Se los trag¨® la tierra

Algunos miembros del selecto club que formaban los nuevos pr¨ªncipes de las finanzas, hombres sin pedigr¨ª en el parqu¨¦ que se hab¨ªan vuelto muy avariciosos gracias a las enormes plusval¨ªas obtenidas con el boom inmobiliario, pensaron aquel martes negro que solo se trataba de un susto, que el intr¨¦pido Enrique Ba?uelos hab¨ªa llegado demasiado lejos y el mercado le estaba dando un toque de atenci¨®n. Aquel 24 de abril de 2007, Astroc, la compa?¨ªa de Ba?uelos, se desploma en bolsa y ejerce un efecto contagio sobre las cotizaciones de las principales inmobiliarias. Pero el suceso no parec¨ªa ir m¨¢s all¨¢. Aquel d¨ªa nadie hablaba todav¨ªa de crisis inmobiliaria, sino de ralentizaci¨®n. Es decir, segu¨ªa siendo un buen momento para seguir de compras. Para seguir gastando miles de millones de euros. "Hab¨ªa que bailar mientras sonara la m¨²sica", explica un testigo de aquellos d¨ªas.

Los protagonistas del 'boom' han desaparecido y se esconden detr¨¢s de abogados y agencias de comunicaci¨®n

Desde que dimiti¨® de Colonial, Portillo se ha recluido en Sevilla, donde trata de salvar su patrimonio personal

Reyal Urbis va por su tercera refinanciaci¨®n y se ha salvado, por un cambio legislativo, de entrar en disoluci¨®n

En un viaje a Sese?a, 'El Pocero' asegura que oy¨® una voz que le dijo: "Aqu¨ª edificar¨¢s una ciudad y le pondr¨¢s tu nombre"

Cuatro a?os y 200 d¨ªas despu¨¦s de aquel martes negro, a los protagonistas de los a?os dorados del mercado inmobiliario se los ha tragado la tierra. No hay m¨²sica sino silencio a su alrededor. Se esconden detr¨¢s de abogados o agencias de comunicaci¨®n, expertas en el arte de no decir la verdad con buenas palabras, sin que se note demasiado. No aceptan entrevistas. No acuden a ning¨²n acto social. No aparecen en reuniones sectoriales, ni est¨¢n en condiciones de dar conferencias en escuelas de negocio. Algunos se debaten en la dura lucha por salvar su patrimonio personal y han vendido sus yates o sus jets, los dos signos externos que caracterizaron una forma de hacer negocio en Espa?a a base de suelo, cemento y unas grandes dosis de ambici¨®n. "?C¨®mo le digo ahora a mi mujer que ya no podr¨¢ usar el avi¨®n para ir de compras a Mil¨¢n?", le confes¨® uno de ellos a su abogado antes de tomar tan fatal decisi¨®n.

Aquel martes negro de abril de 2007, la cotizaci¨®n de Astroc cay¨® un 37,23% y provoc¨® una reacci¨®n en cadena que no tardar¨ªa mucho en dejar secuelas. En diez d¨ªas, el valor estrella de la bolsa espa?ola, cuya cotizaci¨®n hab¨ªa llegado a multiplicarse por 1.000, se desplom¨® un 63%. As¨ª que fue algo m¨¢s que un susto. Algunos bautizaron ese hecho como castatroc haciendo un juego de palabras: las acciones de Astroc hab¨ªan pasado de valer 6 a valer 70, para luego hundirse a precios inferiores a los dos euros. La ruina. Ante las primeras se?ales de alarma que cundieron aquella jornada, el gobernador del Banco de Espa?a, Miguel ?ngel Fern¨¢ndez Ord¨®?ez, se limit¨® a explicar que se trataba de simples correcciones del mercado y que la desaceleraci¨®n del sector inmobiliario ser¨ªa "suave y gradual". La calidad de los pron¨®sticos de Ord¨®?ez no ha cambiado en todo este tiempo. Lo que hubo no fue una desaceleraci¨®n. Fue un derrumbe.

