"Dudo que la reforma financiera vaya a animar el sector inmobiliario"

El d¨ªa en que recibi¨® a EL PA?S, Santiago Aguirre confiaba en que la reforma del sector financiero que preparaba el ministro Luis de Guindos sirviera para abaratar la vivienda en torno al 20% o el 30%. Pero d¨ªas despu¨¦s, una vez conocido el texto legal, el presidente de Aguirre Newman ve esa posibilidad m¨¢s lejana. ¡°El decreto pretende sanear las entidades financieras, impulsar las fusiones y animar el sector inmobiliario gracias al aumento de transacciones y a las bajadas de precios. Creo que puede lograr los dos primeros objetivos, pero el tercero lo veo dif¨ªcil. Una vez que los activos est¨¦n provisionados, a las entidades les va a dar igual vender que no¡±, comenta por tel¨¦fono. El fundador de la consultora cree que la reforma solo facilitar¨¢ la bajada de precios en los activos de menor calidad.

Pregunta. El a?o 2011 ha sido un a?o p¨¦simo para el sector inmobiliario. ?Qu¨¦ espera de 2012?

Respuesta. Va a ser muy duro. Parece que el Gobierno est¨¢ decidido a obligar a vender activos. La buena noticia es que hay demanda, pero sin financiaci¨®n hay muy pocos compradores, por mucho que los precios bajen. Tiene que haber un ajuste por lo menos similar al que ha habido hasta ahora, es decir, un descenso de entre el 20% y el 30%. El mayor ajuste ser¨¢ en 2012, pero tambi¨¦n lo veremos en 2013 y 2014.

Los precios de la vivienda tienen que bajar a¨²n un 20% o 30% m¨¢s

P. Nunca en la Espa?a moderna se hab¨ªan iniciado tan pocas viviendas como el a?o pasado. ?Ser¨¢ 2012 a¨²n peor?

R. Sin duda. Pero esta es una tendencia mundial. En Europa, EE UU y el resto del mundo vemos m¨ªnimos hist¨®ricos de nueva construcci¨®n. La percepci¨®n general es que hay un excesivo apalancamiento, especialmente en el sector inmobiliario.

P. ?Qu¨¦ efecto espera de medidas como el IVA reducido para la vivienda o la reintroducci¨®n de la desgravaci¨®n fiscal? ?Animar¨¢n el mercado?

R. Son factores que influyen en la reactivaci¨®n, pero no son suficientes. El problema es que los bancos tienen que reducir su tama?o y as¨ª no va a haber m¨¢s financiaci¨®n.

P. ?Qu¨¦ pasar¨¢ con las ventas?

R. Las transacciones van a aumentar porque hay demanda y los bancos se ver¨¢n obligados a bajar precios por las provisiones. La demanda no ha pasado de 700.000 a cero. Mucha gente piensa que es mejor esperar porque los precios van a bajar.

P. ?Es ahora buen momento?

R. Es mejor esperar. Todav¨ªa se van a ajustar m¨¢s los precios. Aunque hay una dispersi¨®n geogr¨¢fica enorme. Hay provincias sin exceso de oferta y con precios ya ajustados, y otras, sobre todo en la costa, con un exceso de oferta donde gran parte de las viviendas no se van a vender nunca porque no hay demanda. Ha pasado en otros pa¨ªses, que no hab¨ªa precios porque el mercado hab¨ªa desaparecido.

La banca est¨¢ peor de lo que se dice. Europa y el FMI deber¨¢n intervenir"

P. ?Tambi¨¦n cree que es mejor esperar en grandes ciudades como Madrid o Barcelona?

R. Llevo tres o cuatro a?os recomendando eso a los que me preguntan. Y sigo haci¨¦ndolo.

P. ?C¨®mo ve la banca espa?ola?

R. Probablemente sus problemas son a¨²n mayores de lo que se habla. Se manejan cifras de activos adjudicados por 70.000 millones y de 80.0000 en cr¨¦ditos dudosos subest¨¢ndar. Pero no se dice que este a?o se esperan otros 70.000 millones que pasen a ser subest¨¢ndar o morosos. La situaci¨®n es tan grave que el Gobierno al final tendr¨¢ que hacer una acci¨®n consensuada con Europa y con el FMI.

