Vuelven las ventas sobre plano

Despu¨¦s de dos a?os de sequ¨ªa en la construcci¨®n de viviendas y con todas las cautelas del mundo, algunas empresas inmobiliarias han decidido que ya es hora de poner en valor los miles de metros cuadrados de suelo que acumulan en sus carteras.Y lo hacen con ajustes de precios que oscilan entre el 20% y el 35% respecto a los m¨¢ximos registrados a finales de 2007, cuando estall¨® la crisis. Y en zonas donde la demanda es alta y el stock de viviendas llave en mano no resulta muy significativo. Recuperan as¨ª t¨¦rminos tan olvidados entre los profesionales del sector, como ventas sobre plano o reservas.

A lo grande, como en los mejores a?os del boom, lo hace Pryconsa, que lleva un mes comercializando dos nuevas promociones en Madrid. Se trata de 113 pisos en el distrito de San Blas. Unos, en la calle de Miguel Yuste con vuelta a la de Isaac Ramos, dentro del reconvertido pol¨ªgono de Juli¨¢n Camarillo. Los otros, en el barrio de Las Rosas, junto al estadio de La Peineta.

"Desde septiembre del a?o pasado hemos notado un punto de inflexi¨®n. Se ve que la situaci¨®n ha mejorado, que la gente se est¨¢ moviendo. Ahora se trata de saber lo que el cliente est¨¢ dispuesto a pagar en cada sitio", comenta Manuel Gonz¨¢lez, director de marketing de la promotora madrile?a. "Tenemos los terrenos pagados. Pod¨ªamos haber pedido financiaci¨®n, pero preferimos no meternos en locuras", asegura Gonz¨¢lez en relaci¨®n a los 10,9 millones de euros que, en octubre de 2007, les cost¨® el solar adquirido al Ayuntamiento de Madrid en Miguel Yuste.

Las condiciones de esta adquisici¨®n han permitido a la inmobiliaria ajustar el precio final, modificar el proyecto original y obtener beneficios. "No con los m¨¢rgenes de antes, pero saldr¨¢ rentable si vendemos a estos precios", corrobora. Hace dos a?os, cuando se hizo el lanzamiento de esta promoci¨®n, se ofertaban 71 viviendas de uno y dos dormitorios, con el metro construido a 4.500 euros. Ahora ser¨¢n 52 viviendas de dos y tres dormitorios y otras seis de un dormitorio, reservadas para alquilar, tras un acuerdo firmado con la Comunidad de Madrid, con una rebaja del 22%, hasta los 3.500 euros.

Por el precio de un dormitorio dan dos

"Al bajar los precios, algunos clientes tienen capacidad para adquirir una vivienda m¨¢s grande que hace dos a?os. El que antes ten¨ªa recursos para comprar un piso de un dormitorio, ahora con el mismo esfuerzo puede llegar al de dos, y al que s¨®lo le alcanzaba para uno de dos se aventura con el de tres", sostiene Gonz¨¢lez, quien asegura que tanto en Miguel Yuste como en Las Rosas ya se han se?alizado las primeras operaciones. Adem¨¢s de estas dos promociones, esta inmobiliaria tiene previsto iniciar en breve otras actuaciones en Carabanchel y Colmenar Viejo, el pueblo de la sierra madrile?a donde, seg¨²n su directivo, incluso se han subido ligeramente los precios en el ¨²ltimo semestre.

La pol¨ªtica de Pryconsa para proceder a ese ajuste y ganar dinero no es muy com¨²n entre la mayor¨ªa de los promotores. Muchos siguen intentando pagar los pr¨¦stamos que firmaron entre 2006 y 2007 para comprar terrenos a precios estratosf¨¦ricos. Daban por hecho que la demanda iba a seguir comprando pisos a precios cada vez m¨¢s caros. Durante el periodo m¨¢s alto de la burbuja inmobiliaria se llegaron a pagar m¨¢s de 3.000 euros de repercusi¨®n sobre el metro edificable, lo que obligaba a poner el precio final construido por encima de los 5.000 euros.

Estos precios han quedado desfasados, muy por encima de lo que el comprador de hoy est¨¢ dispuesto a pagar. Estos terrenos no tienen salida en este momento, salvo en los activos de las entidades crediticias.

Quienes s¨ª tienen todo el margen para ajustar los precios y garantizar la financiaci¨®n de los compradores son los bancos y las cajas de ahorro, que tambi¨¦n han decidido embarcarse en la promoci¨®n de obra nueva.