Astroc no era la mayor empresa inmobiliaria, pero se hab¨ªa convertido en un s¨ªmbolo. Naci¨® y creci¨® en los a?os de expansi¨®n. Era hija de la pujanza del sector. Era una empresa de aspecto moderno en manos de un empresario joven y din¨¢mico, desconocido por las grandes familias, capaz de llevar la palabra del sector a la quinta avenida. Ba?uelos ten¨ªa algo que a sus competidores les faltaba, un aire nuevo, un don de gentes inigualable y un buen dominio de la imagen: organiz¨® una paella para 25.000 comensales en Central Park para darse a conocer en Nueva York. Sab¨ªa comportarse en cualquier ambiente, pod¨ªa hablar durante horas (aunque fuera de s¨ª mismo), mostraba un esp¨ªritu arrollador para los negocios y una confianza ciega en sus posibilidades: "A m¨ª me dejan desnudo en Central Park y en 24 horas estoy pase¨¢ndome por la Quinta Avenida en una limusina", lleg¨® a decir. Esa frase todav¨ªa la recuerdan hoy los ejecutivos que la escucharon hace cinco a?os. Ba?uelos lleg¨® a captar para sus inversiones a algunos de los grandes empresarios espa?oles, como fue el caso de Amancio Ortega, el due?o de Inditex. Tres meses despu¨¦s de aquel susto, Enrique Ba?uelos dimiti¨® como presidente de Astroc. Fue el primero en caer.

Alguien le traicion¨®. Alguien vendi¨® dos millones de acciones en un momento muy delicado y contribuy¨® al hundimiento de Astroc. ?Qui¨¦n? Sobre la identidad de ese traidor se han divulgado muchas teor¨ªas y ninguna prueba, pero lo cierto es que los grandes del sector no se extra?aron con lo sucedido: para llegar hasta donde hab¨ªan llegado conocieron muchas traiciones y muchos enga?os. Llegar a lo m¨¢s alto del sector inmobiliario no ha sido un camino limpio para nadie. De hecho, todas las compras y ventas realizadas en los a?os de la fiebre del oro (del 2003 al 2006) han dejado secuelas en los tribunales, algunas de ellas todav¨ªa sin resolver. La traici¨®n y el enga?o forman parte del negocio, como ha quedado en evidencia en el ¨²ltimo episodio conocido.

Hace unas semanas, Luis del Rivero lleg¨® a su despacho pensando que lo ten¨ªa todo cerrado para hacerse fuerte en la presidencia de la constructora Sacyr Vallehermoso y, a partir de su acuerdo con la petrolera mexicana Pemex, ejecutar el asalto final a Repsol. Sus socios, incluido quien hab¨ªa sido su mano derecha y fundador de la compa?¨ªa, Manuel Manrique, estaban con ¨¦l. Eso pensaba. Pero Manrique cambi¨® de opini¨®n en el ¨²ltimo momento y ahora ocupa su cargo. ?Traici¨®n? La versi¨®n real de lo sucedido est¨¢ aun por conocer porque hab¨ªa asuntos pendientes entre los principales accionistas de Sacyr-Vallehermoso a cuenta del pasado.

El m¨¦rito de Luis del Rivero hab¨ªa sido diversificar su empresa antes de que llegara el cambio de ciclo: primero intent¨® un asalto al BBVA y, cuando fracas¨®, puso el punto de mira en Repsol. Entre medias, Luis del Rivero fue protagonista de muchas conspiraciones en una ¨¦poca donde todo era susceptible de comprarse o venderse. Repsol termin¨® siendo su salvavidas.

A diferencia de Enrique Ba?uelos, Luis del Rivero no parec¨ªa tener una doble cara. Se le ha considerado siempre como un personaje poco comunicativo y autoritario. Nadie le recuerda como un ejecutivo amable. Pero fue el ¨²nico de aquella generaci¨®n que parec¨ªa capaz de sobrevivir a la crisis. El ¨²nico que ha permanecido al mando de una empresa y pod¨ªa mirarle a la cara a los bancos.

