Los coches buscan su sitio en la calle

Nada parece escapar a la crisis, y las plazas de garajes no son una excepci¨®n. Particulares y empresas se aprietan el cintur¨®n, por lo que los precios de alquiler han comenzado a descender, al tiempo que se detecta una reducci¨®n del n¨²mero de plazas que arriendan tanto las compa?¨ªas para sus oficinas y centros de negocio como las familias. Y es que, aunque en la capital la falta de aparcamiento ha hecho que este tipo de inmuebles se haya considerado tradicionalmente casi como un art¨ªculo de primera necesidad, lo cierto es que, en ¨¦pocas de vacas flacas, la gente se plantea que el "coche duerma en la calle".

Adem¨¢s, como explica Miguel Pinto, responsable de estudios e investigaci¨®n de mercado del Grupo i, el mercado de los garajes va a remolque del de viviendas y oficinas, por lo que, en la coyuntura actual, sus precios sufren en la misma medida que los del residencial y en proporci¨®n a la menor contrataci¨®n de oficinas, a lo que se une el hecho de que con la crisis hay una menor actividad econ¨®mica y muchas personas utilizan el transporte p¨²blico, lo que conlleva una menor densidad circulatoria.

S¨®lo la inversi¨®n en aparcamientos robotizados resiste el embate de la crisis

Carlos Ferrer-Bonsons, director de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang LaSalle, confirma que esta ca¨ªda de las rentas, de un 10% de media en la zona prime de Madrid, no se ha visto acompa?ada, de momento, por una ca¨ªda de los precios. Los propietarios son reacios a rebajarlos, lo que supone que estos productos inmobiliarios sean ahora menos atractivos a la hora de invertir.

El representante de Jones Lang LaSalle explica que un inversor que adquiera hoy una plaza en la zona de Castellana, Chamber¨ª o el barrio de Salamanca con la intenci¨®n de arrendarla, obtiene una rentabilidad de entre el 3,5% y el 4%, ya que se est¨¢n pagando entre 180-210 euros mensuales, cuando hace unos meses se pod¨ªa pedir por ella entre 200 y 250 euros, con lo que por el mismo capital se lograba una rentabilidad de entre el 5% y el 6%, debido a que los due?os de los aparcamientos siguen pidiendo lo mismo que antes de la crisis, entre 54.000 y 60.000 euros. Y es que, seg¨²n Luis del Corral, consejero delegado de Foros Consultores, no s¨®lo los precios de venta no han bajado durante 2008, sino que han subido de media un 11%, con alzas que en distritos como el de Chamber¨ª han llegado hasta el 48%, y en el de Centro, al 22%.

Recortar precios

Los expertos no creen, sin embargo, que esta situaci¨®n pueda durar. Prev¨¦n que los propietarios se tendr¨¢n que bajar del burro y recortar los precios en los pr¨®ximos meses entre un 10% y un 20%, ya que, aunque 2009 todav¨ªa ha registrado una sana demanda de alquiler, la previsi¨®n es que los alquileres contin¨²en cayendo, "y no se sabe d¨®nde est¨¢ el suelo, debido a que el regateo inmobiliario se est¨¢ convirtiendo en el deporte nacional". Por ello, el consejo de estos directivos a los inversores es extremar la prudencia y, en caso de decidirse a comprar, hacerlo en zonas del centro, donde la escasez de aparcamiento es end¨¦mica.

La periferia es un mundo aparte. No hay mucha demanda y los precios son baratos, por ejemplo, en Las Tablas y Sanchinarro, puesto que en las nuevas zonas residenciales las normas urban¨ªsticas obligan a construir m¨¢s de una plaza de garaje por vivienda en las promociones, con lo que la rentabilidad que obtiene el inversor es mucho menor.

Pero no s¨®lo el negocio de garajes nuevos o de segunda mano vinculados a viviendas y oficinas ha comenzado a resentirse. Los aparcamientos colectivos tambi¨¦n atraviesan un momento delicado. Miguel Cantos, presidente de la Asociaci¨®n Madrile?a de Empresarios de Garajes y Aparcamientos (AMEGA), colectivo que agrupa unos 600 garajes de la capital y m¨¢s de 7.000 plazas, explica que la crisis ya se ha traducido en un recorte de las plantillas, una estabilizaci¨®n de los precios de 2009 respecto a 2008 y en descuentos, principalmente para flotas de empresas, rebajas que temen se vean obligados a hacer al resto de sus clientes para evitar deserciones.

La causa es que ha bajado el n¨²mero de clientes, tanto los que usan estos inmuebles de forma rotativa como los que tienen plaza fija, porque han disminuido los contratos con oficinas. Adem¨¢s, las personas que trabajan en Madrid pero viven fuera se decantan por el transporte p¨²blico y los residentes comienzan a dejar sus coches en la calle, con el fin de ahorrarse los 140 euros mensuales que cuesta una plaza, por ejemplo, en Chamart¨ªn o Chamber¨ª. Asimismo, el responsable de AMEGA se queja de que alquilan plazas de residentes en los garajes de concesi¨®n municipal, que no se pueden arrendar, lo que se hace "bajo cuerda", ocasion¨¢ndoles una "competencia desleal".

Sin embargo, no todo son malas noticias en el sector. Hay un nicho de negocio que, aunque a¨²n minoritario, sigue funcionando a buen ritmo y tiene unas buenas previsiones para este a?o: los aparcamientos robotizados. Fernando Catal¨¢n de Oc¨®n, presidente de Integral Park Systems (IPS), que ha construido 1.150 plazas autom¨¢ticas a lo largo de 2008 y tiene en proyecto poner en funcionamiento otras 1.000 este a?o, asegura que existe inter¨¦s en este tipo de producto.

Nicho de inversi¨®n

El responsable de esta empresa explica que ahora su principal cliente no son las promotoras, "que est¨¢n de capa ca¨ªda, sino las comunidades de propietarios y grupos de inversores, principalmente family office s, que promueven parkings para vender o alquilar". Un ejemplo de estas operaciones ser¨ªa la que se est¨¢ haciendo en Gran V¨ªa, 48, donde un grupo inversor gallego promueve 308 plazas en un solar frente al cine Capitol; o el parking que se instalar¨¢ en la calle de Povedilla, al lado del Palacio de Deportes, tambi¨¦n de la mano de inversores espa?oles.

Este tipo de plazas mecanizadas es m¨¢s cara, ya que cuesta entre 30.000 y 36.000 euros, frente a los 15.000 euros que supone construir una tradicional, "pero si no tienes sitio, son como las lentejas...", se?ala Catal¨¢n de Oc¨®n, por lo que se est¨¢n vendiendo entre 90.000 y 120.000 euros.

El presidente de IPS recalca que detr¨¢s del hecho de que sigan contratando al mismo ritmo que otros a?os est¨¢ que en el centro de Madrid es imposible vender un piso sin garaje. Pone como ejemplo los robotizados de la promoci¨®n de Baluarte en el 17 de la calle de O'Donnell. Otra posibilidad para los inmuebles que cuenten con mayor espacio, ya que requiere de rampas o montacoches, es el aparcamiento semiautom¨¢tico, cuyo precio de construcci¨®n es un 15% m¨¢s barato que el tradicional.