Cu¨¢nto vale un piso en Madrid

Todos de acuerdo: los precios de la vivienda est¨¢n bajando. ?Pero cu¨¢nto? y, sobre todo, ?seguir¨¢n bajando en Madrid? A la primera pregunta responde Tasaciones Hipotecarias (TH), de BNP Paribas Real Estate: un 4,2%.

Tal disminuci¨®n se ha producido en los ¨²ltimos siete meses. En octubre de 2011 TH calcul¨® para Propiedades cu¨¢nto costaba en 33 barrios de Madrid una vivienda tipo de 100 metros cuadrados, situada en la primera planta, con calidades medias, dos ba?os y ascensor, pero sin garaje ni trastero.

En esta ocasi¨®n, para buscar mayor solidez, ha ampliado la muestra hasta los 368 inmuebles "se ha variado solamente la ubicaci¨®n y se han distribuido de forma aleatoria y uniforme en los 21 distritos", explica Antonio Rold¨¢n, responsable de Nuevos Desarrollos. Ha utilizado el sistema de valoraci¨®n TH-AVM dise?ado en su web para particulares.

En el gr¨¢fico de precios se diferencia claramente el norte donde abundan los precios de 250.000 a 350.000 euros, del sur, que parte de 200.000 euros. Y se ve que los distritos con precios m¨¢s elevados est¨¢n en el coraz¨®n del ¨¢rea que dibuja el anillo de la M-30: Salamanca, Chamber¨ª, Chamart¨ªn, Retiro y Centro.

En Madrid el precio de la vivienda ha bajado un 4,2% durante los ¨²ltimos siete meses

Hay una diferencia del 245% entre el precio del distrito m¨¢s caro y el m¨¢s barato para ese piso est¨¢ndar de 100 metros y calidades medias. Oscila entre 4.230 euros el metro cuadrado del distrito de Salamanca y los 1.660 euros del de Villaverde. La distancia ser¨ªa a¨²n mayor si se comparase el piso medio en esos dos distritos en lugar del de superficie y calidades tipo.

"La diferencia entre los precios que suben m¨¢s o menos, es de un 6%, una cifra poco relevante que responde a oscilaciones propias del mercado. El dato fiable y estable es ese descenso del 4,2%, similar al que apuntan otras fuentes, desde las oficiales a los portales inmobiliarios", aclara Rold¨¢n, que destaca que la bajada es generalizada, lo que descarta indicios de que haya recuperaci¨®n o se haya tocado techo en el descenso de precios.

Gustavo Saiz Robres, director de TH, da por hecho que los precios van a seguir bajando. Buen momento para tratar de vender, malo para comprar. "El comprador est¨¢ esperando mayores rebajas. A lo que se a?ade la dificultad para conseguir cr¨¦dito y las m¨²ltiples circunstancias negativas que afectan al valor de los inmuebles y a la salud financiera de la familia. No creo que se haya tocado fondo por m¨¢s que se intente estabilizar esa tendencia a la baja", indica. Y a?ade que tal tendencia no es uniforme, "los precios se comportan de forma m¨¢s estable en distritos como los de Salamanca o Retiro donde hay demanda, que en algunos de los grandes crecimientos de la ciudad".

Salamanca, Chamber¨ª, Chamart¨ªn y Retiro son los distritos m¨¢s caros

En la presentaci¨®n del ¨ªndice de mercados locales que elabora la tasadora Tinsa, su director de Desarrollo, Ra¨²l Garc¨ªa, coincidi¨® en que el descenso de precios no ha acabado. "Con car¨¢cter general la situaci¨®n es de repunte a la baja, sobre todo desde que ha empezado el a?o. El entorno econ¨®mico disuade de emprender inversiones. Hipotecas y compraventas est¨¢n bajando". Y cita el Indicador mensual de Confianza del Consumidor, elaborado por el Centro de Investigaciones Sociol¨®gicas, que anticipa el comportamiento del consumo. En abril ha bajado 13 puntos respecto a marzo: en un mes desciende nueve puntos en cuanto al momento actual y 18 en cuanto a las expectativas.

Tinsa detecta una variaci¨®n interanual de los precios en la Comunidad de Madrid de casi un 12% en el primer trimestre. Su director de Desarrollo puntualiza que en la zona norte de Madrid, con menos stock de segunda mano, no bajan tanto los precios, aunque, no obstante, la escasez de transacciones puede permitir negociar a la baja.

Dentro de la regi¨®n, el mayor descenso de precios se ha producido en la vivienda de segunda mano y baja calidad: interiores, bajos o altos sin ascensor -elemento que deprecia hasta un 40%-. Por el contrario, los pisos de segunda mano con ascensor y las viviendas de obra nueva han bajado de forma similar. La excepci¨®n son los pisos de grandes ¨¢reas promovidas durante los primeros a?os de la crisis.

Los precios seguir¨¢n bajando pero hay verdaderas oportunidades en el mercado

?Compro ahora o espero? En las horas bajas tiene la misma respuesta que en los mejores momentos: s¨ª en caso de tener suficiente solvencia y si el inmueble se ajusta a sus gustos y necesidades. Viene al caso el informe presentado por PwC Espa?a, Medidas para la transformaci¨®n del sector inmobiliario. En el plan de acci¨®n que propone la ¨²ltima medida es la de "activar planes de formaci¨®n y educaci¨®n de la demanda tanto del usuario final como del inversor: identificar el activo inmobiliario como activo con uso finalista de vivienda, oficina... Mitigar el uso del suelo y la promoci¨®n para transacciones sin sentido econ¨®mico y social".

Seg¨²n Juan Fern¨¢ndez-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasaci¨®n, "sin demanda, financiaci¨®n, ni recuperaci¨®n del empleo y con tipos muy bajos, lo probable es que los precios sigan bajando. Pero una cosa es la tendencia bajista, y otra la oportunidad. Y hay verdaderas oportunidades, si se tiene ahorro y capacidad de pago para comprar una vivienda, ya sea para vivir o bien para destinarla al alquiler en el caso de que sea de calidad media alta y est¨¦ en el centro de una ciudad para garantizar que haya rotaci¨®n".