Ladrones de hipotecas

Las entidades financieras lo conocen como “robo de hipotecas”, pero lo cierto es que ese “robo” cuenta con la complicidad del cliente, que trata de encontrar las mejores condiciones a la hora de pagar su vivienda. Es decir, cada entidad lucha por ofrecer los pr¨¦stamos m¨¢s atractivos y es el cliente quien, convencido de que ganar¨¢ con el cambio, se lleva la hipoteca a otra entidad de cr¨¦dito. Este tr¨¢mite recibe el nombre de subrogaci¨®n. Lo complicado del t¨¦rmino no le hace justicia, pues en realidad al cliente le resulta cada vez m¨¢s f¨¢cil y menos costoso coger su pr¨¦stamo e irse al banco o caja que le ofrezca un tipo de inter¨¦s o un plazo m¨¢s ventajoso.

El coste de subrogaci¨®n depende del tipo de hipoteca contratada, del saldo pendiente de abonar y de la comisi¨®n de subrogaci¨®n que negocie el cliente con su prestamista, nunca superior al 0,5% sobre la cantidad que todav¨ªa no haya abonado. Para conocer los gastos que implica el traslado de hipoteca lo m¨¢s sencillo es utilizar un simulador. Las entidades bancarias ofrecen este servicio en sus p¨¢ginas Web y, a trav¨¦s de ¨¦l, se pueden conocer los gastos que acarrear¨¢ la decisi¨®n. En el caso de una “hipoteca media” de 142.930 euros (cerca de 25 millones de pesetas), a un plazo de 25 a?os, con un inter¨¦s de 4,25% en el primer a?o, y el inter¨¦s del Euribor m¨¢s 0,75%, para el resto, los gastos, seg¨²n el simulador del Banco Santander Central Hispano (https://secure.santander.com/SimH_SCH/portada.jsp?login=particular&password=particular), ser¨ªan los siguientes:

- Comisi¨®n de subrogaci¨®n: El cliente la negocia y la acepta en el momento que firma la hipoteca. La ley establece un m¨¢ximo de 0,5% para esta comisi¨®n que se aplica al capital pendiente de abonar. La cifra depender¨¢ de lo que lleva depositado el cliente. En el caso expuesto, si el cliente todav¨ªa tuviera que abonar 120.000 euros y la comisi¨®n que hubiese pactado con su entidad fuera de 0,5%, tendr¨ªa que pagar una comisi¨®n de subrogaci¨®n de 600 euros.

- Gastos de notario: Son los gastos ocasionados por la escrituraci¨®n de la hipoteca. 601 euros.

- Registro de la Propiedad: La inscripci¨®n de la hipoteca en el Registro conlleva un gasto. Cuando el cliente contrata la hipoteca por primera vez, tiene que registrar la compra del inmueble y la constituci¨®n de la hipoteca. Cuando lo que hace el cliente es cambiar su hipoteca de entidad, la compra ya est¨¢ registrada, as¨ª que s¨®lo tendr¨¢ que pagar por la hipoteca. 158 euros.

- Gestor¨ªa: Este intermediario cobra una cantidad por tramitar la inscripci¨®n en el Registro. 180 euros

- Impuesto sobre Actos Jur¨ªdicos Documentados: La subrogaci¨®n est¨¢ exenta de este impuesto.

En total, el inconformista tendr¨ªa que abonar 1.539 euros, a los que habr¨ªa que sumar los gastos propios de un pr¨¦stamo hipotecario variable de 142.930 euros con el Euribor como ¨ªndice de referencia y a un plazo de 25 a?os. Es decir, una cuota mensual de m¨¢s de 770 euros.

Pasos sencillos para cambiar de entidad tu hipoteca

Pensar en una marabunta de tr¨¢mites engorrosos puede echar a m¨¢s de uno para atr¨¢s a la hora de llevar a la pr¨¢ctica cualquier decisi¨®n, pero ¨¦ste no ser¨¢ el caso. La persona que decida cambiar de manos su hipoteca tendr¨¢ que dirigirse en primer lugar al banco o caja que considere m¨¢s oportuno para su pr¨¦stamo. El banco entregar¨¢ a ese cliente por escrito las condiciones de la hipoteca que le ofrece, o lo que es lo mismo, una “oferta vinculante”. As¨ª que, t¨¦cnicamente, el banco no “roba” ning¨²n cliente a sus competidores, sino que es la persona quien se interesa por sus productos.

Cuando el cliente acepte esa oferta, la nueva entidad la notificar¨¢ a su antiguo banco, exigiendo que en un plazo m¨¢ximo de siete d¨ªas, ¨¦sta le env¨ªe el importe que todav¨ªa debe el cliente por el pr¨¦stamo hipotecario que este nuevo banco va a asumir. Es decir, la persona no tiene que avisar a su prestamista de lo que va a hacer, basta con que la entidad que ha elegido le comunique a la antigua su deseo de subrogar la hipoteca.

La entidad en la que el cliente ten¨ªa su hipoteca no puede obstaculizar de ning¨²n modo el proceso, ya que de hacerlo “estar¨ªa incurriendo en un delito”, confirma Alejandro Castilla, abogado de la Asociaci¨®n de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc). La ¨²nica posibilidad legal de entorpecer el cambio consistir¨ªa en no facilitar a la nueva entidad el saldo pendiente de abonar. En ese caso, el banco tendr¨¢ que hacer sus propios c¨¢lculos sobre lo que todav¨ªa debe el cliente, pero lo har¨¢ bajo su cuenta y riesgo. Por tanto, ante la subrogaci¨®n, el primer banco s¨®lo puede o bien resignarse o bien mejorar las condiciones ofrecidas por el segundo.

Una ley que flexibilizar¨¢ los gastos por el cambio

El anteproyecto de ley de modernizaci¨®n del mercado hipotecario est¨¢ cada d¨ªa m¨¢s cerca. Hasta ahora la subrogaci¨®n estaba regulada por una ley de 1994, que ya reservaba algunos beneficios fiscales para los que decid¨ªan cambiar su hipoteca de manos, diferenci¨¢ndolos de los que la cancelaban directamente. El ministerio de Econom¨ªa prev¨¦ que la reforma de esta ley, que todav¨ªa est¨¢ en la fase de tramitaci¨®n interna, d¨¦ el salto al Parlamento a finales de febrero.

El borrador incluye reducciones en las comisiones por subrogaci¨®n (fijadas en un m¨¢ximo del 0,5%), as¨ª como tarifas notariales y registrales m¨¢s bajas. Se trata de que los ciudadanos paguen cada vez menos por el cambio de hipoteca. Y adem¨¢s, la reforma “contribuir¨¢ a mejorar el mercado hipotecario mediante la introducci¨®n de una mayor competencia”, seg¨²n Alejandro Castilla, abogado de Ausbanc.

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