La vivienda s¨ª que pierde valor

Resulta sorprendente que en cualquier boom inmobiliario se ignoren principios b¨¢sicos de Econom¨ªa y se imponga la creencia popular de que "la vivienda nunca cae de precio". Esta creencia parece estar incorporada en nuestro ADN. Qu¨¦ gran raz¨®n tiene Selten, Nobel de Econom¨ªa en 1994, cuando afirma que "la idea de la Teor¨ªa Econ¨®mica sobre el comportamiento econ¨®mico parte de supuestos racionales que no se cumplen en la realidad."

Las expectativas sobre el crecimiento de los precios incentivan la compra de vivienda, a ser posible a corto plazo y con gran endeudamiento. ?Por qu¨¦ con endeudamiento? Pongamos que usted adquiere una vivienda por 100.000 euros con la expectativa de revenderla al a?o siguiente a un precio 15% superior. ?sta ser¨¢ su rentabilidad econ¨®mica. Considere, en cambio, que adelanta 20.000 euros y solicita un pr¨¦stamo hipotecario de 80.000 euros con un inter¨¦s del 5%. Al cabo de un a?o vende el piso por 115.000 euros.

La econom¨ªa espa?ola ha sido exportadora de la crisis, y no importadora, como pueda creerse

Los hogares no solo gastan m¨¢s cuando sus ingresos aumentan; tambi¨¦n cuando se perciben a s¨ª mismos m¨¢s ricos

Una vez amortizado el pr¨¦stamo y los intereses, le queda un beneficio neto de 11.000 euros. Como ha invertido 24.000 euros de capital propio (la entrada del piso m¨¢s intereses) y ha obtenido un rendimiento de 11.000 euros, su rentabilidad financiera es el 45.8%. Se da la paradoja de que comprar al contado no es racional. ?D¨®nde est¨¢ el truco? Sencillamente en que nos han prestado 80.000 euros que se han revalorizado en la misma proporci¨®n que la vivienda. ?Es preferible echar mano de los ahorros de los dem¨¢s! Y a¨²n m¨¢s: la creencia en la subida futura de los precios alimenta el apetito de los inversores, que incrementan la demanda empujando los precios al alza. Las expectativas terminan por autocumplirse sin ning¨²n fundamento y mientras la burbuja se forma se incrementan los beneficios y se genera empleo. No hay inceptivos para pincharla. Al pol¨ªtico que lo suguiera tampoco se lo agradecer¨¢n.

Seg¨²n estimaciones del FMI el empr¨¦stito del sistema financiero espa?ol en el mercado interbancario europeo ha pasado de representar el 9,6% del PIB en 2002 al 43,2% en 2008. Caricaturizando la situaci¨®n, podr¨ªa decirse que el ahorro de los ciudadanos del resto del mundo ha financiado la construcci¨®n de nuestros pisos. En este sentido la econom¨ªa espa?ola ha sido exportadora de la crisis, y no importadora como pueda creerse.

Le?a al fuego

Por f¨¢cil que sea el acceso al cr¨¦dito y por enorme la cantidad de dinero disponible, el hecho es que llegar¨¢ un momento en el que no encontraremos m¨¢s le?a para echar al fuego. Sin nuevos recursos llega un punto en que la vivienda es sencillamente impagable y no encuentra comprador. Entonces es cuando nos percatamos de que hemos encendido una hoguera con hojas de papel, que producen grandes llamas pero que no generan brasas que permitan reavivar el fuego cuando aquellas se hayan extinguido. En lugar de brasas, tenemos cenizas. Ejerciendo fuerza sobre la palanca del endeudamiento se pasa de la especulaci¨®n de algunos a la crisis de todos: la inversi¨®n del peque?o ahorrador se transforma en deudas y la renta se concentra.

A pesar de que la informaci¨®n estad¨ªstica sobre el sector inmobiliario espa?ol no est¨¢ a la altura de las circunstancias, es posible identificar en la historia econ¨®mica reciente al menos otros dos booms inmobiliarios similares al actual. El primero de ellos tuvo lugar entre 1969 y 1974; y el segundo entre 1986 y 1991. Aunque cada uno de los tres periodos tiene rasgos propios, todos comparten consecuencias similares: exceso de oferta de viviendas, ca¨ªda significativa de los precios y un acusado d¨¦ficit exterior.

En el gr¨¢fico superior presentamos las ratios de rentabilidad de la compraventa tipo de vivienda en la ¨²ltima d¨¦cada. Independientemente del a?o de compra, el momento ¨®ptimo para vender es 2006. La tabla tambi¨¦n muestra el resultado financiero del hogar que, sin medios para afrontar el coste de adquisici¨®n de la vivienda pero con recursos propios suficientes para asumir la entrada del piso y la primera cuota anual, asume el riesgo de adquirir la vivienda para revenderla un a?o despu¨¦s y vivir posteriormente en r¨¦gimen de alquiler. Este comportamiento especulativo se recoge en los valores de la diagonal principal.

Percepci¨®n de riqueza

El efecto del apalancamiento es notorio, tanto en sentido positivo como en negativo. Lo mismo sucede con el resto de las diagonales de la tabla: la rentabilidad a t a?os se recoge en la diagonal t-¨¦sima respectiva. La inflaci¨®n inmobiliaria genera en los hogares una percepci¨®n de incremento de riqueza como consecuencia de la revalorizaci¨®n te¨®rica de su patrimonio. Los resultados en el gr¨¢fico tienen el inter¨¦s de estimar dicha revalorizaci¨®n. No ha de subestimarse el efecto de la riqueza percibida, pues puede tener un impacto significativo sobre el gasto en consumo final de los hogares. De hecho, los hogares no s¨®lo gastan m¨¢s cuando sus ingresos aumentan sino tambi¨¦n cuando se perciben a s¨ª mismos como m¨¢s ricos.

El gr¨¢fico peque?o representa la cuota anual media de las hipotecas de nueva constituci¨®n en cada a?o, calculadas a partir de los Indicadores de la Vivienda del Banco de Espa?a. Mientras la primera cuota anual de una hipoteca firmada el 31 de diciembre en 1997 asciende a 4.196 euros en promedio, la primera cuota anual de las hipotecas constituidas en 2006 se eleva hasta 10.713 euros en valor real. Lo m¨¢s significativo es que para retornar a las cifras de 1998 ser¨ªa necesaria una reducci¨®n de casi el 40% del valor de la cuota satisfecha en 2006.