La costa espa?ola se apaga

Son miles las viviendas vacacionales nuevas construidas o en construcci¨®n en las playas espa?olas que no encuentran comprador. Las fases de las promociones se han solapado sin acabar de colocarse, las subidas de precios del 10% y 15% cada a?o han sobrepasado el presupuesto de los compradores y muchos promotores con producto en la costa est¨¢n con el agua al cuello. Adem¨¢s, se confirma la tendencia de los turistas internacionales, que prefieren el alojamiento hotelero (el 64% ellos se ha decantado por esta f¨®rmula en 2007). Y que la llegada de ingleses apenas ha subido un 0,5% y la de alemanes ha descendido un 0,7% en los ¨²ltimos doce meses, seg¨²n el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio.

El presupuesto l¨ªmite del comprador es de 200.000 euros, sea espa?ol o extranjero

Para empezar, este a?o se van a vender 70.000 segundas residencias de obra nueva, frente a las casi 92.000 que inicialmente hab¨ªa previsto Grupo i. Esto significa que se van a comercializar 20.000 viviendas menos que en 2007. "Las ventas no van bien desde mayo del pasado ejercicio. No hay apenas visitas en los puntos de venta y se tarda m¨¢s de 30 meses en comercializar un residencial medio", dice Detinsa.

?Qu¨¦ se vende? Todas las fuentes consultadas coinciden. El l¨ªmite son 200.000 euros, tanto para compradores nacionales como extranjeros. Un producto que se puede encontrar en las playas de Alicante, Valencia, Castell¨®n o, incluso, de M¨¢laga. "Este precio s¨ª se vende; el estancamiento est¨¢ en las viviendas tur¨ªsticas de 250.000 euros en adelante", dice Carlos Mu?oz, director general de Confianze, comercializadora que en 2007 vendi¨® 350 viviendas en la costa espa?ola.

El problema es que el grueso de las casas edificadas en torno al litoral se mueve entre 240.000 y 300.000 euros, seg¨²n Valent¨ªn Fern¨¢ndez, director de Promociones de Foro Consultores. Por eso, algunos se han lanzado a la guerra de los descuentos, como Aifos, que ofrece rebajas en 20 residenciales de costa, o Grupo Mahersol, "con rebajas de esc¨¢ndalo". "Pero las empresas que est¨¢n bajando directamente los precios son las menos. No es bueno para el sector", se?ala Fern¨¢ndez, para quien el precio medio no descender¨¢, ni tampoco subir¨¢, al menos hasta 2010.

Sin embargo, lo cierto es que el cuarto trimestre de 2007 ha dejado municipios en n¨²meros rojos. Seg¨²n el Ministerio de Vivienda, el precio de la vivienda nueva baj¨® en 39 localidades costeras entre septiembre y diciembre respecto al mismo periodo de 2006. Y seg¨²n Sociedad de Tasaci¨®n, experiment¨® descensos en 12 localidades del litoral espa?ol durante la segunda mitad del 2007, ca¨ªdas que, en algunos casos, alcanzaron porcentajes del 3%.

"Los promotores est¨¢n preocupados", coinciden todos los expertos consultados. "Esta semana me han encargado la venta en exclusiva de cuatro promociones. Las he rechazado", se?ala Jes¨²s P¨¦rez, consejero delegado de Area 10 New World, empresa que abandon¨® la comercializaci¨®n de viviendas a extranjeros en 2006, cuando detect¨® que los turistas ingleses empezaban a comprar en otros destinos. "Esto me sirvi¨® de term¨®metro", dice. Coloc¨® las casas y los suelos que ten¨ªa en cartera y ahora s¨®lo promueve lejos de Espa?a, en Rumania, Hungr¨ªa, Alemania y Portugal. Actualmente se pregunta: ?hay cliente para una promoci¨®n a ocho kil¨®metros de la costa y sin vistas al mar?

Cierres de empresas

No es la ¨²nica empresa que ha puesto tierra de por medio. La comercializadora Viva Estates ha cerrado todas sus oficinas de la Costa del Sol, en total 13, menos la sede central de Marbella, que tiene 5.000 propiedades en cartera. "Antes el grueso del negocio era la venta de promociones, ahora domina la de segunda mano", se?alan en la agencia. La mayor constructora de viviendas de Reino Unido, Taylor Wimpey, cuyas ventas han ca¨ªdo un 44% en la costa espa?ola en 2007, no descarta salir a medio plazo. De momento, va a provisionar el valor de las 2.500 viviendas que tiene en promoci¨®n. Tambi¨¦n Evemarina, una de las principales promotoras andaluzas, se ha convertido en v¨ªctima de la crisis.

