Cuando se deja de pagar la hipoteca
La venta y la renegociaci¨®n son posibles soluciones para evitar quedarse en la calle
El 15% del millar de encuestados por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios se ha visto obligado a retrasar el pago de la hipoteca. Y seg¨²n Santiago Carb¨®, de la Fundaci¨®n de las Cajas de Ahorro (Funcas), la morosidad en el cr¨¦dito hipotecario para hogares superar¨¢ el 3,5% a finales de 2008, desde el 2% de 2007. Con este panorama conviene tener claro qu¨¦ pasa si se deja de pagar. Una pregunta que va en aumento entre los clientes del bufete de Victoria Plazuelo, al igual que comentarios como: "?Dejo de pagar y que se quede la casa el banco!".
La abogada recalca que una cosa es la compra y otra la hipoteca. "No hay ninguna cl¨¢usula que vincule el contrato de hipoteca a la venta del piso, por m¨¢s que se formalicen en el mismo acto o en el mismo documento". Su primer consejo es que nunca se deje de pagar porque la deuda se incrementa y no basta, en ocasiones, con quedarse sin la casa que, por otra parte, el banco no quiere.
Los procedimientos ejecutivos se dilatan una media de ocho meses hasta que la casa vuelve a estar en el mercado
Si impaga, as¨ª es el proceso. La asesor¨ªa jur¨ªdica de la entidad financiera, ante el impago de entre tres y seis cuotas, y tras haber requerido para que se pague, abre un procedimiento de ejecuci¨®n hipotecaria. Es decir, remite al juzgado una demanda para que se rompa el contrato de pr¨¦stamo. A trav¨¦s del juzgado, no reclaman las mensualidades que se le deben sino todo lo prestado y pendiente de pago a un tipo de inter¨¦s que puede llegar a rondar entre el 20% y el 25% (seg¨²n lo firmado en la hipoteca).
Este procedimiento de ejecuci¨®n de hipoteca es m¨¢s r¨¢pido que el de embargo de bienes. No hay que recurrir a un perito para que tase el valor de los inmuebles. Es el que recoge la hipoteca y sirve a efectos de subasta.
El juzgado comunica al moroso que ha admitido a tr¨¢mite la demanda de ejecuci¨®n de hipoteca. ?ste puede efectuar un nuevo requerimiento de pago. Al recibir la notificaci¨®n "puede oponerse, si bien en este tipo de juicios ejecutivos las causas que figuran en la ley para hacerlo son haber pagado ya o estar en desacuerdo con la cantidad que solicita el banco y poco m¨¢s", aclara Plazuelo. Si hasta el momento el banco o caja ha ido de la mano de su abogado y procurador -cuyo coste pagar¨¢ el moroso-, ¨¦ste no necesitar¨ªa recurrir a estos profesionales, si bien "otro elemento para oponerse y ganar tiempo es que los abogados detectemos defecto de forma".
A quien tiene problema de liquidez puede asustar un gasto m¨¢s, pero, recuerda Plazuelo, quienes perciban menos del doble del salario m¨ªnimo interprofesional, entre otros requisitos, tienen justicia gratuita.
En el juzgado suelen extremar las precauciones a la hora de notificar al afectado. En el caso de X. J., la notificaci¨®n de que se hab¨ªa admitido la demanda se produjo en febrero, pero pasaron varios meses con requerimientos de pago y localizaci¨®n.
El deudor -si es su vivienda familiar- puede pagar el principal e intereses que adeude y los costas, con lo que se declarar¨ªa terminado el procedimiento. Esto, que antes se pod¨ªa hacer una vez en la vida, ahora se puede repetir cada cinco a?os.
Si no puede pagar se termina el procedimiento con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 d¨ªas de antelaci¨®n. Nuevo plazo en el que podr¨ªa pagar. Seg¨²n Enrique L¨®pez, portavoz del Consejo General del Poder Judicial, el tiempo medio de un procedimiento hasta la puesta en el mercado del inmueble es de ocho meses. "En otros pa¨ªses es tres veces m¨¢s, lo que encarece las hipotecas", indica.
