La sombra de las hipotecas basura
El a?o 2007 ha sido dif¨ªcil para particulares y bancos que, tras un alza del Eur¨ªbor de 0,8 puntos, han sufrido el efecto 'subprime'
Dif¨ªcil para los hipotecados y complicado tambi¨¦n para las entidades que conceden pr¨¦stamos. As¨ª ha sido, en resumen, el a?o 2007. A comienzos de ejercicio, las previsiones, aunque no tan optimistas como en periodos anteriores, eran moderadamente positivas: desde el lado de la banca se preve¨ªa un crecimiento del cr¨¦dito hipotecario en torno al 18% ?el mercado, aunque con menos fuerza, seguir¨ªa vigoroso? sin que, adem¨¢s, la morosidad planteara un problema significativo; desde la perspectiva de los particulares, aunque el Eur¨ªbor a 12 meses, principal referencia para fijar el precio de sus hipotecas, hab¨ªa subido ya m¨¢s de un punto a lo largo del a?o anterior, a¨²n se colocaba por debajo del 4% (3,921% en diciembre de 2006) y no parec¨ªa haber motivos suficientes para que subiera de forma llamativa.
A entidades y clientes les ha costado m¨¢s obtener financiaci¨®n
La morosidad ha aumentado un 57% y los bancos han prestado menos
Lleg¨® febrero y, por primera vez, la palabra subprime se incrust¨® en el vocabulario de unos y otros. Estall¨® la que ya es conocida como la crisis de las hipotecas basura estadounidenses. Allende los mares se hab¨ªan concedido demasiados cr¨¦ditos para la adquisici¨®n de vivienda a deudores que no ofrec¨ªan las garant¨ªas de pago pertinentes (representan el 5,3% de los activos bancarios en EE UU). Adem¨¢s, esos pr¨¦stamos se hab¨ªan refinanciado en los mercados internacionales con productos estructurados complejos que diversificaban el riesgo pero que, al subir la morosidad en origen ?su ratio de impagados es del 15%?, propiciaron, pese a te¨®ricamente ser un problema interno, una crisis en toda regla en los mercados financieros internacionales.
Esta crisis se concret¨® en algo muy sencillo: se produjo una fuerte contracci¨®n de liquidez en los mercados. En definitiva, para las entidades financieras, incluidas las espa?olas, comenz¨® a ser mucho m¨¢s complicado y m¨¢s caro conseguir fondos para financiar sus actividades.
Arrecia la crisis
Desde febrero y a¨²n m¨¢s durante el verano, cuando volvi¨® a arreciar la crisis de las hipotecas subprime estadounidenses, desde los organismos oficiales espa?oles y, en general, desde todos los observatorios econ¨®micos, departamentos de an¨¢lisis, servicios de estudios? no se ha dejado de repetir que en Espa?a no hay hipotecas subprime. En su ¨²ltimo informe de Estabilidad financiera, el Banco de Espa?a ha vuelto a insistir en ello: "En Espa?a no existe un segmento del mercado hipotecario que pueda asimilarse al de alto riesgo en Estados Unidos. Es m¨¢s, las entidades espa?olas pr¨¢cticamente no tienen exposiciones directas al mercado subprime en Estados Unidos, ni tampoco otro tipo de inversiones relacionadas con este segmento de negocio que, de un modo indirecto, pudieran afectarles negativamente".
Aun admitiendo esta conclusi¨®n, la realidad es que la crisis de las hipotecas basura norteamericanas s¨ª ha provocado a lo largo de este a?o efectos negativos en el mercado hipotecario nacional. Por dos v¨ªas de forma directa: la de los tipos de inter¨¦s y la del endurecimiento de las condiciones crediticias, y por otras dos indirectamente: la de la contracci¨®n de la demanda de cr¨¦dito y la del aumento de la morosidad.
Coincidiendo con el primer estallido de esta crisis, all¨¢ por febrero, el Eur¨ªbor a 12 meses inici¨® una carrera alcista ?durante meses, pr¨¢cticamente nadie dudaba de que los tipos de inter¨¦s oficiales europeos subir¨ªan con fuerza? que le llev¨® a niveles muy cercanos al 5%. Todos los titulares de cr¨¦ditos para la adquisici¨®n de vivienda se han encontrado en los ¨²ltimos meses con la desagradable sorpresa de ver aumentar, en promedio, en torno a los 100 euros sus cuotas mensuales. S¨®lo a ¨²ltima hora se ha producido un ligero respiro: el Eur¨ªbor se ha tranquilizado y ha vuelto a negociarse en torno al 4,5%.