Entre la traici¨®n a Ba?uelos y la sufrida por Luis del Rivero han pasado cuatro a?os y 200 d¨ªas de pesadilla. Entre Ba?uelos (que ha iniciado una nueva vida en Brasil en el sector agroindustrial) y Luis del Rivero, solo han sobrevivido aquellos que supieron vender y retirarse antes de tiempo; es decir, los que ya no est¨¢n en el negocio, como Manuel Jov¨¦, expropietario de Fadesa y ahora accionista del BBVA. O Mario Losantos, expropietario de Riofisa. La mayor¨ªa de los que se quedaron vive en libertad condicional: son los bancos quienes dictan sus movimientos.

Luis Portillo es uno de ellos. Un a?o despu¨¦s de la ca¨ªda de Ba?uelos, hubo de presentar su dimisi¨®n como presidente de Colonial, justo cuando se hab¨ªa convertido en uno de los grandes a fuerza de adquisiciones que parec¨ªan contradecir la l¨®gica. El pez chico se come al grande endeud¨¢ndose hasta las cejas. Ese era el estilo de Portillo, quien pareci¨® cambiar de modales desde que dej¨® su h¨¢bitat natural, los alrededores de Sevilla. Si Ba?uelos fue el exponente de la escuela valenciana (donde se cre¨® la figura del agente urbanizador que pod¨ªa poner en marcha complejos residenciales sin ser propietario del suelo), Portillo era de la andaluza, donde las recalificaciones se gestionaban en estrecha colaboraci¨®n con los poderes municipales. Portillo es un personaje cl¨¢sico: empez¨® desde abajo, hijo de alba?il, para dedicarse a las reformas de inmuebles. Un hombre muy apegado al terreno, sin cultura pero con un olfato natural para el negocio del suelo. Esa era su virtud y eso le permiti¨® grandes ganancias con un estilo de especulaci¨®n ortodoxo.

Portillo cambi¨® cuando sali¨® de su territorio. Comenz¨® a visitar Madrid. Se hizo asiduo cliente del AVE. Ten¨ªa excedente de recursos y quer¨ªa comprar. Adquiri¨® participaciones en bancos como el Santander y el BBVA e hizo un primer asalto a la inmobiliaria Metrovacesa. Termin¨® comprando Inmocaral, lo que le permiti¨® compartir accionariado con figuras relevantes del establishment empresarial, caso de Amancio Ortega, Alicia Koplowitz o Joaqu¨ªn Rivero. Despu¨¦s de Inmocaral intent¨® una opa a Colonial, una empresa tres veces m¨¢s grande, de la que pudo obtener su control. Junto a su asalto a Colonial, logr¨® comprar un paquete del 15% de FCC y la adquisici¨®n de Riofisa. En apenas un a?o, entre 2006 y el susto del 24 de abril de 2007, Luis Portillo hab¨ªa gastado en compras 4.000 millones de euros. Para entonces, algunos de los h¨¢bitos de Luis Portillo hab¨ªan cambiado.

Ya no era un personaje tan natural. Tan r¨²stico, como le ve¨ªan en Madrid. Le hab¨ªa echado el ojo a un avi¨®n. Hab¨ªa adquirido un colegio privado como consecuencia de unas discrepancias entre su esposa y el director del centro, por un asunto relacionado con los estudios de una de sus hijas: nada m¨¢s comprarlo, despidi¨® al director. En presencia de unos ejecutivos amenaz¨® al gerente de un hotel con comprar el inmueble y despedir a los trabajadores simplemente porque el personal del establecimiento no le atendi¨® su petici¨®n de bebidas a altas horas de la noche, seg¨²n un testigo del incidente. Ese era el nuevo Portillo.

En diciembre de 2007, Luis Portillo dimit¨ªa como presidente de Colonial. Hab¨ªa pasado menos de un a?o desde que se mostraba capaz de comprar cualquier cosa. Colonial deb¨ªa 10.000 millones de euros. La acci¨®n se hab¨ªa desplomado y pasaba a valer menos de un euro, se?al de un final pr¨®ximo.

Juan Jos¨¦ Brugera pasaba a ocupar la presidencia de Colonial, un cargo que ya desempe?¨® antes de que llegara Portillo. Ese viaje de ida y vuelta tiene su explicaci¨®n: Colonial era propiedad de La Caixa antes de que los inversores privados entraran en su capital. Tras el par¨¦ntesis de Portillo, vuelven a ser los bancos los propietarios de Colonial, principalmente el Popular (9,15%) y La Caixa (5,40%). Y ellos han decidido devolver a su puesto al antiguo gestor.

