Camino hacia la innombrable crisis

"La reducci¨®n de las expectativas respecto a los precios de la vivienda y el crecimiento de los tipos de inter¨¦s hipotecarios dar¨¢ lugar a que, por un lado, la demanda de vivienda como bien de inversi¨®n se vea reducida y, por otro, una parte de los demandantes de vivienda como bien de uso opten por la v¨ªa del arrendamiento". As¨ª explica el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles de Espa?a su previsi¨®n de que el mercado inmobiliario nacional "siga presentando un cierto agotamiento, dando lugar a reducciones en el n¨²mero de compraventas, aunque en cuant¨ªas moderadas".

Una estimaci¨®n que realiza tras presentar los datos del primer trimestre del a?o, con los que se confirma el nuevo escenario de recesi¨®n en el que se mueve la vivienda: el n¨²mero de compraventas ha bajado casi un 11,5% entre marzo de 2006 y 2007, descenso que sube a cerca del 16% en el caso de los pisos de nueva construcci¨®n y que baja al 8% en el de los usados.

Seg¨²n los registradores, s¨®lo en siete de las 50 capitales de provincia analizadas han aumentado las transacciones en el ¨²ltimo a?o. En total, las compraventas han sumado 893.310 en este periodo. Madrid, con m¨¢s de 96.000 operaciones, es la provincia que lidera el ranking; le siguen Barcelona, con m¨¢s de 90.000 transacciones, Alicante, con 62.000, y Valencia, con 53.600. Son las ¨²nicas plazas donde el n¨²mero de transacciones supera las 50.000.

Para el presidente de la consultora RR de Acu?a y Asociados, Fernando Rodr¨ªguez y Rodr¨ªguez

de Acu?a, "la situaci¨®n ha cambiado radicalmente", si bien "para que el ciclo sea recesivo a¨²n queda tiempo", a su juicio, puede ser que a partir de 2009, cuando el precio de las viviendas podr¨ªa no subir e, incluso, bajar levemente (entre el 1% y el 2%). De momento, en 2007 sus previsiones apuntan a un encarecimiento que oscilar¨¢ entre el 5% y el 7%, porcentaje que en 2008 se situar¨ªa en torno al 4% en Espa?a.

Un mill¨®n sin vender

Pero el precio no es la verdadera preocupaci¨®n de este consultor, sino el exceso de oferta de viviendas que existe en nuestro pa¨ªs, y que se sit¨²a en un mill¨®n de unidades. "Desde 1994 nunca hab¨ªa bajado la demanda, hasta 2006, en que cay¨® m¨¢s de un 9%, tanto en vivienda nueva como usada", asegur¨® en la presentaci¨®n del Anuario estad¨ªstico del mercado inmobiliario espa?ol 2007. Este stock se colocar¨¢ a niveles m¨¢ximos entre 2010 y 2011, a?os en los que la demanda, en su opini¨®n, estar¨¢ en m¨ªnimos, "por lo que la producci¨®n residencial tendr¨¢ que moderarse hasta colocarse por debajo de 400.000 viviendas anuales".

Algo que, de momento, parece estar muy lejos porque los ¨²ltimos datos de proyectos visados por los aparejadores arrojan un aumento de los mismos cercano al 10% en el primer trimestre de 2007. A la vista de ellos, la construcci¨®n residencial no afloja ni mucho menos. Rodr¨ªguez y Rodr¨ªguez de Acu?a lo achaca a los peque?os promotores, que no saben qu¨¦ hacer con los suelos adquiridos "y siguen adelante con sus proyectos".

Mucho m¨¢s pesimista que la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), que vaticinaba que en los pr¨®ximos ejercicios desaparecer¨ªan el 40% de las 40.200 empresas inmobiliarias que existen en Espa?a, el presidente de la citada consultora asegura que actualmente ya son 20.000 las empresas del sector (seg¨²n sus datos, compuesto por 60.000 sociedades) que obtienen p¨¦rdidas.

Una de cada tres

Y a partir de 2010 pueden desaparecer las tres cuartas partes de las inmobiliarias por no poder hacer frente a sus obligaciones financieras, tras un descenso del 30% en la actividad (el que supone pasar de vender una promoci¨®n en una media de dos a?os a tres a?os, tal y como ocurre ahora).

Frente a este pron¨®stico, que algunos expertos han tildado de catastrofista, tal es el caso de la Asociaci¨®n de Promotores Constructores de Espa?a (APCE), entidades financieras como La Caixa o Caja Madrid hablan de "aterrizaje suave" del sector inmobiliario. La caja presidida por Miguel Blesa prev¨¦ que la construcci¨®n de viviendas se reduzca hasta unas 600.000 unidades anuales en nuestro pa¨ªs y que sus precios se estanquen en 2008.