El ladrillo del Santander

Ya se sabe que el Santander, incluido Banesto, fue la entidad financiera que mejor parada sali¨® del an¨¢lisis efectuado por Oliver Wyman, con un ratio de capital que, incluso en el peor de los escenarios, se ir¨ªa hasta el 10,8% en diciembre de 2014, porcentaje equivalente a 57.147 millones.

Pero, m¨¢s all¨¢ de los grandes n¨²meros, los activos inmobiliarios siguen siendo para el grupo presidido por Emilio Bot¨ªn, como para el resto del sistema financiero espa?ol, un objetivo a vigilar muy de cerca, toda vez que su gesti¨®n est¨¢ sujeta a que promotores y particulares devuelvan los cr¨¦ditos concedidos. Una tarea que est¨¢ resultando cada vez m¨¢s complicada.

Los n¨²meros vienen a decir que, hasta el pasado 30 de junio, el cr¨¦dito promotor del Santander se reduc¨ªa a 19.874 millones de euros brutos (un 21,6% menos que en 2011), cubierto con provisiones al 43,6% por una morosidad imparable que se incrementaba un 88% respecto a la existente un a?o antes.

Reducci¨®n apreciable tanto en la financiaci¨®n destinada a edificios ya terminados o en construcci¨®n, pero no en la del suelo. En este caso, no solo no se reduce el cr¨¦dito, sino que aumenta en casi un 28%, de 4.601 millones a 5.871 millones de euros, tanto en solares urbanizados como en los que no lo est¨¢n, a pesar de su estrategia de restringir la financiaci¨®n al ¡°restablecimiento del adecuado nivel de cobertura o el aumento de las garant¨ªas¡±, seg¨²n afirma la entidad.

El cr¨¦dito al promotor se redujo en un 22% en un a?o a pesar de una morosidad que aument¨® en un 88%

El suelo es tambi¨¦n protagonista del ¨²nico aumento de activos adjudicados respecto a un a?o antes, adem¨¢s del proveniente de los edificios terminados no destinados a vivienda. Oficinas, hoteles u otros activos cuya presencia en el balance se ha visto notablemente incrementada en los ¨²ltimos meses tras daciones y ejecuciones hipotecarias a promotores en apuros. Contabilizaban 506 millones de euros en junio de 2011 y alcanzaban los 907 millones de euros un a?o despu¨¦s, un 79,2% m¨¢s.

A partir de aqu¨ª, Altamira y Promodomus son las dos sociedades a trav¨¦s de las que el Santander gestiona los activos inmobiliarios, y buena parte de ellos est¨¢n expuestos en un apartado destinado al inversor dentro del portal www.altamirasantander.com.

Todo en venta. Suelos finalistas para 15.600 viviendas, m¨¢s de 13,5 millones de metros cuadrados de terrenos r¨²sticos, viviendas y activos terciarios alquilados temporalmente para cubrir gastos, y promociones, tanto en construcci¨®n como paradas.

¡°Hacemos un estudio de viabilidad para ver qu¨¦ tipo de inmuebles pueden encajar y una vez que ya est¨¢ detallado se realiza el proyecto¡±, comentan responsables de la gesti¨®n acerca del motivo sobre el que asientan la decisi¨®n de que unas promociones se lleven a cabo y otras no. Al final, como siempre es una cuesti¨®n de rentabilidad.

Es la raz¨®n por la que, por ejemplo, se decide tirar hacia delante con el proyecto en la calle de Trafalgar, 33, en pleno coraz¨®n del distrito madrile?o de Chamber¨ª, y no hacerlo con la rehabilitaci¨®n del de la calle de Ayala, 63, en el barrio de Salamanca.

Seguramente porque, en este ¨²ltimo caso, los 11 millones con los que el banco financi¨®, en noviembre de 2006, a la inmobiliaria Ibosa para la compra del edificio, se antojan ahora excesivos.

Si a la compra del suelo le a?adimos el coste que supondr¨ªa la reforma, dif¨ªcilmente saldr¨ªan las cuentas toda vez que el inmueble cuenta con una superficie construida de 1.863 metros cuadrados, unos 15 pisos grandes o bien 25 m¨¢s peque?os.

En cambio, los n¨²meros s¨ª deben salir en el solar dejado vacante tras demoler la corrala de Chamber¨ª, a pesar de que los precios resulten un tanto elevados. Estudios de 50 metros cuadrados con precios entre 220.000 y 270.000 euros; pisos de dos dormitorios, de 115 a 123 metros, entre 455.000 y 550.000 euros, y los de cuatro, de 293 metros, por encima de 1,3 millones de euros. Ha vendido dos en los diez meses que lleva la promoci¨®n en venta. Uno de ellos, el ¨¢tico, de tres dormitorios y 173 metros, que se ofrec¨ªa entonces por 1,14 millones.

Adem¨¢s de los inmuebles adjudicados, el Santander tiene unos edificios singulares cuya gesti¨®n no est¨¢ resultando f¨¢cil. Inmuebles como el Edificio Espa?a o el conjunto de la manzana de Canalejas, que no quiso o no pudo vender por unos 600 millones de euros. En pleno centro hist¨®rico de Madrid, tienen un valor de mercado conjunto inferior a 400 millones.

Ah¨ª esta la mole del Edificio Espa?a, coronando la plaza de Espa?a y cerrada a cal y canto, que acumula un progresivo deterioro desde que, hace casi siete a?os, el Santander, a trav¨¦s de su fondo de inversi¨®n inmobiliaria, se lo comprara a Metrovacesa por 277 millones de euros. Son 28 plantas, 117 metros de altura, 4.600 metros de planta y 32 ascensores.

Todo en desuso y vigilado para que, como ha sucedido en otros inmuebles vecinos, no se produzcan ocupaciones. ¡°No hay novedad alguna, ni ofertas ni nada. Se sigue estudiando el proyecto¡±, es el escueto comentario desde el Santander sobre los planes para el inmueble.

M¨¢s movimiento existe en torno al conjunto de edificios de la manzana de Canalejas, junto a la Puerta del Sol. Por las antiguas sedes de los bancos Santander, Banesto y Central Hispano, acumuladas tras las sucesivas fusiones, hay una opci¨®n de compra, confirmada por el banco, por la que el grupo OHL, presidido por Juan Miguel Villar Mir, se har¨ªa con 52.000 metros cuadrados repartidos en siete edificios para promover viviendas, espacios comerciales y un hotel de lujo, que gestionar¨ªa Four Seasons, la cadena de la que son propietarios Bill Gates y el pr¨ªncipe Walid bin Talal de Arabia Saud¨ª.

El remate de esta operaci¨®n vendr¨ªa a cerrar un proceso anunciado como finiquitado en varias ocasiones, pero que nunca lleg¨® a concretarse, como ocurri¨® con el grupo inversor vasco R&A Palace Gesti¨®n, incapaz de encontrar los 350 millones que ofert¨®.