A partir de marzo, pero con mucha m¨¢s virulencia en el tercer trimestre de este a?o, las entidades han endurecido sus condiciones para conceder hipotecas. Sin paliativos. As¨ª lo reconoce el Banco de Espa?a que, en su ¨²ltima Encuesta sobre Pr¨¦stamos Bancarios, dice textualmente que "en el segmento de la financiaci¨®n a los hogares para adquisici¨®n de vivienda, los criterios de aprobaci¨®n aplicados se endurecieron de forma m¨¢s significativa en Espa?a, en respuesta a las perspectivas relativas al sector inmobiliario y a la actividad econ¨®mica en general. Las condiciones que han debido asumir los nuevos hipotecados han sido m¨¢s exigentes, de manera que volvieron a ampliarse los m¨¢rgenes y las garant¨ªas requeridas y a decrecer la relaci¨®n pr¨¦stamo-valor. Los gastos, excluidos intereses, se incrementaron, y s¨®lo los plazos de vencimiento se mantuvieron inalterados".
Como reconocen fuentes del sector, los cr¨¦ditos que financian m¨¢s del 80% del valor de tasaci¨®n de las viviendas, salvo que presenten avales m¨¢s que s¨®lidos, se han limitado de forma considerable. En 2006, el Loan to Value (LTV) medio ?el porcentaje de financiaci¨®n que bancos y cajas dan sobre el valor de tasaci¨®n de la casa? rebas¨® por primera vez en la historia la frontera del 80% en el caso del primer acceso a la vivienda, empujado por el crecimiento de los precios inmobiliarios y apoyado en la utilizaci¨®n de los seguros hipotecarios. Pero lo que se exige ahora a¨²n con m¨¢s precisi¨®n que antes es que el pago de las cuotas mensuales no suponga m¨¢s del 35% o 40% de los ingresos mensuales.
Adem¨¢s, para mantener diferenciales sobre el Eur¨ªbor en torno al medio punto porcentual, bancos y cajas de ahorros requieren cada vez mayor vinculaci¨®n del cliente con la entidad (domiciliaci¨®n de n¨®mina o seguros sociales, contrataci¨®n de seguro de vida y de hogar, plan de pensiones o plan de jubilaci¨®n, utilizaci¨®n de tarjetas de cr¨¦dito por importes m¨ªnimos anuales?) y, en la mayor parte de los casos, la suscripci¨®n de seguros de protecci¨®n de pagos, de tipos de inter¨¦s?
Cuidado con los seguros
En relaci¨®n a este ¨²ltimo tipo de seguros, el Servicio de Reclamaciones del Banco de Espa?a reconoce que "se ha venido observando un incremento progresivo de las reclamaciones en las que se denuncia la contrataci¨®n de este tipo de productos de cobertura del riesgo de tipo de inter¨¦s, asociados con operaciones de pr¨¦stamos hipotecarios". En su opini¨®n, "las entidades financieras deben estar en condiciones de acreditar que, con anterioridad a la formalizaci¨®n de la operaci¨®n, se ha facilitado al cliente un documento informativo sobre el instrumento de cobertura ofrecido en el que se indiquen sus caracter¨ªsticas principales sin omisiones significativas, consider¨¢ndose en caso contrario que su actuaci¨®n ser¨ªa contraria a los principios de claridad y transparencia que inspiran las buenas pr¨¢cticas bancarias".
La subida del precio efectivo de las hipotecas v¨ªa aumento del Eur¨ªbor y las mayores exigencias financieras por parte de las entidades bancarias ha empezado a hacer mella igualmente en el volumen de hipotecas concedidas. Los ¨²ltimos datos oficiales de 2007 corresponden al mes de septiembre, tras la retomada virulencia de la crisis de las subprime y su contagio a grandes firmas de inversi¨®n. Seg¨²n la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE), el saldo de pr¨¦stamos con garant¨ªa real de bancos, cajas de ahorros, cooperativas de cr¨¦dito y financieras aument¨® en tan s¨®lo 8.739 millones de euros en este mes, lo que representa tan s¨®lo un crecimiento del 0,9%, cuando en meses anteriores ¨¦ste se situaba en torno al 1,5%.
