Los promotores se preparan para aguantar tres a?os de crisis

Los promotores inmobiliarios se preparan para una crisis que ser¨¢ larga y que durar¨¢ entre dos y tres a?os m¨¢s, seg¨²n ha estimado John G¨®mez Hall, consejero delegado del grupo inmobiliario Hines, quien ha calificado la actual recesi¨®n que vive el sector de "m¨¢s financiera que inmobiliaria".

Tambi¨¦n Joan Rafols, ex director general de Urbanismo de la Generalitat y antiguo director general de Colonial, considera que "las fuertes restricciones financieras de la banca para destinar fondos a la urbanizaci¨®n de suelo durar¨¢n todav¨ªa dos a?os".

Rafols y G¨®mez Hall participaron anoche en una sesi¨®n organizada por el Urban Land Institute de Barcelona y la escuela de negocios Esade, en la que reconocieron sin ambages que el sector vive una fuerte crisis y que la misma durar¨¢ varios a?os.

"Ya llevamos un a?o de crisis, pero los promotores no hemos querido aceptarlo y ahora nos quedan tres a?os m¨¢s de problemas", asegur¨® G¨®mez Hall, quien ha sobrevivido a diversas crisis, la m¨¢s sonada la de Prima Inmobiliaria, sociedad que estaba controlada por el grupo KIO en Espa?a y que suspendi¨® pagos en 1992.

Corroborando la opini¨®n de estos dos expertos, la firma de an¨¢lisis de sectores DBK ha publicado hoy un informe en el que se recoge que las mayores constructoras han obtenido en 2007 m¨¢s de la mitad (55,9%) de sus ingresos totales de actividades ajenas al sector, hacia las que han ido diversificando su actividad en a?os anteriores, y m¨¢s de un tercio (el 35%) del mercado exterior.

Otro de los datos que confirma la desaceleraci¨®n del sector ha llegado de la oficina de estad¨ªstica comunitaria, Eurostat. En ellos se refleja que Espa?a es el pa¨ªs de la UE en el que m¨¢s ha descendido la construcci¨®n durante el pasado mes de diciembre en t¨¦rminos interanuales, registrando un retroceso del 9,5%, solo por detr¨¢s de Reino Unido, que sufri¨® una contracci¨®n del 12,7%, tras a?os liderando el sector y costruyendo lo mismo que Francia y Alemania juntas.

En opini¨®n de G¨®mez Hall, "se empiezan a ver buitres revoloteando, como bancos de inversi¨®n, fondos familiares o grupos de capital riesgo, de manera que si cuentan con dinero se podr¨¢ hacer mucho negocio. El problema es que para ello se tendr¨¢ que conseguir cr¨¦dito, que a partir de ahora ser¨¢ m¨¢s caro".

Rafols tambi¨¦n ha insistido en que los problemas financieros de los bancos est¨¢n influyendo muy negativamente en la crisis que vive el sector, lo que denomin¨® "la principal diferencia de esta crisis con las pasadas".

"El 24% de todo el saldo hipotecario espa?ol est¨¢ titulizado, es decir, se ha comercializado en paquetes a terceros, pero ahora es imposible hacer nuevas emisiones de c¨¦dulas por la contaminaci¨®n de las subprime americanas, as¨ª que el sector financiero prefiere no dar m¨¢s cr¨¦ditos a promotores", ha se?alado Rafols.

En su opini¨®n, esta crisis financiera se ha combinado con un "fuerte desajuste" entre la oferta -600.000 viviendas al a?o- y la demanda, que ha tenido que retraerse a causa de la subida de los precios de los pisos -en parte por un mercado de segunda mano recalentado- y la subida de tipos de inter¨¦s.

Rafols ha advertido, adem¨¢s, que existe una peligro de que la crisis inmobiliaria impacte en el conjunto de la econom¨ªa, "no s¨®lo porque no se ayude al crecimiento del PIB, sino porque "el sector residencial tiene un peso decisivo", y ahora "da trabajo a 400.000 personas, muchas de las cuales perder¨¢n su empleo con la ca¨ªda de la actividad".

Joan Rafols da algunos datos clave: los visados de vivienda en el segundo semestre del 2007 cayeron un 55% en comparaci¨®n con el mismo per¨ªodo del a?o anterior.

La rentabilidad bajar¨¢ del 20 al 10%

Los promotores ya lo est¨¢n notando, y as¨ª, G¨®mez Hall ha reconocido que "los empresarios ya no esperan una tasa interna de rentabilidad del 20%, y ahora ya se conforman con un 10% o un 12%".

"Adem¨¢s, se ha acabado el modelo de negocio en el que la venta de pisos te permit¨ªa generar cierto flujo de caja. Una importante agencia inmobiliaria espa?ola vendi¨® 240 pisos en enero del 2007 y s¨®lo ha colocado 40 en enero de este a?o. Por tanto, la clave pasa por vender activos y, desde luego, bajar los precios", ha se?alado G¨®mez Hall.

En este sentido, John G¨®mez Hall ha lamentado igualmente que "los bancos tratan a todo el sector como si fuera promoci¨®n de vivienda y se olvidan de que hay centros comerciales y oficinas que todav¨ªa dan rentabilidades que pueden estar muy bien.

En cualquier caso, el veterano promotor -John G¨®mez Hall tiene 73 a?os- ha relativizado los a?os duros que quedan por delante "porque pasan muy r¨¢pido", si bien ha reconocido excesos del sector en el ciclo alcista que se inici¨® hace m¨¢s de una d¨¦cada, cuando "todos nos volvimos un poco locos".