¡°El riesgo con promotores inmobiliarios crece un 55%. D¨¦ cuenta al consejo¡±

El 29 de diciembre de 2006 el director general de Supervisi¨®n del Banco de Espa?a envi¨® una carta, previamente aprobada por la comisi¨®n ejecutiva del organismo supervisor, al presidente de Caja Madrid, Miguel Blesa. En la misiva, cuya entrada en Caja Madrid fue registrada el 3 de enero de 2007, alerta de los crecientes riesgos observados con los cr¨¦ditos de la entidad vinculados al sector inmobiliario, y ordena que se d¨¦ ¡°cuenta ¨ªntegra¡± de las advertencias y recomendaciones a todos los miembros del Consejo de Administraci¨®n y de la comisi¨®n de control de Caja Madrid. Sin embargo, media docena de exconsejeros de la caja (en representaci¨®n de sindicatos y partidos pol¨ªticos) han asegurado a este diario que nunca les lleg¨® ese escrito de alarma ni tampoco nadie se lo ley¨® en un consejo de administraci¨®n. El presidente de la entidad en aquel momento, Miguel Blesa, aunque admite que no entreg¨® la carta, desmiente a los consejeros y asegura que s¨ª se les ley¨®.

El escrito del Banco de Espa?a, presidido por Miguel ?ngel Fern¨¢ndez Ord¨®?ez, nombrado por el Gobierno socialista cinco meses antes, era especialmente contundente en su comunicado a Blesa: ¡°El riesgo con este sector de actividad [promotor inmobiliario] contin¨²a creciendo a tasas notablemente muy elevadas que a las que lo hace el resto de los cap¨ªtulos de la inversi¨®n crediticia. As¨ª, por ejemplo, a marzo de 2006 el riesgo dispuesto con promotores creci¨® un 55% en t¨¦rminos interanuales mientras que el conjunto de la inversi¨®n crediticia lo hizo un 27% y representaba un 13% del riesgo total de la entidad, que con avales y disponibles se elevar¨ªa hasta el 17%¡±.

Caja Madrid: "solvencia a la baja, gobernanza mejorable"

La inspecci¨®n de 2006 del Banco de Espa?a que dio pie a la carta de reproches y recomendaciones a Caja Madrid defin¨ªa a la entidad como una caja con ¡°una solvencia aceptable, aunque a la baja en el ¨²ltimo a?o¡± y con una ¡°gobernanza mejorable¡±. Como puntos a vigilar, adem¨¢s del empeoramiento del perfil de riesgo de la cartera hipotecaria, el supervisor apuntaba al ¡°incremento del riesgo de mercado derivado de la estrategia inversora en participaciones cotizadas y la creciente dependencia de emisiones en mercados mayoristas para financiar su actividad crediticia, con un peso superior a las entidades de su rango y la media del sector¡±, seg¨²n se?alaba el informe.

"La informaci¨®n peri¨®dica al consejo podr¨ªa mejorarse si se enfocara hacia una valoraci¨®n m¨¢s directa al riesgo asumido¡±, se a?ad¨ªa. Y auguraban el porvenir: ¡°Esta estructura no preocupa tanto desde un punto de vista de liquidez, sino en t¨¦rminos de impactos futuros en el margen financiero, en escenarios de subida del coste de nuevas emisiones para renovar a las actuales¡±.

La investigaci¨®n

El Banco de Espa?a perfilaba el peligro con datos concretos. Se?al¨® ya en 2006 que hab¨ªa en Caja Madrid un ¡°fuerte crecimiento del cr¨¦dito por encima de la media¡±, tanto en banca comercial, hipotecas (un 35% m¨¢s) y promotor (un 37,6% m¨¢s); como en banca corporativa (un 31% m¨¢s), ¡°con importante peso del cr¨¦dito con garant¨ªa real, 65% del total, principalmente hipotecas, el 54%, por encima del 41,4% del grupo comparativo¡±.

El ladrillo fue la semilla del futuro derrumbe de la entidad. ¡°La cartera de hipotecas ha adquirido en los tres ¨²ltimos a?os un perfil de riesgo alto por el mayor peso de operaciones con LTV [porcentaje de financiaci¨®n de la compra de la vivienda] superior al 80%, sistema de amortizaci¨®n creciente en progresi¨®n geom¨¦trica y cliente extranjero (...) el riesgo principal es de cr¨¦dito, con dependencia del ciclo inmobiliario, con un riesgo de mercado al alza por la adquisici¨®n creciente de participaciones estrat¨¦gicas y financieras cotizadas¡±.

La liquidez viv¨ªa ya ¡°una dependencia creciente de estos mercados institucionales para financiar su crecimiento¡±. Y, de nuevo, se le¨ªa el futuro: ¡°En caso de producirse escenarios de crisis de liquidez de los mercados institucionales podr¨ªa suponer un alza en el coste de renovaci¨®n de las emisiones actuales, con el impacto en rentabilidad¡±. Por ello reclamaba una ¡°mayor implicaci¨®n de los servicios de auditor¨ªa interna en la revisi¨®n del riesgo de liquidez¡±.

El supervisor bancario recordaba en la misiva que no era el primer aviso que ofrec¨ªa a la entidad. ¡°Se reitera la reflexi¨®n que sobre el riesgo promotor se hac¨ªa en el anterior escrito de recomendaciones de fecha de 22 de diciembre de 2004, en el sentido de la necesidad de controlar con rigor la actividad promotora, pues conlleva un elevado nivel de riesgo, m¨¢xime si por parte de los prestatarios no hay una aportaci¨®n de fondos proporcionada a la magnitud de proyecto y las expectativas de recuperaci¨®n de cr¨¦dito descansan en una hipot¨¦tica evoluci¨®n futura de los precios¡±.

La inspecci¨®n del Banco de Espa?a de 2009 confirm¨® que los avisos de 2004 y 2006 se hab¨ªan convertido ya en un problema grav¨ªsimo que lastraba las cuentas de Caja Madrid. Seg¨²n consta en esas pesquisas posteriores, ¡°a 31 de diciembre de 2008, el riesgo promoci¨®n dispuesto ascend¨ªa a 22.915 millones de euros, lo que representa el 18,4% total del riesgo crediticio. El ratio de morosidad alcanzaba el 10,92% de morosidad frente al 5,5% general de la entidad (...) Caja Madrid no dispone de pol¨ªtica sobre adquisici¨®n de activos a promotores, realiz¨¢ndose las actuaciones ad hoc. Est¨¢s adquisiciones est¨¢n alcanzando cifras muy importantes, desbordando las previsiones, constituyendo una pol¨ªtica de huida hacia delante para dotar de viabilidad provisional a los acreditados afectados¡±, revelaba.

La investigaci¨®n de 2006 tambi¨¦n advert¨ªa de otros riesgos que despu¨¦s tendr¨ªan tambi¨¦n eco en el futuro. ¡°Pueden citarse determinadas pol¨ªticas comerciales que incrementan el perfil de riesgo de la cartera, como la generalizaci¨®n de pr¨¦stamos cuyo importe supera el 80% del valor de tasaci¨®n de la vivienda hipotecada, que supon¨ªan el 36% del riesgo vigente o la ampliaci¨®n de los plazos de amortizaci¨®n¡±, se?alaba. El tono no era tan alarmante como en 2009 y 2010, pero alertaba de una situaci¨®n que, a?os m¨¢s tarde, provocar¨ªa el derrumbe.