Bancos e inmobiliarias renegocian la crisis

Todav¨ªa es pronto para los bancos y cajas de ahorros tradicionales, que se est¨¢n preparando para la que se les viene encima. Pero no tanto para las consultoras o las entidades financieras especializadas en el sector inmobiliario, que lo est¨¢n sufriendo ya. La crisis financiera que lleg¨® el pasado verano desde Estados Unidos se ha juntado con el brusco descenso de las ventas de viviendas en Espa?a "y ha cogido a las inmobiliarias desprevenidas, con una estructura de pagos y entrada de ventas que ha cambiado de la noche a la ma?ana: sus ingresos han ca¨ªdo mientras los intereses de su deuda no bajaban. Y as¨ª es como se han producido los problemas de tesorer¨ªa que aquejan las promotoras, un desajuste de ventas y pagos que es general para todas las que se dedican al negocio residencial", asegura el director financiero de uno de los primeros bancos espa?oles.

Un 50% del cr¨¦dito de las inmobiliarias vence a corto plazo, lo que les estrangula ante la falta de ingresos

Hasta ahora s¨®lo ha salido a la palestra el caso de H¨¢bitat Inmobiliaria, a la que le ha costado mucho renegociar su deuda. Por fin esta semana, tras hipotecar un 70% de su patrimonio y comprometerse a cambiar a sus gestores, ha conseguido que los bancos acreedores se plegaran a ampliar los plazos pendientes para librarse de la suspensi¨®n de pagos, en una operaci¨®n en la que ha llegado a intervenir el Gobierno.

Y es que las empresas del sector constructor se encuentran muy endeudadas. De hecho, el crecimiento del cr¨¦dito solicitado en los ¨²ltimos a?os a la banca ha sido exponencial, de los 35.000 millones de euros que sumaba en 1999 a los 150.000 millones del tercer trimestre de 2007, seg¨²n los datos del Banco de Espa?a. Al calor del boom inmobiliario de la ¨²ltima d¨¦cada, entidades financieras y promotoras se aliaron para ganar dinero, tirando unas de otras, a veces sin todos los cuidados y garant¨ªas, porque parec¨ªa que los beneficios no ten¨ªan fin.

Llegado el momento de la desaceleraci¨®n del mercado de la vivienda, que ha coincidido con la falta de liquidez del sector bancario, las cartas se han puesto sobre la mesa y actualmente se est¨¢ comprobando c¨®mo "el verdadero c¨¢ncer del sector no es tanto la ca¨ªda de la demanda de vivienda como la mala estructuraci¨®n de la deuda de las inmobiliarias", asegura Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. En su opini¨®n, entre el 40%y el 60% del endeudamiento de las promotoras tiene un vencimiento a corto plazo, a menos de dos a?os, porque "la banca ha ofrecido con poco rigor cr¨¦ditos que deber¨ªan financiar el circulante de las empresas, es decir, el pago del IVA o de las n¨®minas, para financiar la compra de suelo con desarrollo a largo plazo". Es lo que se conoce como l¨ªneas de cr¨¦dito o p¨®lizas de circulante, con vencimiento anual.

Demasiado dinero

"Como hab¨ªa mucho dinero para financiar, las empresas han comprado activos que no pueden pagar mediante l¨ªneas de cr¨¦dito sin garant¨ªa hipotecaria, mucho m¨¢s baratas por sus menores gastos y por no estar sujetas a impuestos como el de actos jur¨ªdicos documentados. Cuando el banco tiene una hipoteca, tiene una garant¨ªa real (el inmueble), mientras que con las p¨®lizas de circulante no hay tal garant¨ªa y, ante un proceso concursal (antigua suspensi¨®n de pagos), es de los ¨²ltimos acreedores en cobrar", se?ala Christoph B?chle, director general de Aareal Bank en Espa?a, quien asegura que el propio sistema bancario es el que ha propiciado que la crisis inmobiliaria sea m¨¢s pronunciada: ha cerrado las l¨ªneas de cr¨¦dito de golpe y las promotoras se ven con el problema de que su deuda vence a corto plazo y no tienen liquidez ni forma de conseguirla.

Ante esta tesitura, a los bancos especializados en la financiaci¨®n inmobiliaria (b¨¢sicamente de edificios y proyectos de car¨¢cter terciario, hasta ahora no afectados por la crisis residencial), tales como Aareal, que en 2007 otorg¨® a las promotoras espa?olas 600 millones de euros en pr¨¦stamos hipotecarios, est¨¢n llegando peticiones de refinanciaci¨®n constantes.