Si bien en los ¨²ltimos 12 meses el saldo total de cr¨¦dito hipotecario se ha elevado en un 17,6%, hasta colocarse en un bill¨®n de euros a lo largo de los nueve primeros meses de 2007, su crecimiento tan s¨®lo ha sido del 11,9%, lo que, a juicio de los t¨¦cnicos, "hace dif¨ªcil que se cumplan las previsiones iniciales de aumento del 18% en el volumen hipotecario realizadas a principios de a?o".
De forma simult¨¢nea a la aparici¨®n de la crisis de las subprime se han empezado a conocer nuevos datos de morosidad en las hipotecas con cierto tinte preocupante. El volumen de dudosos en los cr¨¦ditos para adquisici¨®n de vivienda con garant¨ªa hipotecaria creci¨® en tasa interanual, de junio de 2006 a junio de 2007, un 57,7% (¨²ltimos datos oficiales). En 2006 el volumen hipotecario era de 461.453 millones de euros. De ellos, 1.764 millones de euros ten¨ªan el calificativo de "dudosos". En junio de este a?o el cr¨¦dito alcanz¨® 546.832 millones de euros, un 18,5% m¨¢s que un a?o antes. De ellos, eran ya 2.782 millones de euros los "dudosos".
Morosidad creciente
La morosidad, por tanto, sube y lo hace con mucha m¨¢s fuerza de lo que los datos generales dejan vislumbrar, ya que ¨¦stos "hablan" de un porcentaje del 0,51% de pr¨¦stamos dudosos sobre el volumen de cr¨¦dito hipotecario utilizado para adquisici¨®n de vivienda en junio de 2007 frente al 0,46% al cierre del primer trimestre de este ejercicio.
A juicio del Banco de Espa?a, "el aumento de los dudosos guarda una estrecha relaci¨®n con el crecimiento del cr¨¦dito en el pasado, por lo que no es sorprendente que sea el cr¨¦dito a familias para adquisici¨®n de vivienda, que es un segmento crediticio que ha mostrado elevadas tasas de expansi¨®n en esta d¨¦cada hasta fechas muy recientes, el que tenga un mayor incremento de los activos dudosos, seguido del resto del cr¨¦dito a familias? Adem¨¢s, en los pr¨®ximos meses cabe esperar que sigan subiendo por el mencionado desfase entre cr¨¦dito y morosidad, el cambio contable y el impacto de los tipos de inter¨¦s".
La banca opina:
Las condiciones de oferta se han endurecido, sobre todo en el caso de los pr¨¦stamos destinados a empresas y familias para compra de vivienda.
Los cambios en la percepci¨®n de la situaci¨®n econ¨®mica y las perturbaciones financieras recientes han tenido gran influencia en ello.
Ninguna entidad relaj¨® sus criterios de aprobaci¨®n. Al contrario, todas las condiciones aplicadas a los nuevos pr¨¦stamos fueron algo m¨¢s exigentes. Se han ampliado los m¨¢rgenes aplicados a los cr¨¦ditos de alto riesgo.
Los criterios de aprobaci¨®n de nuevos fondos para las empresas son m¨¢s austeros, sobre todo a grandes compa?¨ªas y vencimientos largos.
En la financiaci¨®n a los hogares se han endurecido significativamente los criterios de aprobaci¨®n aplicados en Espa?a, en respuesta a las perspectivas del sector inmobiliario y a la econom¨ªa. Las condiciones que han debido asumir los nuevos hipotecados han sido m¨¢s exigentes: se han ampliado los m¨¢rgenes y las garant¨ªas requeridas y ha bajado la relaci¨®n pr¨¦stamo valor. Los gastos, excluidos intereses, han subido.
Por primera vez en cuatro a?os, hay menor demanda de cr¨¦ditos a familias y empresas.
Para el ¨²ltimo trimestre del a?o, las entidades espa?olas anticipan un nuevo aumento del grado de exigencia de los criterios de aprobaci¨®n, un descenso en las solicitudes de nuevos fondos para todo el mercado crediticio.