Desde entonces, Luis Portillo ha desaparecido. No viaja a Madrid. Se ha recluido en Sevilla, donde trata de salvar su patrimonio personal y gestiona algunas propiedades en su antigua zona de influencia. Su antigua empresa, Colonial, le ha puesto una demanda seg¨²n la cual le pide una indemnizaci¨®n de 669 millones de euros bajo la acusaci¨®n de que infl¨® el precio de las compras de FCC y Riofisa. Portillo a su vez reclama m¨¢s de 40 millones de euros al BBVA. En una de sus escasas declaraciones tras su dimisi¨®n, Portillo lleg¨® a decir: "Los mismos que ahora me denuncian pusieron el dinero a mi puerta para comprar FCC o Riofisa". Portillo se refiere a los bancos y sus analistas, a los que considera traidores. Los bancos que ahora son due?os de lo que fue su empresa.

Pero este hecho no es exclusivo de Colonial. Tambi¨¦n sucedi¨® con Metrovacesa, que lleg¨® a ser la primera empresa inmobiliaria del pa¨ªs. En su origen, Metrovacesa perteneci¨® al BBVA, antes de que hombres como Joaqu¨ªn Rivero y la familia Sanahuja se disputaran su propiedad. Despu¨¦s de todo aquello, m¨¢s del 80% del capital es ahora propiedad de los bancos.

Durante cuatro a?os, de 2003 a 2007, Metrovacesa fue objeto de una intensa lucha por el poder entre Joaqu¨ªn Rivero y los Sanahuja, una familia de empresarios que hab¨ªan hecho mucho dinero sin salir de Catalu?a. Tanto Rivero como los Sanahuja pose¨ªan empresas que ten¨ªan un tama?o muy inferior al de Metrovacesa. Y curiosamente, los Sanahuja acudieron a comprar acciones (un 4%) en ayuda de Rivero ante una opa lanzada por empresarios italianos. Esa colaboraci¨®n se transform¨® en lucha sin cuartel por el dominio de Metrovacesa. Nueva traici¨®n: los Sanahuja pasaron de tener un 4% a m¨¢s de un 20% sin el conocimiento de Rivero. Esa guerra termin¨® en un pacto: Rivero se qued¨® con una empresa francesa, Gecina, y los Sanahuja pasaban a desempe?ar el control de Metrovacesa.

De haber sido unos gestores prudentes y poco dados a exponerse en p¨²blico, los Sanahuja tambi¨¦n cambiaron de comportamiento. Alquilaron (o compraron) aviones para vivir entre Madrid y Barcelona. Bajo su mando, Metrovacesa emprendi¨® una alocada carrera de compras, sobre todo en el exterior. Adquirieron la sede del HSBC en Londres por 1.600 millones de euros (que luego vendieron por 1.000), activos en Alemania por valor de 280 millones, un complejo inmobiliario en Londres junto a compromisos para levantar un complejo de oficinas dise?ado por grandes arquitectos, entre ellos Norman Foster. A finales de 2007, la deuda financiera de Metrovacesa alcanzaba los 7.000 millones de euros, 14 veces su beneficio bruto de explotaci¨®n.

El 26 de octubre de 2010, Rom¨¢n Sanahuja dejaba la presidencia de Metrovacesa. Sacresa, la empresa familiar, presentaba concurso de acreedores con una deuda de 1.800 millones. La participaci¨®n de los Sanahuja en Metrovacesa no alcanza ya el 2% cuando lleg¨® a superar el 80%. Los bancos se hicieron propietarios de la compa?¨ªa.