Plazos
En el procedimiento iniciado en enero por la caja de ahorros de X. J. se invirti¨® un a?o hasta la subasta. La casa cost¨® 89.000 euros, la deuda ascend¨ªa a 72.000 (m¨¢s 1.350 de intereses de mora) y se acab¨® adjudicando por 104.000 euros. Habr¨¢ que restar los gastos. Ya no es obligatorio publicar el edicto en un peri¨®dico de m¨¢xima difusi¨®n (unos 1.500 euros). Basta con el tabl¨®n de anuncios del juzgado y ayuntamiento y notificarlo al interesado, pero la entidad podr¨ªa exigir tal publicidad.
En este caso ha perdido la casa pero le queda dinero. No todos corren la misma suerte. Al haber dejado de revalorizarse la vivienda puede suceder que, pagados deuda y gastos, no se logre saldar ¨¦sta y pasen a embargarle la n¨®mina? Las hipotecas concedidas sobre el 100% agravan el problema, sobre todo a quienes compraron en los ¨²ltimos a?os y teniendo en cuenta que, en los pr¨¦stamos a 30 a?os, al comienzo s¨®lo se pagan intereses.
En el juzgado que sigue el procedimiento de X. J. Los emigrantes con hipotecas recientes engrosan el listado, en aumento, de las ejecuciones.
La renegociaci¨®n ante todo
Juan y Paula, con ingresos de unos 4.000 euros mensuales, tienen una hipoteca de 350.000 euros sobre su casa. Durante el ¨²ltimoa?o la cuota mensual ha subido unos 300 euros. A los 1.800 euros de esta hipoteca hay que sumar la del apartamento en la playa: 850 euros, que ha aumentado en 340 euros. Entre los dos, 2.650 euros de cuota m¨¢s 800 de los dos coches. Total, 3.500 euros al mes. Centre Finance ha reducido la mensualidad a 1.670 euros. "En la nueva hipoteca hemos unificado todos los cr¨¦ditos, incluyendo los gastos de la operaci¨®n, y mantenido el mismo plazo de la hipoteca anterior", seg¨²n su directora general, Mar¨ªa Dolores S¨¢nchez. Aconseja solicitar un estudio de mejora de las condiciones crediticias.
Su empresa realiza ofertas multibanca a todo tipo de cliente. Nunca cobra antes de la firma del nuevo producto. El coste debe conocerse por anticipado y rondar el 0,5% o 1% del capital, repartido entre las cuotas resultantes. Nada tiene que ver esta actividad con la de las empresas que dan dinero f¨¢cil en 24 horas. Sus clientes presentan perfiles mucho m¨¢s peligrosos.
Antes vender que dejar de pagar
Para el banco, el cr¨¦dito impagado pasa a ser un fallido, por lo que el procedimiento ejecutivo es -o era hasta hace cuatro meses- el ¨²ltimo recurso. Tender¨¢ a mejorar las condiciones y a ofrecer otros productos, como la ampliaci¨®n de hipoteca -lo que conlleva gastos de notario y registrador- o dar cr¨¦ditos personales e incluso tiempo para la venta.
Vender, aunque sea mal momento con la aton¨ªa del mercado, permitir¨ªa obtener mayores ingresos que con la subasta judicial y ahorrarse los gastos del procedimiento de ejecuci¨®n. ?ste, anota Antonio L¨®pez, de la organizaci¨®n de consumidores CECU, "suma a las consecuencias econ¨®micas una connotaci¨®n psicol¨®gica y social muy negativa". Para el vendedor supondr¨¢ perder los gastos de escrituraci¨®n y quiz¨¢ rebajar el precio pagado, pero para el posible comprador subrogarse la hipoteca ser¨¢ m¨¢s barato que contratar una nueva.
Una alternativa a la venta es, como suelen hacer los emigrantes, recurrir al alquiler de la casa total o parcialmente. Quedar¨ªa tambi¨¦n la posibilidad del concurso de acreedores.
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