Reunificaci¨®n, en el ojo del hurac¨¢n
Las empresas de servicios financieros dedicadas a la reunificaci¨®n de deudas (agrupaci¨®n de todas las deudas bajo el paraguas de un cr¨¦dito hipotecario) han estado en el ojo del hurac¨¢n a lo largo de todo el a?o. Desde diversas instituciones y organismos p¨²blicos y privados se ha venido reclamando una regulaci¨®n clara sobre las mismas para tratar de frenar que se cometan lo que, a su juicio, son graves irregularidades. Finalmente, el Gobierno ha decidido plantear una norma que regular¨¢ su actividad pero, pese a sus peticiones, bajo la ¨®rbita y supervisi¨®n de Consumo y no del Banco de Espa?a.
En el futuro, todas estas sociedades deber¨¢n inscribirse en registros p¨²blicos creados por las comunidades aut¨®nomas. De esta forma, ser¨¢ posible conocer el n¨²mero exacto de las que operan en Espa?a, algo por el momento desconocido. Adem¨¢s, deber¨¢n publicar sus tarifas y, tal y como sucede para las entidades financieras tradicionales, cumplirlas debiendo responder ¨¦stas a servicios efectivamente prestados y demandados por sus clientes.
En la publicidad que realicen de sus ofertas deber¨¢n hacer constar la tasa anual equivalente (TAE), que recoge el coste efectivo de las operaciones, al considerar no s¨®lo el tipo de inter¨¦s sino tambi¨¦n los gastos y comisiones. Las empresas de reunificaci¨®n deber¨¢n hacer tres ofertas vinculantes, entre las que el consumidor podr¨¢ elegir tras ser asesorado, para lo que contar¨¢ con un plazo de 14 d¨ªas.
Las promotoras inmobiliarias pagan el pato
Si la crisis de las hipotecas subprime ha pasado factura al bolsillo de los particulares en 2007, a¨²n lo ha hecho con m¨¢s fuerza en el de las empresas constructoras y promotoras. La principal consecuencia del estallido de la crisis fue una fuerte contracci¨®n de la liquidez en los mercados financieros y, unida a la propia desaceleraci¨®n del mercado inmobiliario espa?ol, explica mejor el porqu¨¦ de la situaci¨®n y su magnitud.
El Banco de Espa?a lo dice claramente: "La desaceleraci¨®n del cr¨¦dito bancario a empresas es nueva y responde, en su totalidad, a la significativa reducci¨®n en la tasa de variaci¨®n del cr¨¦dito a construcci¨®n y promoci¨®n inmobiliaria del 43,9% en diciembre de 2006 al 35,5% en junio de 2007). La financiaci¨®n a promotores se ha desacelerado m¨¢s r¨¢pidamente que la recibida por constructores, aunque ambos segmentos de negocio muestran todav¨ªa tasas elevadas (42% y 24,4%, respectivamente), en l¨ªnea con la evoluci¨®n del nivel de actividad en el sector inmobiliario. Si bien de forma todav¨ªa modesta, las entidades de dep¨®sito espa?olas han empezado a diversificar de nuevo su cartera crediticia, aumentando el peso relativo del cr¨¦dito al sector industrial y de servicios¡ Adem¨¢s, se ha frenado casi completamente el aumento del todav¨ªa elevado peso relativo del cr¨¦dito a promotores en el total del cr¨¦dito a empresas".
Lo corroboran las entidades. Las propias promotoras tienen cada vez m¨¢s dificultades para conseguir financiaci¨®n, a pesar de que presentan unos datos de morosidad muy bajos. Se conceden menos pr¨¦stamos que financien la compra de suelo ¡ªbancos y cajas exigen proyectos concretos con la correspondiente licencia de obras¡ª y los que cubren la construcci¨®n empiezan adem¨¢s a vincularse no s¨®lo a la certificaci¨®n efectiva de las obras sino al ritmo de ventas de las viviendas.
En el mundo inmobiliario ha surgido un fen¨®meno nuevo motivado precisamente por el descenso de su actividad: las propias constructoras, promotoras, agencias inmobiliarias y empresas refinanciadoras se han lanzado a convertirse en una especie de intermediarios hipotecarios. La moda en estos tiempos es, con la excusa de que est¨¢n altos los tipos de inter¨¦s, ofrecer hipotecas con gancho en las que se pagan cantidades fijas durante un tiempo (lo que supone en algunos casos tipos de inter¨¦s por debajo del 3%); no se amortiza capital durante periodos amplios (carencias); se aseguran porcentajes de financiaci¨®n sobre el valor de la casa superiores al 100%; se regalan o sortean hipotecas¡
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