Cr¨¦ditos dudosos y activos adjudicados amenazan a la banca

El Banco de Espa?a se?alaba esta semana, en su ¨²ltimo Informe de Estabilidad Financiera, que la banca espa?ola ten¨ªa en balances 176.000 millones en activos inmobiliarios problem¨¢ticos en junio. Cifra que representa el 52% de la exposici¨®n total a la promoci¨®n de la banca y un 11,4% del total de cr¨¦ditos al sector privado.

La cantidad ya queda desfasada. Eran datos actualizados hasta el pasado 30 de junio. Tres meses despu¨¦s, la situaci¨®n ha variado. A peor. En esos 90 d¨ªas, solo Santander, BBVA, Bankia, Popular, Sabadell y Banesto han sumado otros 1.654 millones de euros en activos adjudicados, con lo que la exposici¨®n problem¨¢tica es la misma que la que figuraba en los balances de junio de 2010, por encima de los 180.800 millones.

Activos procedentes de daciones de pago con los promotores o, directamente, de la ejecuci¨®n de los pr¨¦stamos hipotecarios, tanto a empresas como a particulares, cuya gesti¨®n est¨¢ produciendo un problema de calado. Son m¨¢s los que entran que los que salen, y los que se logran vender lo hacen, en alg¨²n caso, con p¨¦rdidas superiores a las coberturas realizadas.

En la gesti¨®n de estos inmuebles se ofrecen pisos financiados al 100%, en sucursales o portales de Internet, o se contrata a una consultora para que sondee los mercados de inversi¨®n internacionales por si existe la posibilidad de colocar grandes paquetes de inmuebles o de hipotecas a un precio atractivo, minimizando las p¨¦rdidas en la medida de lo posible. Pero de momento, los resultados est¨¢n lejos de lo esperado.

Y lo peor puede estar por llegar si sigue aumentando la morosidad de los 162.500 millones de cr¨¦ditos vivos con finalidad inmobiliaria que todav¨ªa se mantienen en manos de los promotores. La del Santander alcanza ya el 25%, la de su filial; Banesto, roza el 31%, y las dem¨¢s entidades se encuentran en la misma senda. De convertirse en fallidos ese 30% de cr¨¦ditos morosos, nos situar¨ªamos en un escenario con unas p¨¦rdidas conjuntas de unos 50.000 millones de euros.

No hay m¨¢s que mirar los resultados de esas promotoras cotizadas para comprobar progresivas ca¨ªdas en la cifra de negocios, solo maquilladas por las ventas de los inmuebles a la banca. Un envenenado cambio de manos de las propiedades para que unos, los promotores que todav¨ªa aguantan, no quiebren, y otros, bancos y cajas, no tengan que provisionar m¨¢s cantidades.

La situaci¨®n resulta peliaguda. Est¨¢ claro que la estrategia pasa por desprenderse lo antes posible de estos activos para frenar la mella negativa que supone en los balances y recuperar as¨ª la solvencia perdida, pero no a cualquier precio. Bankia, por ejemplo, ha vendido 2.916 inmuebles entre enero y septiembre, pero sigue teniendo una cartera bruta de casi 6.700 millones de euros, a un precio neto de 4.891 millones tras el 27% de provisiones realizadas, y casi el 80% de estos activos son viviendas terminadas. La ingente cantidad de suelo acumulado por la nueva entidad liderada por Caja Madrid y Bancaja se qued¨® en el banco malo y matriz, el Banco Financiero y de Ahorros (BFA).

Las provisiones para cubrir futuras p¨¦rdidas tambi¨¦n resultan cuantiosas para el Santander. Hasta el 30 de septiembre se elevaban a 4.995 millones de euros, 2.246 de los cr¨¦ditos dudosos y subest¨¢ndar que los promotores est¨¢n teniendo problemas para amortizar, y otros 2.749 millones cubiertos para la depreciaci¨®n de los edificios y terrenos adjudicados.

En cuanto al valor bruto, el de los edificios se ha incrementado en 632 millones, y el de los suelos en 418 millones. Los inmuebles est¨¢n cubiertos al 25% y los terrenos en un 40%. Los 3.467 millones de valor bruto de los edificios terminados suponen unas 25.000 viviendas, cuya venta para no a?adir m¨¢s p¨¦rdidas adicionales se tendr¨ªa que realizar por unos 2.600 millones. Por debajo de esta cantidad, las p¨¦rdidas ser¨ªan superiores.

Banesto, filial del Grupo Santander, tiene valorados en libros los activos adjudicados en 3.527 millones, 577 m¨¢s en lo que va de a?o, y ha logrado vender unas 1.500 viviendas por unos 243 millones de euros, con rebajas medias del 25%, en l¨ªnea con lo provisionado con anterioridad. La suma de cr¨¦ditos problem¨¢ticos llega a 2.727 millones, cubiertos al 28%. De ellos, 1.526 millones se califican como dudosos y 1.201 millones como subest¨¢ndar, con cobertura conjunta del 28%.

Como casi todas las entidades, el BBVA mantiene controlada la exposici¨®n crediticia al sector, con una m¨ªnima tendencia a la baja, gracias a la estrategia de anular el cr¨¦dito para segunda residencia y financiar la compra a particulares solo con un loan to value (LTV) superior al 80% y con garant¨ªas o avales adicionales.

Por el contrario, el banco presidido por Francisco Gonz¨¢lez ha tenido que provisionar m¨¢s de 500 millones de euros entre enero y septiembre para cubrir 1.041 millones de nuevos activos de los promotores, contabilizando 4.300 millones de euros, cubiertos con 1.407 millones ante eventuales p¨¦rdidas del 33%. Y los miles de pisos embargados se han incrementado casi un 50%, hasta 1.306 millones, equivalentes a unas 11.500 viviendas.

El Sabadell es la ¨²nica entidad que aporta con m¨¢s detalle los activos adjudicados y, adem¨¢s, ofrece una visi¨®n optimista para el ¨²ltimo trimestre del a?o. Conf¨ªa en vender activos por 200 millones cuando en los nueve meses anteriores solo cerr¨® operaciones por 280 millones. Ventas con una depreciaci¨®n superior al 26% por encima de las coberturas que se hab¨ªan provisionado.