La inmobiliaria del Banco Santander, Altamira, acaba de abrir un espacio en su portal para informar de promociones que prev¨¦ desarrollar a corto plazo si cuenta con demanda suficiente.

Se trata de 93 pisos en el conjunto residencial Los Sue?os del nuevo barrio Fuente Lucha, en Alcobendas (Madrid), que representan la primera actuaci¨®n impulsada por la inmobiliaria del banco presidido por Emilio Bot¨ªn. Hay m¨¢s iniciativas en distintas fases. Tardar¨¢n en iniciarse las viviendas sobre la parcela de Alcal¨¢ de Henares que ocuparon durante a?os los laboratorios Liade. Un ¨¢mbito de 68.681 metros cuadrados que todav¨ªa debe urbanizarse antes de dar paso a 600 viviendas y 761 plazas de garaje.

"Ya hemos iniciado el vaciado de la parcela", asegura una de las comerciales de Alcobendas. En los dos primeros d¨ªas se hab¨ªan apuntado 60 personas a la promoci¨®n. No todas comprar¨¢n, pero s¨ª representa un n¨²mero significativo para pulsar al mercado. Al estar en fase de precomercializaci¨®n, Altamira firmar¨¢ contratos con un abono de 1.000 euros que garantice al cliente la elecci¨®n preferente de la vivienda. El siguiente paso ser¨¢ el pago de 4.000 euros por la reserva, que se har¨¢ efectiva antes del pr¨®ximo 30 julio. Y a partir de esa fecha, pagos mensuales hasta cubrir el 10% del precio total antes de la entrega de llaves, prevista para el primer trimestre de 2013.

Junto al monte de El Pardo

En esta promoci¨®n de Alcobendas, situada entre el casco urbano y el monte de El Pardo, los precios son un 33% m¨¢s baratos de los que hace dos a?os pusieron, en el mismo barrio de Fuente Lucha, promotoras como Urbasevi, L¨¢udea o la concursada Habitat en el lanzamiento de las primeras promociones. A una media de 3.000 euros, y con plaza de garaje y trastero incluidos, los pisos de uno a tres dormitorios, de 50 a 100 metros, oscilan entre 152.000 y 300.000 euros.

Quien s¨ª tiene ya previsto iniciar el pr¨®ximo verano una promoci¨®n en la misma zona de Alcobendas (en Sue?os esquina al paseo de Fuente Lucha) es la inmobiliaria Delta. Con precios que parten tambi¨¦n de 3.000 euros el metro construido. Se trata de las 91 viviendas de la segunda fase del edificio Aldora, en r¨¦gimen de comunidad de bienes.

La primera fase, toda vendida, ya est¨¢ iniciada. De la tercera ya ha comenzado la prerreserva. Quedan disponibles un piso de dos dormitorios, con 79 metros, por 245.000 euros, un ¨¢tico de 114 metros y 11 de terraza, por 381.000 euros, y 34 viviendas en planta, todas de tres dormitorios, entre 322.000 y 368.000 euros. En el precio se incluye la plaza de garaje, trastero y gastos de escritura.

No es la ¨²nica comunidad de propietarios abierta por Delta en Madrid. En Valdebernardo, junto al parque Fauna, s¨®lo quedan cuatro de las 82 viviendas que empezar¨¢n a construirse en septiembre. Y anuncia la pr¨®xima formaci¨®n de otras en Tres Cantos, Torrelodones y San Sebasti¨¢n de los Reyes.

Estas se?ales de reactivaci¨®n reaparecen tras un a?o, 2009, en el que se toc¨® fondo. Se iniciaron 80.000 viviendas libres, 88% menos que en 2006 (665.000) y la mitad de las iniciadas en 1992 y 1993, durante la anterior crisis. En Cantabria, durante el primer trimestre de ese a?o, se inici¨® s¨®lo una vivienda, y siete en C¨¢diz entre noviembre y diciembre.

Noviembre fue el peor mes. En todo el pa¨ªs se iniciaron 4.198 viviendas libres. En el litoral valenciano y Murcia, muy activo en los a?os de bonanza, se iniciaron 66. En Madrid, el peor mes ha sido diciembre pasado, con tan s¨®lo 130, un 72% menos que el mismo mes de 2008, con la crisis en pleno apogeo.