Se?ales de que la fiesta inmobiliaria ha acabado y todo apunta a que "no se va a volver a repetir nunca m¨¢s", se?ala Jes¨²s P¨¦rez. Que parte de los extranjeros, sobre todo los ingleses, hayan dejado de comprar en nuestro pa¨ªs ha desequilibrado la balanza y, de momento, ha dado al traste con el sue?o de convertir a Espa?a en una nueva Florida.

Y es que el mercado vacacional ha vivido situaciones ins¨®litas. En las ferias inmobiliarias organizadas hace cuatro a?os en Reino Unido "yo he vendido seis casas un viernes, y me han entregado 36.000 euros en concepto de reserva, para una promoci¨®n en Almerimar (Almer¨ªa)", dice el representante de ?rea 10 New World. "Los compradores eran ingleses que no sab¨ªan ni qui¨¦nes ¨¦ramos ni d¨®nde estaba la costa de Almer¨ªa". Las comercializadoras se ventilaban promociones de 200 pisos en 15 d¨ªas. Hab¨ªa congresos en Londres abarrotados, cuya entrada costaba 1.000 euros, que ense?aban al ahorrador ingl¨¦s a invertir en Espa?a.

Ahora algunos brit¨¢nicos han cambiado de novia y ponen sus ahorros en mercados m¨¢s asequibles, como Marruecos o Turqu¨ªa. Y tambi¨¦n algunos promotores est¨¢n dispuestos a renunciar al beneficio. "No buscan vender una sola casa, quieren quitarse el problema". En Isla Canela (Huelva), hay empresas que tratan de colocar paquetes de viviendas a precio de hipoteca. Tambi¨¦n los peque?os inversores extranjeros que compraron viviendas casi al final del boom por 200.000 euros y llevan meses intentado venderlas por 50.000 o 100.000 euros m¨¢s; rebajan ahora sus pretensiones y, en ocasiones, se deshacen de ellas al mismo precio que les cost¨®.

Las cercanas elecciones han contribuido a acrecentar esta situaci¨®n de incertidumbre. "No se mover¨¢ nada en ning¨²n sentido hasta despu¨¦s de los comicios", se?ala el presidente de una patronal de empresas inmobiliarias.

La cara amable

Esto no significa que los compradores de segundas residencias en la costa no existan ni que las promotoras vayan a dejar de lado este negocio. "Seguimos interesados siempre y cuando podamos plantearnos viviendas a precios asequibles, de la misma manera que hacemos en el interior", dice una gran compa?¨ªa nacional. De hecho, Taylor Woodrow Espa?a, con casi 50 a?os de presencia en Mallorca, Costa del Sol, Costa Blanca y Costa de Azahar, adquiri¨® en noviembre terrenos para futuros proyectos en las islas Baleares (Ibiza y Menorca) y en C¨¢diz (Tarifa).

Y es que aunque el negocio en el litoral est¨¦ "parado", el temporal no afecta a todas las zonas por igual. Durante el ¨²ltimo trimestre, quien peor lo ha pasado ha sido la Costa del Sol, asegura Bruno Hall¨¦, socio director de la consultora Magma Turismo. "Tanto primeras como segundas residencias han sufrido por partida doble. Por un lado, han tenido que afrontar las repercusiones de la recesi¨®n que est¨¢n viviendo las econom¨ªas inglesa, irlandesa, escocesa y belga. Por otro, el freno que ha supuesto la operaci¨®n Ballena Blanca y toda la informaci¨®n sobre la corrupci¨®n urban¨ªstica que ha llegado a los pa¨ªses anglosajones".

En cambio, las ¨¢reas litorales que cuentan con clientela local y han tenido un crecimiento m¨¢s estable, "han sufrido y sufrir¨¢n la crisis, pero hay clientes potenciales que acabar¨¢n comprando", conf¨ªa Hall¨¦. Se trata de la zona m¨¢s occidental de la costa andaluza "desde Huelva, e incluso Faro, en Portugal, hasta Gibraltar, con toda la playa de C¨¢diz en medio". Tambi¨¦n los mercados del norte, Galicia, Asturias, Santander, Pa¨ªs Vasco y Catalu?a son eminentemente locales. En estos casos, los promotores esperar¨¢n primero a vender los stocks que hoy no logran 'colocar', "pero no bajar¨¢n precios", asegura Hall¨¦.