P. El Gobierno quiere que la reestructuraci¨®n financiera se haga con cargo a los beneficios de las entidades. Estas protestan y dicen que as¨ª tardar¨¢ m¨¢s en llegar el cr¨¦dito y, por tanto, la recuperaci¨®n econ¨®mica.

R. El problema es que los bancos tienen que reducir su tama?o y sus pr¨¦stamos. Nadie puede hacer que los bancos presten m¨¢s dinero. Esta medida va a empeorar la situaci¨®n a¨²n m¨¢s. Si se quiere que todas las entidades afloren p¨¦rdidas y reconozcan todos los activos inmobiliarios devaluados, una parte importante del sistema financiero puede quebrar.

Se ha demostrado que el alquiler tambi¨¦n puede ser una buena opci¨®n

P. Una de las pocas buenas noticias del informe sobre perspectivas para 2012 que Aguirre Newman va a publicar pr¨®ximamente es el aumento de la demanda de los no residentes, que ha llegado a 24.0000 viviendas.

R. La aversi¨®n a invertir en el sector inmobiliario se ha mitigado mucho en todo el mundo. Durante dos o tres a?os se ve¨ªa como una tonter¨ªa comprar una vivienda o un edificio. Ahora hay m¨¢s transparencia sobre el tama?o del problema. Espa?a ha tenido una imagen bastante mala ligada a los esc¨¢ndalos en la Costa del Sol, la inseguridad jur¨ªdica, los temas urban¨ªsticos... Esa mala imagen se ha recuperado un poco. Adem¨¢s tenemos una demanda muy importante de ingleses. Hay algunos datos positivos.

P. ?Cree que este repunte tiene una entidad suficiente como para hacer de v¨ªa de escape del sector?

R. No. Las ventas a no residentes son ahora un 25% de lo que llegaron a ser en los momentos ¨¢lgidos.

P. El stock de viviendas lleva a?os en torno a 700.000...

R. La estad¨ªstica es mal¨ªsima. Una de las primeras cosas que debe hacer el Gobierno es mejorarla. Ahora tendremos entre 700.000 y un mill¨®n.

P. El informe dice que ser¨¢ muy dif¨ªcil colocar a largo plazo 200.000 viviendas. ?Qu¨¦ hay que hacer con ellas?

R. Una parte se podr¨ªa dedicar al alquiler, que en Espa?a tiene un peso muy bajo. Pero en otras habr¨¢ que cambiar su uso o no llegar¨¢n nunca a ocuparse y habr¨¢ que derribarlas.

P. Esas pol¨ªticas de destinar viviendas en stock al alquiler ya se han intentado. ?Por qu¨¦ no han funcionado?

R. La legislaci¨®n espa?ola nunca ha favorecido la inversi¨®n inmobiliaria para el alquiler. Adem¨¢s, en este pa¨ªs se ha instalado la idea de que estar alquilado es tirar el dinero. Me ha pasado a m¨ª mismo. Hasta que te compras una casa te dicen que no has triunfado (risas). Ahora se ha demostrado que el alquiler tambi¨¦n puede ser una buena opci¨®n. Los pol¨ªticos han hablado mucho de favorecerlo, pero nadie ha hecho nada en serio.

P. El mercado del suelo es el gran pozo sin fondo del sector. Las operaciones entre particulares son pr¨¢cticamente inexistentes. ?Qu¨¦ se puede hacer?

R. Ah¨ª est¨¢ todo mezclado, lo bueno con lo malo. Pero hay dos problemas. Por una parte, el valor del suelo depende de que el comprador tenga la capacidad de financiar la construcci¨®n. Y por otra, la legislaci¨®n urban¨ªstica en Espa?a, que viene de los tiempos de Franco, es muy r¨ªgida y alejada del mercado. Habr¨ªa que flexibilizar la norma para sacar al mercado parte del stock.

P. ?C¨®mo afronta su empresa los m¨¢s de cuatro a?os de crisis?

R. Como tenemos mucha rotaci¨®n, hemos logrado reducir plantilla sin despedir a mucha gente. Ahora somos 310 empleados, un 20% menos que antes. El primer semestre de 2010 fue bueno para el sector y desastroso para nosotros. Y el segundo, que en general result¨® muy malo, en Aguirre no lo fue tanto. Fue incluso bueno. J