Cu¨¢nto vale un piso de 100 metros

Cu¨¢nto cuesta un piso de 100 metros en Madrid. Esa es la pregunta a la que da respuesta el cuadro con los precios orientativos en el que se puede ver que el metro cuadrado oscila entre 1.500 y 6.000 euros en la capital.

Tasaciones Hipotecarias (TH), del grupo BNP Paribas Real Estate, ha hecho el ejercicio de comparar lo que costar¨ªa un piso de 100 metros cuadrados y dos ba?os, situado en una primera planta, con ascensor, calidades medias -tanto del edificio como interiores- y un estado de conservaci¨®n medio. Se parte de que no tiene garaje, ni trastero, ni terraza, piscina, zonas deportivas o jard¨ªn.

La herramienta utilizada y dise?ada por TH tiene en cuenta hasta 17 variables, y en este caso solo ha cambiado la localizaci¨®n del inmueble y, "por coherencia, tambi¨¦n se ha modificado la antig¨¹edad del piso en consonancia con la zona de estudio", explica Antonio Rold¨¢n de la Cuadra, responsable de Nuevos Desarrollos. Ha sido necesario variar la antig¨¹edad porque no se encuentran pisos de las caracter¨ªsticas definidas edificados en Chueca hace cinco a?os, ni en Sanchinarro con m¨¢s de medio siglo.

Se han elegido 33 puntos, correspondientes a los 21 distritos madrile?os, haciendo especial hincapi¨¦ en las zonas m¨¢s conocidas y en los nuevos desarrollos.

Y ?por qu¨¦ el mismo piso es m¨¢s caro en Sanchinarro que en los PAU vecinos de Monte Carmelo o Las Tablas? "Claramente, a igualdad de calidades constructivas y superficie tiene m¨¢s tir¨®n para los compradores estar junto a El Corte Ingl¨¦s, hospitales o la proximidad de la Moraleja, lo que acaba incidiendo en el precio al haber mayor demanda. Es un caso similar al de la avenida de Machupichu, que se beneficia de la vecindad del Parque Conde de Orgaz".

A mayor tama?o, menor es el precio del metro cuadrado y viceversa. As¨ª, hay que tener en cuenta que el precio de los pisos que m¨¢s abundan en zonas como Recoletos -de 100 metros o m¨¢s-, que aparece con un precio de 6.000 euros el metro cuadrado, puede llegar a los 8.000 euros cuando se trata de nuevas promociones o de rehabilitaciones integrales, con calidades altas y superficies menores, de entre 60 a 80 metros. Es lo mismo que sucede en la zona m¨¢s barata de las consideradas, en Villaverde, donde la mayor parte de los pisos tienen entre 50 y 70 metros y, adem¨¢s, la mayor¨ªa carece de ascensor, con lo que el precio final variar¨ªa tambi¨¦n.

Rold¨¢n habla de la dificultad para comparar entre obra nueva por falta de promociones recientes, as¨ª como la de dar una cifra ¨²nica para distritos con tipolog¨ªas tan diferentes como Tetu¨¢n por la heterogeneidad de producto, mientras que en la periferia la oscilaci¨®n es menor.

El precio unitario que se recoge en el cuadro ser¨¢ un punto de partida para orientar la compra. Hay que tener en cuenta que la existencia o no de ascensor entre dos pisos en plantas altas produce una diferencia de m¨¢s del 40%. Y la altura explica oscilaciones de un 12% de media entre un primero como el estudiado y un quinto en la misma finca. Aunque no es tan f¨¢cil. Rold¨¢n de la Cuadra, tambi¨¦n profesor de Estad¨ªstica en la Universidad Carlos III, descarta fijar porcentajes a priori: "La ausencia de ascensor no se calibra solo por un coeficiente. Es necesario combinarla con factores como las vistas o la calidad del inmueble. Tambi¨¦n influyen las calidades y posici¨®n de los inmuebles comparables que hay alrededor del que estamos tasando".

Por orden de importancia estos son los elementos que condicionan el precio final: en primer lugar, la superficie y la ubicaci¨®n; en segundo, la posici¨®n dentro del edificio y la existencia o no de ascensor; en tercer lugar, la calidad del inmueble (exterior e interior) y el estado de conservaci¨®n; en cuarto, la adecuaci¨®n funcional (antig¨¹edad, n¨²mero de ba?os, si es d¨²plex...), y en ¨²ltimo, elementos como garaje, trastero, jardines, piscina, equipamiento deportivo o terraza.

En la web www.tasacionesonline.es pueden formularse consultas de forma abierta, al igual que en otros portales de tasadoras. En este caso, la consulta tiene un coste de 20 euros, IVA incluido. La informaci¨®n se actualiza mensualmente. Y Propiedades recoger¨¢ cada cierto tiempo la evoluci¨®n del precio de estos inmuebles.

Rold¨¢n define as¨ª la situaci¨®n en cuanto a la aton¨ªa de las compraventas: "El comprador tiene la percepci¨®n de que la espera le favorece cuando antes le perjudicaba. Es la profec¨ªa que se autocumple: 'como el precio est¨¢ bajando, bajar¨¢ m¨¢s', y espera". La percepci¨®n del experto de TH es que han bajado desde el m¨¢ximo en 2007 m¨¢s de un 30% en el sur de Madrid y entre un 5%-10% en distritos estrella como Salamanca, Retiro y Chamart¨ªn. La bajada mayor se produce en los pisos baratos. La crisis golpea con m¨¢s fuerza a las econom¨ªas m¨¢s modestas.