El precio de la vivienda en 2011 cay¨® al mayor ritmo desde el fin de la burbuja

El Instituto Nacional de Estad¨ªstica confirm¨® este jueves que 2011 ser¨¢ recordado como el a?o m¨¢s negro ¡ªhasta ahora¡ª del sector inmobiliario. Ya se sab¨ªa que hab¨ªa marcado r¨¦cords negativos en cuanto al n¨²mero de viviendas iniciadas, a las ventas y a las hipotecas concedidas. Solo faltaban los precios. Y la magnitud del descenso sorprendi¨® incluso a los expertos: en el ¨²ltimo trimestre, las viviendas perdieron un 11,2% del valor respecto al mismo periodo del a?o anterior. Se trata de la mayor ca¨ªda desde el estallido de la burbuja que se ha llevado por delante tantas cosas en los ¨²ltimos a?os.

Los motivos que explican el deterioro se pueden dividir en dos grupos. El primero es la comparaci¨®n con 2010, un a?o que result¨® relativamente bueno para el sector. La retirada de los est¨ªmulos fiscales (supresi¨®n de la desgravaci¨®n fiscal y subida del IVA a mitad del a?o) anim¨® las ventas y moder¨® las ca¨ªdas de precios. ¡°Tambi¨¦n hay que tener en cuenta que hubo mucha gente que adelant¨® la decisi¨®n de compra porque venc¨ªa el plazo de las cuentas ahorro vivienda de 2008, 2009 y 2010 por la pr¨®rroga aprobada por el Gobierno en 2008¡±, explica Julio Gil, experto inmobiliario y socio director de Horizone.

?Ya era hora de que vi¨¦ramos descensos de dos d¨ªgitos!¡±? ?ngel Serrano, de Aguirre Newman

Pero la p¨¦rdida de valor no se explica solo por el efecto estad¨ªstico de un buen 2010. Tambi¨¦n influyeron las malas noticias que llegaron en 2011. La aton¨ªa del consumo, el desequilibrio entre una oferta cada vez mayor y una demanda rezagada, y las expectativas de mayores ca¨ªdas de precios se aliaron con un entorno econ¨®mico de mayor desempleo y recesi¨®n. Si el sector inmobiliario en general ha recibido un golpe, m¨¢s duro a¨²n fue para el segmento de la segunda mano, que en el ¨²ltimo trimestre de 2011 cay¨® un 13,7% respecto al mismo periodo del a?o anterior. La bajada en la vivienda nueva, aunque importante, fue m¨¢s moderada: del 8,5%. El sector encadena ya cuatro a?os consecutivos de descensos de precios. La mayor¨ªa de expertos cree adem¨¢s que este a?o continuar¨¢ la depreciaci¨®n de aquello que durante los a?os de bonanza parec¨ªa que siempre iba a seguir subiendo.

Uno de los factores que puede presionar los precios a la baja el refuerzo de las necesidades de provisi¨®n de la banca que ha establecido el Gobierno. Seg¨²n dijo el ministro Luis de Guindos, con estas medidas las entidades financieras sacar¨ªan al mercado stock que ten¨ªan acumulado, y lo har¨ªan a precios m¨¢s bajos.

¡°?Ya era hora de que vi¨¦ramos descensos de dos d¨ªgitos!¡±, exclama ?ngel Serrano, de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, que considera que las ca¨ªdas tienen que ir mucho m¨¢s all¨¢. ¡°De 1996 a 2006 la vivienda se revaloriz¨® un 160%, y desde entonces solo ha perdido un 20%. Estimamos que tiene que haber un descenso adicional del 30%, aunque siempre hay que tener en cuenta que el mercado de vivienda es poli¨¦drico y que en algunas zonas bajar¨¢ mucho y en otras, nada¡±, asegura el director de negocio de Aguirre. Serrano se?ala su sorpresa por que en Espa?a los precios a¨²n no hayan descendido tanto como en otros pa¨ªses, como Irlanda o Reino Unido, que vivieron burbujas similares a la espa?ola.

Hay que tener en cuenta que hubo mucha gente que adelant¨® la decisi¨®n de compra por el plazo de las cuentas ahorro vivienda"

Otra de las sorpresas que depar¨® la estad¨ªstica publicada es que las mayores ca¨ªdas se produjeron en las comunidades aut¨®nomas donde el stock de viviendas es menor. Como Madrid, que, con un descenso superior al 15%, fue la m¨¢s deflacionista. Serrano busca argumentos que justifiquen esta paradoja. ¡°Asistimos a un comportamiento de la demanda desigual. Los compradores activos se dedican a negociar, por lo que en esos casos hay un ajuste importante entre el precio de salida y al que se cierra la operaci¨®n. La demanda pasiva, en cambio, espera para decidirse a comprar a que haya un ajuste a¨²n m¨¢s brusco¡±, asegura. As¨ª se explica, en cierto modo, que el ajuste seg¨²n el INE ¡ªque usa los datos de precios de transacciones reales¡ª haya sido mucho mayor que el 6,8% que dio el Ministerio de Fomento para el ¨²ltimo trimestre de 2011. El Gobierno elabora esta estad¨ªstica con la valoraci¨®n de las tasadoras.

Adem¨¢s de Madrid, Catalu?a, La Rioja, Arag¨®n, Pa¨ªs Vasco, Cantabria, as¨ª como Ceuta y Melilla, tambi¨¦n experimentaron bajadas por encima de la media. Los ajustes m¨¢s moderados se dieron en Murcia, Canarias y Galicia, todos por debajo del 8%.

El presidente del G-14, el lobby de las grandes inmobiliarias, Fernando Rodr¨ªguez-Avial, admiti¨® ayer que el camino para sanear el sector ser¨¢ ¡°dif¨ªcil¡± y ¡°lamentablemente largo¡±. Pero tambi¨¦n afirm¨® que cuando la situaci¨®n mejore, el mercado ser¨¢ m¨¢s sano, m¨¢s peque?o, m¨¢s profesional y m¨¢s transparente.

Julio Gil, que codirige un m¨¢ster inmobiliario en la UNED, se?ala un problema adicional: la escasa calidad estad¨ªstica. ¡°Me parece cuando menos preocupante que mientras el INE arroja una ca¨ªda del 11%, Fomento d¨¦ un descenso del 6,8%. ?En cu¨¢l de los dos datos deber¨¢ fijarse un inversor extranjero interesado en Espa?a?¡±, se pregunta.