Los promotores se apuntan a las rebajas

Esa norma no escrita de que los precios de la vivienda nunca bajan se resquebraja. De momento, no de forma generalizada, pero s¨ª con los ejemplos suficientes para marcar una nueva tendencia. Por mucho que se hable de ajuste o desaceleraci¨®n, si hace unos meses una casa de nueva construcci¨®n se vend¨ªa por un precio y ahora ¨¦ste es inferior, eso es una bajada en toda regla.Y empieza a tener su l¨®gica, aunque la mayor¨ªa de los promotores no quieran ni o¨ªr hablar del tema. "Eso es lo ¨²ltimo", dice m¨¢s de uno en privado. Ser¨¢ lo ¨²ltimo, pero m¨¢s vale vender algo que nada.

El recorte de ventas del 50% lleva a los promotores a bajar hasta un 15% los precios de ciertas casas

Como alternativa, ah¨ª siguen las ofertas y los trajes a medida del cliente, como el regalo de plazas de garaje o el pago del primer a?o de hipoteca, aunque no parece que hayan tenido el empuje suficiente. Son ofertas que, en el fondo, no representan m¨¢s que "bajadas encubiertas, pero bajadas al fin y al cabo", afirma Carlos Ferrer-Bonsoms, director del ?rea Residencial de Jones Lang LaSalle.

Sin embargo, en ciertos residenciales, algunas inmobiliarias como Metrovacesa, Vallehermoso, Fadesa, Reyal Urbis, Alcal¨¢ 70, Nozar, Urbalia o Larcovi est¨¢n recortando los precios directamente. Una circunstancia que suele provocar un efecto domin¨®. "Cuando alg¨²n promotor rebaja precios en alguna zona con mucha oferta, otras inmobiliarias empiezan a hacer lo mismo para poder competir", se?ala Ra¨²l Garc¨ªa, director general de Grupo i. En Madrid est¨¢ pasando, por ejemplo, en el PAU de Vallecas y en Arroyomolinos.

No es una situaci¨®n generalizada. "El actual es un buen momento para adquirir una vivienda" o "no es prudente dejar pasar mucho tiempo para comprar" siguen siendo mensajes lanzados por las empresas, pero la realidad impone unas cuotas hipotecarias que empiezan a resultar inaccesibles para la mayor¨ªa de las familias, al

5,3% con diferencial incluido, como poco. Esa mayor¨ªa de familias que han visto c¨®mo el pago mensual de la hipoteca ha aumentado cerca del 40% en dos a?os. Lejos quedan los 1.000 euros que se pagaban a finales de 2005 por un cr¨¦dito de 250.000. Hoy, por esa misma hipoteca, hay que abonar m¨¢s de 1.400 euros, lo que como m¨ªnimo tendr¨¢ que pagar quien ahora compre id¨¦ntico piso.

Un coste excesivo cuyas consecuencias sobre la comercializaci¨®n de las viviendas de obra nueva empiezan a resultar alarmantes. Un par de ellas, una o ninguna. Es el pobre balance mensual de ventas desde hace dos o tres meses en algunas promociones de, por ejemplo, Reyal Urbis y Metrovacesa en la Comunidad de Madrid. Pero eso no es lo peor.

Los productos disponibles en no pocos residenciales, lejos de reducirse, van en aumento como consecuencia de las bajas que se est¨¢n produciendo en las preventas. Los inversores abandonan el barco, y los bancos, mientras, niegan los cr¨¦ditos a quien realmente quiere comprar. Hay casos en que esas hipotecas no se conceden ni aval¨¢ndolas con un piso en la calle de Serrano de Madrid. O dinero o nada. Un lastre a?adido con el que no se contaba, y que amenaza con engordar a corto y medio plazo.

Aguantar el chaparr¨®n

Ante esta situaci¨®n, los responsables de las inmobiliarias "achuchan a sus mandos intermedios para que se les ocurran medidas a tomar. Pero tampoco hay muchas. O se aguanta el chaparr¨®n -hay quien se aferra a que ese fat¨ªdico Eur¨ªbor coja una tendencia a la baja sostenida para que la demanda se active en unos meses- o se bajan los precios. Alternativa ¨¦sta de la que nadie quiere ni hablar, pero que algunos ya se han visto obligados a aplicar.

Si las leyes de la oferta y la demanda eran v¨¢lidas hace tres o cuatro a?os para respaldar encarecimientos casi semanales, cuando los pisos se vend¨ªan como rosquillas sobre plano, tambi¨¦n deber¨ªan serlo ahora en sentido contrario. Si no se venden porque los precios resultan inasumibles, lo l¨®gico ser¨ªa recortarlos. Es la misma ley del mercado. La que ya se est¨¢ dando en la vivienda usada, con rebajas que superan, en algunos casos, los dos d¨ªgitos.

?Por qu¨¦ entonces, ante la ca¨ªda de ventas y la perspectiva a corto plazo de que la tendencia no cambie, la mayor¨ªa de los promotores se resiste? "Es que compramos el suelo muy caro y no tenemos margen de maniobra. No nos salen las cuentas". Es el argumento al que se aferran. Pero se trata de cuentas previstas para obtener un beneficio del 10% o 15%, o incluso superior si los terrenos se adquirieron hace a?os. Si se les propone que ganen la mitad, se niegan arguyendo que "ya est¨¢ contabilizado en nuestros balances, y no podemos rebajar los precios". Pongamos el ejemplo de una inmobiliaria con un proyecto en el barrio de Chamber¨ª, donde los gastos totales alcanzaron 17 millones de euros, con 2,7 millones de beneficios, casi el 15%. ?Pasar¨ªa algo porque ese resultado fuera de 1,5 millones? Seguramente, no.

Algunos parecen haberlo entendido, y, muy a su pesar, ya han bajado los precios. Un hecho cuya constataci¨®n y, sobre todo, cuantificaci¨®n, no resulta f¨¢cil. Como mucho, se reconoce que algunos precios se han ajustado. Para llegar a conocer el alcance real del recorte no queda m¨¢s remedio que realizar la comprobaci¨®n de precios sobre un mismo producto entre un periodo de tiempo y otro. Este ejercicio arroja conclusiones como que Vallehermoso y Metrovacesa han abaratado entre un 1% y casi un 13% algunas promociones. M¨¢s llamativo es el recorte de Alcal¨¢ 70 en Vallecas, del 15%.