El banco malo vender¨¢ 89.000 pisos y 13 millones de metros de suelo

El banco malo, el que tantas veces neg¨® que iba a crear el Gobierno del PP, ha comenzado su andadura. Este organismo es una exigencia de Bruselas para entregar hasta 100.000 millones como rescate bancario. Las autoridades europeas consideran que las entidades m¨¢s da?adas por el ladrillo nunca podr¨ªan salir adelante si no apartan los activos t¨®xicos y se centran en el negocio financiero.

Fernando Restoy, subgobernador del Banco de Espa?a y presidente del fondo de rescate, el FROB, que financia al banco malo, present¨® este lunes las cifras provisionales. La Sociedad de Gesti¨®n de Activos procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb), que es el nombre oficial, se quedar¨¢ con los elementos t¨®xicos de las entidades da?adas. Reunir¨¢ los activos inmobiliarios adjudicados por impagos (vivienda nueva, promociones en curso y suelo), as¨ª como pr¨¦stamos morosos con o sin garant¨ªa real y cr¨¦ditos sobre vivienda terminada, en curso o suelo. En total, reunir¨¢ 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo. No se dedicar¨¢ a la venta minorista, pero Antonio Carrascosa, director general del FROB, no descart¨® ¡°la venta por web y a trav¨¦s de promotores inmobiliarios¡±. Sareb no conceder¨¢ cr¨¦ditos pero podr¨ªa realizar acuerdos con bancos para financiar ventas.

El suelo tendr¨¢ el mayor descuento, casi el 80% sobre el valor bruto en libros

El banco malo nacer¨¢ con unos 45.000 millones en activos t¨®xicos aportados por las entidades nacionalizadas, que deber¨¢n vender los inmuebles adjudicados con un descuento medio del 63% sobre el valor bruto en libros (las viviendas nuevas, con una rebaja del 54% y el suelo, del 79,5%). Los cr¨¦ditos tendr¨¢n un recorte medio del 45,6%. No obstante, cada entidad tendr¨¢ un precio diferente, seg¨²n sean m¨¢s nuevos o viejos los activos, su situaci¨®n geogr¨¢fica y las ¨²ltimas tasaciones.

Sareb se har¨¢ cargo del 90% de los activos t¨®xicos de Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia Banco y Banco de Valencia. El 10% restante son activos inferiores a 100.000 euros o pr¨¦stamos de menos de 250.000 euros que se quedan en las entidades para evitar que el banco malo tenga miles de peque?os cr¨¦ditos inmanejables.

En una segunda fase, las entidades que m¨¢s tarde reciban ayudas p¨²blicas para cumplir con los ex¨¢menes de Oliver Wyman, tambi¨¦n traspasar¨¢n su ladrillo a Sareb. Cuando esto ocurra, Restoy cree ¡°que se juntar¨¢ activos por valor de unos 61.000 millones¡±.

La clave: los precios

La clave del banco malo son los precios y ha habido fuertes discusiones internas hasta fijarlos. Hay intereses contrapuestos: las entidades que venden quieren que se pague alto y los inversores y las autoridades de la troika (BCE, UE y FMI), que sean precios bajos para que el sector ajuste sus valoraciones. El Banco de Espa?a ha hecho de ¨¢rbitro hasta llegar a puntos intermedios.

Ahora, el Gobierno se la juega con la captaci¨®n de inversores. El presidente del FROB considera que los fuertes descuentos ¡°har¨¢n rentable al banco malo, que ser¨¢ mayoritariamente privado¡±. Restoy dijo que tendr¨¢ una vida m¨¢xima de 15 a?os ¡°y la rentabilidad sobre el capital prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno a 14%-15%¡±. Sin embargo, no qued¨® claro cu¨¢l puede es la rentabilidad anual prevista.

El FROB dice que no se hundir¨¢n los precios de los pisos pero el sector lo teme

Ante las dificultades para captar inversores, el Gobierno minimiza el capital a poner. El banco malo se financiar¨¢ sobre todo con deuda avalada por el Estado (habr¨¢ hasta 55.000 millones, seg¨²n una enmienda del PP a los Presupuestos) con la que pagar¨¢ los activos. Solo habr¨¢ un 8% de recursos propios (unos 5.000 millones) y dentro de estos habr¨¢ deuda subordinada perpetua y el resto ser¨¢ capital, con mayor¨ªa de inversores privados.

Los precios de compra supondr¨¢n p¨¦rdidas para las entidades nacionalizadas. Pero, a la vez, al desprenderse de activos malos se rebajar¨¢n las exigencias de capital, ¡°por lo que, al final, el contribuyente se ahorrar¨¢ 5.000 o 6.000 millones en la factura¡±, ya que se pondr¨¢ menos dinero en estas entidades.

En la banca y el sector inmobiliario se teme que el banco malo hunda el valor de los pisos. Restoy insisti¨® en que los precios de transferencia ¡°no pueden servir en ning¨²n caso para valorar los activos inmobiliarios que quedan fuera. El precio de lo que se compra incluye los gastos de gesti¨®n de la sociedad, la prima de riesgo asumido y el hecho de que sean compras en bloque¡±. Sin embargo, en el mercado hay dudas.