"El problema es que la suma del crecimiento del cr¨¦dito junto al incremento del precio de la vivienda hizo solvente a mucha gente", explica el experto Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del IESE y autor de la p¨¢gina profsuarez.com. "Se cometieron dos errores. Uno, crecer demasiado. En 2006, el cr¨¦dito de la banca al sector de la construcci¨®n e inmobiliario creci¨® m¨¢s del 40%. Otro error fue que no se tuvo en cuenta la vulnerabilidad de muchas empresas por el excesivo endeudamiento. Y finalmente se gestion¨® mal la crisis. El cr¨¦dito concedido al sector sumaba cerca de 430.000 millones de euros y despu¨¦s de cuatro a?os esa exposici¨®n sigue estando en 415.000. A nivel macroecon¨®mico no se ha hecho nada. Hay que tener en cuenta que la deuda soberana en los bancos espa?oles est¨¢ en unos 220.000 millones de euros. El problema es que el sector no puede pagar porque solo los intereses anuales deben ser algo m¨¢s de 20.000 millones y no se genera cash flow para pagarlos".

Algunos analistas culpan a los bancos de lo sucedido. Y a las compa?¨ªas tasadoras, algunas de ellas propiedad de esos mismos bancos. Nadie quiso ver que los activos se sobrevaloraban, que los cr¨¦ditos eran cada vez m¨¢s arriesgados, que el mercado se hab¨ªa vuelto tan loco que los peces chicos se estaban comiendo a los grandes.

La actitud de los bancos tiene alguna explicaci¨®n: sacaban sus beneficios de estas compras. As¨ª sucedi¨® con Banesto, propietaria de la inmobiliaria Urbis, cuando Rafael Santamar¨ªa llam¨® a su puerta. Santamar¨ªa era propietario de Reyal, una empresa que ten¨ªa la mitad de tama?o que Urbis. Pero no importaba: hab¨ªa cr¨¦dito para todo. Y Banesto cobraba 1.600 millones por la venta del 50,27% de Reyal. Urbis hab¨ªa firmado un cr¨¦dito sindicado de 4.000 millones con entidades como SCH, Cajamadrid y Banco de Sabadell. Rafael Santamar¨ªa declaraba por entonces que har¨ªa m¨¢s compras, seguramente para el a?o 2007. Salir a bolsa era una forma de poner en valor la fortuna adquirida por algunos de estos personajes a lo largo de los ¨²ltimos a?os. Adquirir tama?o para luego diversificar. Pero nada de esto ha sucedido. Reyal Urbis va por su tercera refinanciaci¨®n de una deuda que asciende a 3.654 millones de euros y se ha salvado, por un cambio legislativo, de tener que entrar en disoluci¨®n. Los bancos siguen determinando la actividad de la compa?¨ªa, que reconoce, a trav¨¦s de un comunicado, que ha facturado un 46% menos por venta de pisos que hace un a?o. Y que esa venta ha constituido la primera fuente de ingresos del grupo.

Rafael Santamar¨ªa fue durante esos a?os de oro un hombre accesible a la prensa. Jugaba a los pron¨®sticos con el sector inmobiliario (llam¨® normalizaci¨®n al principio del desplome) y era conocido en ciertos foros como el constructor amigo de Jos¨¦ Bono, presidente del Congreso en la ¨²ltima legislatura. A Santamar¨ªa le gustaba filtrar noticias a los periodistas, sobre todo las relacionadas con sus competidores, y alarde¨® durante un tiempo de que a ¨¦l no le pasar¨ªa como a Fernando Mart¨ªn o a Luis Nozaleda, que se vieron obligados a presentar concurso de acreedores. ?l iba a optar por refinanciar. Lleva tres refinanciaciones y no puede dar un paso sin el permiso de los bancos.

Santamar¨ªa comparti¨® con Francisco Hernando, conocido como El Pocero, relaciones con Jos¨¦ Bono y actividad en Castilla-La Mancha. Pero El Pocero nunca aspir¨® a ser un grande aun cuando se convirtiera en uno de los constructores m¨¢s conocidos gracias a su megaproyecto de Sese?a (Toledo), a sus cuitas con el alcalde y a ciertos aspectos de su conducta que le convert¨ªan en el hombre que mejor cuadraba con los peores aspectos del estereotipo del constructor: un hombre sin cultura, de gustos horteras. El Pocero quiso edificar algo parecido a una ciudad porque, seg¨²n coment¨® en su autobiograf¨ªa, tuvo una revelaci¨®n una tarde que observaba los parajes desolados de Sese?a y escuch¨® una voz que le dijo: "Aqu¨ª construir¨¢s una ciudad a la que le pondr¨¢s tu nombre". As¨ª naci¨® la ciudad residencial Francisco Hernando. La crisis dej¨® su proyecto a medias: vendi¨® su yate, dej¨® a los bancos las viviendas vac¨ªas y se refugi¨® bajo el manto de un jefe de prensa, el conocido periodista Alfredo Urdaci, cuya primera gesti¨®n fue la de anunciar un megaproyecto en Guinea Ecuatorial, de com¨²n acuerdo con el dictador Obiang, para construir 20.000 viviendas. Aquella promesa fue puro humo.