As¨ª lo corrobora Jos¨¦ Luis Zanetty, responsable de Eurohypo, uno de los mayores bancos especializados en nuestro pa¨ªs, con 9.000 millones de euros prestados, que declara: "Tenemos m¨¢s trabajo que nunca porque ahora se renegocia todo. No contamos con impagados ni retrasos en Espa?a; lo que piden las inmobiliarias es flexibilidad en los pr¨¦stamos porque est¨¢n afectadas tanto por el descenso de las ventas de viviendas como por las restricciones de financiaci¨®n. Es el corto plazo lo que les aprieta por el estrechamiento de las l¨ªneas de cr¨¦dito, que se est¨¢n ancelando a su vencimiento, generando un problema un poco artificial, pues la banca est¨¢ traspasando a sus clientes su falta de liquidez".

Asfixiadas por los plazos de pago de su deuda en un momento en el que los ingresos escasean, la soluci¨®n que les queda a las inmobiliarias pasa casi exclusivamente por refinanciar su deuda, un proceso que todav¨ªa no es masivo pero que lo ser¨¢ en unos meses, tal y como lo confirman dos grandes bancos que prefieren permanecer en el anonimato.

Posibilidades de acuerdo

?Y c¨®mo se refinancia la deuda? L¨ªneas de cr¨¦dito usadas para financiar suelo, pr¨¦stamos corporativos que han servido para adquirir otras empresas o carteras de activos y pr¨¦stamos al promotor destinados a acometer proyectos inmobiliarios concretos convergen, al final, en un mismo punto: la necesidad de alargar su plazo para adecuar su vencimiento al momento de maduraci¨®n o de generaci¨®n de ingresos del bien financiado, con o sin periodos de carencia, mantiene una caja de ahorros. Aunque no hay un periodo que sirva para todos los casos, lo cierto es que prolongar el cr¨¦dito en dos o tres a?os parece ser la receta m¨¢s utilizada por las entidades espa?olas y no necesariamente lleva aparejada una subida de los tipos de inter¨¦s. Aqu¨ª la calidad o vinculaci¨®n del cliente con el banco tiene mucho que decir.

Para las l¨ªneas de cr¨¦dito se empieza a exigir el otorgamiento de garant¨ªas hipotecarias a fin de pasar de vencimientos anuales a otros de tres a?os. En los pr¨¦stamos ligados a adquisiciones, se busca reducir con la mayor celeridad posible la deuda v¨ªa ventas de activos o ampliaciones de capital, aseguran fuentes de The Royal Bank of Scotland.

"El problema est¨¢ en las p¨®lizas de circulante o pr¨¦stamos corporativos sin garant¨ªa hipotecaria. Para ampliar el plazo pedimos transformarlos en garant¨ªas hipotecarias, adem¨¢s de garant¨ªas personales no pignoradas y parece l¨®gico tambi¨¦n fijar un nuevo precio, ya que la calidad del riesgo ha disminuido. A mayor riesgo, mayor retribuci¨®n", dice uno de los bancos l¨ªderes en Espa?a, que a?ade que, en su caso, la refinanciaci¨®n con las inmobiliarias no es generalizada. "Hoy por hoy existen posibilidades de manejo de la crisis. Las promotoras tienen capacidad de renegociar su deuda. Todav¨ªa no tenemos impagos", a?ade.

El problema no es de solvencia, porque los activos de las inmobiliarias no van a devaluarse dr¨¢sticamente. Es de tesorer¨ªa, que se resuelve con refinanciaci¨®n, sin meter m¨¢s capital, puede que a precios entre 0,40 y 0,50 puntos m¨¢s caros porque ha subido el coste del dinero, se?ala otro de los grandes bancos, para quien la entidad que quiera cobrar mucho a las inmobiliarias por la renegociaci¨®n "est¨¢ loca".

Seg¨²n Zanetty, s¨®lo las empresas insolventes ser¨¢n las que se queden en manos de la banca. En tanto que las entidades pedir¨¢n a las otras garant¨ªas adicionales: hipotecar activos no hipotecados, que las matrices act¨²en de avales de sus filiales o que los empresarios aporten garant¨ªas personales.