El suelo bloquea el saneamiento financiero

La grave situaci¨®n en que se encuentra actualmente el sector financiero espa?ol trae causa, entre otras, de la elevada exposici¨®n de sus activos inmobiliarios. De hecho, de los algo m¨¢s de 300.000 millones de euros de cr¨¦ditos concedidos a promotores, se estima que unos 180.000 millones son problem¨¢ticos y 120.000 millones no problem¨¢ticos. En este escenario, el Real Decreto Ley 2/2012 obliga a dotar con 54.000 millones de euros adicionales sobre dichos activos problem¨¢ticos y el RD-L 18/2012 otros 28.000 millones sobre los no problem¨¢ticos, con la finalidad de sanear sus balances, propiciar su salida al mercado y poder recuperar, tras ello, el flujo crediticio en la actividad econ¨®mica.

En concreto, los decretos clasifican (muy simplificadamente) los activos inmobiliarios en tres tipos de productos: (I) los ¡°suelos¡±, (II) las ¡°promociones en curso¡± y (III) las ¡°obras terminadas¡±, disponi¨¦ndose de acuerdo a estos tres tramos se?alados un nivel de provisionamiento del 80 % sobre el saldo vivo aplicable a los ¡°suelos problem¨¢ticos¡± y del 52% a los ¡°sanos¡±, del 65 % a las ¡°promociones en curso problem¨¢ticas¡± y del 29% a las ¡°sanas¡± y del 40% de media (en funci¨®n del tiempo de tenencia) a las ¡°obras terminadas problem¨¢ticas¡± y del 14% a las ¡°sanas¡±, porcentajes que se reparten, en funci¨®n de cada categor¨ªa, entre dotaciones contra resultados y un colch¨®n de capital.

Pues bien, al parecer comienzan a apreciarse algunos frutos, aunque de manera muy acompasada y limitados pr¨¢cticamente a los productos terminados de vivienda con rebajas del 30%-40% sobre los precios del 2007. Pero ?qu¨¦ ocurre con los otros dos tipos de activos?

Obviamente, las ¡°promociones en curso¡±, tal como las identifica el Real Decreto, es decir, exclusivamente las edificaciones en ejecuci¨®n (no las actuaciones de suelo en proceso de urbanizaci¨®n), es de esperar que vayan a salir al mercado (al menos las acordes a la demanda actual) una vez terminadas, circunstancia que se producir¨¢ en un plazo de 12-18 meses aproximadamente.

Es necesario movilizar ese ¡®stock¡¯ si se pretende resolver el bloque que caracteriza al sistema financiero espa?ol

Sin embargo, con relaci¨®n a los ¡°suelos¡± que comprenden, seg¨²n el Real Decreto, no solo los r¨²sticos (no urbanizables) sino tambi¨¦n los susceptibles jur¨ªdicamente de ser urbanizados (urbanizables) e incluso los inmersos en procesos de urbanizaci¨®n (promociones urbanizadoras en curso de ejecuci¨®n), nada significativo se observa con referencia a eventuales enajenaciones. Y, sin embargo, el suelo se constituye como el aut¨¦ntico generador de los problemas de los balances bancarios al alcanzar la mayor parte de los activos problem¨¢ticos. Consecuentemente, resulta absolutamente necesario movilizar este stock si se pretende resolver, en un plazo razonable, la situaci¨®n de bloqueo actual que caracteriza al sistema financiero espa?ol.

De todo lo expuesto se deduce la conveniencia y necesidad de intervenci¨®n en un doble sentido y de manera simult¨¢nea:

En primer lugar, por las instituciones p¨²blicas responsables de la regulaci¨®n del sector ¡ªMinisterio de Econom¨ªa y Banco de Espa?a¡ª, que deber¨ªan reformular la interpretaci¨®n de las determinaciones de los reales decretos ley desagregando la categor¨ªa ¡°suelo¡±, como m¨ªnimo, en las dos situaciones reales que el suelo presenta a lo largo del proceso de desarrollo urban¨ªstico, es decir, diferenciando aquellos suelos r¨²sticos y urbanizables inactivos (en valor de espera y sin inicio de ejecuci¨®n) de aquellos otros que ya se encuentran sometidos a procesos de inversi¨®n en obras de urbanizaci¨®n, aut¨¦nticas promociones en curso, agregando esta a la categor¨ªa de ¡°obra en curso¡± del Real Decreto y aplic¨¢ndole los porcentajes de dotaci¨®n que corresponden a esta categor¨ªa, con la finalidad de dinamizar al m¨¢ximo su salida al mercado al diversificarse la oferta de tramos a provisionar.

Para ello deben intervenir las instituciones p¨²blicas responsables de la regulaci¨®n del sector y las entidades financieras

En segundo lugar, una intervenci¨®n proactiva de las entidades financieras tenedoras de dichos suelos, actuando de manera empresarial, procediendo a analizar la potencialidad de adecuaci¨®n al mercado de todos los activos de suelo que dispongan en sus balances y, tras un profesional y riguroso proceso de discriminaci¨®n de los suelos ¡°buenos¡± de los ¡°malos¡±, proceder a promover el avance de los ¡°buenos¡± en el proceso jur¨ªdico-urban¨ªstico establecido hasta su culminaci¨®n (desde la elaboraci¨®n del planeamiento hasta la inscripci¨®n de la reparcelaci¨®n en el registro de la propiedad) y acometiendo, en su caso, la promoci¨®n urbanizadora de aquellos que dispongan de demanda a corto, alcanzando as¨ª el nuevo estadio de ¡°promoci¨®n en curso¡±.

Actuando de esta manera conjunta, se lograr¨ªa optimizar el resultado de compaginar dos t¨¦cnicas instrumentales complementarias, la disposici¨®n por las instituciones p¨²blicas responsables de porcentajes de dotaci¨®n adecuados a los tramos reales de inversi¨®n econ¨®mica; y por otro lado y en paralelo, por las entidades financieras se pondr¨ªan en valor y mejorar¨ªan sus balances, resultando en cualquier caso muy conveniente proceder a esta revalorizaci¨®n de activos. Aunque todo el proceso se ver¨ªa impulsado complementariamente con la posibilidad de liberar dotaciones al pasar del estadio ¡°suelo¡± al de ¡°promoci¨®n en curso de urbanizaci¨®n¡±, la definici¨®n expl¨ªcita de la circular del Banco de Espa?a que traspone el RDL 2/2012 cierra esta posibilidad y, por tanto, determina que para los bancos sea fundamental el agilizar el proceso de desarrollo y promoci¨®n hasta conseguir la venta de los activos ¡ªcomo obra terminada o en estadios previos¡ª para poder, en su caso, liberar las provisiones si se consigue generar valor para poder vender los activos por encima de su valor contable.

Finalmente, cabe se?alar que estas disposiciones resultan ser perfectamente aplicables a la modalidad de gesti¨®n de los activos problem¨¢ticos que finalmente se adopte por la administraci¨®n competente, bien en la forma de un banco malo, bien en el de una sociedad inmobiliaria. La mejora y dinamizaci¨®n de los activos-suelo as¨ª lo exige.

Gerardo Roger Fern¨¢ndez es arquitecto-urbanista de PAU, SL.

Enrique Mart¨ªn Barrag¨¢n es socio de Analistas Financieros Internacionales (AFI).