda de segunda mano, pues los inmuebles en manos de la banca son activos adjudicados y, por lo tanto, ya han tributado por IVA en su primera transmisi¨®n y, en la segunda, que es la venta al cliente final que quieren cerrar actualmente, est¨¢n gravadas por el ITP. Pueden tributar por IVA en la segunda transmisi¨®n si se venden a empresas, explica Eduard Mendiluce, consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria. Aunque no es su caso, dice, pues el 90% de las 3.500 viviendas que la entidad ha vendido y alquilado entre enero y agosto se han colocado entre particulares. Mendiluce espera que de aqu¨ª a finales de a?o se comercialicen 3.000 pisos m¨¢s. "El descuento del 4% generar¨¢ un incremento de ventas del 10%", calcula, "ya que poner fecha al recorte fiscal produce un efecto psicol¨®gico en la gente que hace que se decida a comprar".

En su opini¨®n, inmobiliarias y banca se beneficiar¨¢n por igual de la rebaja fiscal. Las primeras porque se la aplican directamente y la segunda porque "nos ayudar¨¢ a hacer m¨¢s l¨ªquidos los pr¨¦stamos al promotor". No obstante, apuntan fuentes bancarias que prefieren mantenerse en el anonimato, "es m¨¢s f¨¢cil que las entidades financieras se aprovechen del recorte puesto que tienen la sart¨¦n por el mango. Cuentan con la cartera de viviendas y la llave de la financiaci¨®n".

La banca es la "mejor promotora" del momento. Se calcula que, del stock de 700.000 pisos nuevos sin vender, entre 160.000 y cerca de 300.000 (dependiendo de la fuente que lo estime) est¨¢n en manos de las entidades financieras. El consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria considera que la cartera de bancos y cajas de ahorros se sit¨²a en torno a 200.000 viviendas, despu¨¦s de haber vendido entre 30.000 y 40.000 casas el a?o pasado, una cifra que espera se supere durante el presente ejercicio, cuando las entidades colocar¨¢n cerca de 45.000 casas, dice.

Los retoques fiscales, tanto los ya aprobados como los venideros si es que llegan, no parece que vayan a frenar la ca¨ªda de los precios de la vivienda, en opini¨®n de las fuentes consultadas. Pese a que estos bajen cada vez m¨¢s despacio a medida que transcurre la crisis (el 5,5% de media en lo que va de a?o, seg¨²n el Ministerio de Fomento), este porcentaje podr¨ªa elevarse hasta el 7% a finales de 2011.

Oferta por aqu¨ª, descuento por all¨¢; al final, si se anima el comprador en los cuatro meses que quedan para que concluya el a?o, el stock de viviendas sin vender podr¨ªa situarse en 676.000 unidades, mantiene AFI. "Un nivel que seguir¨¢ siendo elevado y que apenas impulsar¨ªa la iniciaci¨®n de viviendas y la creaci¨®n de empleo en el sector inmobiliario", concluye. Mucho bombo para tan poco impacto.