Pero quien le termin¨® poniendo rostro al hundimiento del sector fue el empresario Fernando Mart¨ªn. Por varios motivos. Uno, porque adquiri¨® una breve notoriedad cuando sustituy¨® en la presidencia del Real Madrid a Florentino P¨¦rez. Sin pretenderlo, se convirti¨® en un personaje para los imitadores y una v¨ªctima propiciatoria de las tensiones del f¨²tbol. Hubo de convocar elecciones y desapareci¨® del escenario sin pena ni gloria. Como movido por el destino, a partir de entonces todos sus actos adquirieron notoriedad. Tal fue as¨ª cuando adquiri¨® Fadesa en 2006 por 4.000 millones de euros para convertir a la nueva Martinsa-Fadesa en una de las grandes del sector. Dos a?os despu¨¦s de la compra, Mart¨ªn anunciaba el mayor concurso de acreedores de Espa?a: su empresa ten¨ªa una deuda de 5.200 millones de euros.

Fernando Mart¨ªn dej¨® las entrevistas hace tiempo. Responde por ¨¦l una agencia de comunicaci¨®n que se?ala que Mart¨ªn "se ha volcado en la gesti¨®n del mayor proceso concursal de Espa?a hasta culminar su salida en marzo de 2011". La agencia califica de "relevante" que Martinsa-Fadesa "sea la ¨²nica gran inmobiliaria en la que el presidente y el Consejo de Administraci¨®n de hace cuatro a?os siguen gestionando la compa?¨ªa, frente a los cambios habidos en otras grandes compa?¨ªas como Metrovacesa, Reyal (de facto), Vallehermoso, Colonial o H¨¢bitat". La alusi¨®n a Reyal tiene doble intenci¨®n, porque Santamar¨ªa sigue siendo su presidente, al menos en teor¨ªa. La nota tambi¨¦n precisa que Martinsa reclama 1.576 millones a los anteriores due?os de Fadesa por haber ejecutado "un plan conscientemente dirigido a obtener una muy notable sobrevaloraci¨®n de la compa?¨ªa mediante la aportaci¨®n de informaci¨®n falsa a la empresa responsable de la tasaci¨®n de los activos". Teniendo en cuenta que aquella opa de Martinsa a Fadesa fue declarada como amistosa, puede ser que se produjera un nuevo caso de traici¨®n o enga?o.

Sin embargo, algunas cifras de Martinsa no dejan de ser reveladoras de c¨®mo est¨¢ el sector: en 2010 vendi¨® 1.170 viviendas sobre plano, de las cuales s¨®lo 48 fueron en Espa?a. En 2011, llevan 717 ventas sobre plano. ?Cu¨¢ntas en Espa?a? Ninguna.

Pedro P¨¦rez, presidente del denominado G-14, donde se concentran las grandes empresas del sector, reconoce que muchas de estas empresas en apuros est¨¢n en la tercera renegociaci¨®n de sus deudas ("est¨¢n trihipotecados", dice el abogado de una de estas empresas). "Estamos en el quinto a?o y no se ve luz en el horizonte. Las licitaciones de obra nueva se est¨¢n hundiendo. No hay nada igual desde que existen estad¨ªsticas. El sector ha expulsado ya un mill¨®n de empleos directos y se ve m¨¢s de lo mismo. Estamos vendiendo la quinta parte de lo que se vend¨ªa en 2006. Qu¨¦ sector aguanta esto". Hace cuatro a?os y 200 d¨ªas que la m¨²sica no suena para nadie en el sector inmobiliario.