Brotes verdes por la costa

No todo est¨¢ perdido: dicen que el final de la crisis inmobiliaria asoma por el Este, donde Espa?a ofrece sol, buenos servicios, excelentes comunicaciones y, ahora, casas baratas. Espa?a se ha convertido en un pa¨ªs de oportunidades para cierto tipo de cliente extranjero con dinero en el bolsillo. No habr¨¢ cr¨¦dito para hipotecas, pero no importa; en el Mediterr¨¢neo se est¨¢ comercializando un modelo de saldo inmobiliario: el apartamento de dos dormitorios a 60.000 euros. Es lo que algunos bancos han tratado de evitar: el precio de derribo. Pues ah¨ª est¨¢. La realidad se adelanta al Gobierno y a su proyecto de banco malo.

Porque hay dos formas de contemplar la vida en el sector inmobiliario. Desde arriba, desde la planta 19 de la Torre Picasso de Madrid, donde trabaja el profesional que asesora al fondo de inversi¨®n, el panorama se analiza con cautela y frialdad: ¡°A corto plazo, el banco malo ser¨¢ la prueba del 9. Nada volver¨¢ a ser como antes¡±, asegura Rafael Rold¨¢n, ejecutivo de la consultora Ernst & Young. O, dicho de otra manera: el gran capital todav¨ªa no se ha movido.

Abajo, en la superficie, a pie de calle, en la oficina de ventas, se advierte cierto optimismo: ¡°Se est¨¢ volviendo a vender¡±, afirma Brigitte Casta?o, delegada de la inmobiliaria Remax en Alicante, entusiasmada con los nuevos clientes que se acercan por el Levante espa?ol, una oleada cosmopolita que re¨²ne a rusos, escandinavos, franceses y, a sus favoritos, los belgas. Alicante, sin ir m¨¢s lejos, es escenario de un fen¨®meno que no es anecd¨®tico, como es la aparici¨®n de clientes argelinos que adquieren casas en la capital. Los compradores dinero en mano aparecen tambi¨¦n por la Costa del Sol, ¡°donde el 90% de la venta se produce con extranjeros¡±, asegura Leonardo Cromstedt, desde Marbella. ?Son s¨ªntomas de brotes verdes por la costa?

¡°Se est¨¢ volviendo a vender, el mercado est¨¢ muy bajo¡±, afirma Brigitte Casta?o en su inmobiliaria de Alicante

¡°Eso, todav¨ªa, no es mercado¡±, sentencia con indiferencia el asesor de un banco extranjero, que prefiere que no se cite su nombre. Para las grandes consultoras, solo habr¨¢ verdadero negocio cuando vuelvan a entrar los fondos de inversi¨®n, que se mantienen a la expectativa. ¡°No es suficiente con descuentos del 50% en los precios, as¨ª que todo depender¨¢ de c¨®mo sale el banco malo, c¨®mo se valoran sus activos¡±, advierte.

¡ª ?Qu¨¦ valoraci¨®n est¨¢n esperando?

¡ª Precios de derribo. Ellos [por los fondos] est¨¢n esperando el 70%.

El 90% de los clientes de Leo Cromstedt en Marbella son extranjeros que pagan al contado

As¨ª que la clave parece estar en los precios de derribo. ?Son o no son precios de derribo los que est¨¢n atrayendo a rusos, belgas, alemanes o franceses? Rafael Rold¨¢n, de Ersnt & Young, cree que s¨ª: ¡°En el fondo, esto que est¨¢ pasando es un ensayo del banco malo. Los precios se est¨¢n ajustando a la realidad. Se est¨¢n realizando transacciones. Ya hay inversores que vienen de fuera que no est¨¢n contaminados. Pero ser¨¢ relevante que el banco malo que imponga el Gobierno sea un ¨¦xito¡±.

As¨ª que mientras los grandes clientes esperan noticias de ese banco malo para tomar sus decisiones desde las alturas de sus despachos de cristal, el resto del mundo se est¨¢ moviendo. Es posible que moderadamente, es cierto que sin provocar grandes alteraciones en las cifras absolutas, pero ese mercado que no es mercado para algunos consultores, tiene vida propia.

Porque a la luz de los grandes n¨²meros, el sector inmobiliario es paisaje quemado desde hace un lustro. Las estad¨ªsticas acumulan n¨²meros rojos a?o tras a?o. Los indicadores se?alan una pertinaz decadencia: bajan los precios, disminuyen las ventas, cierran inmobiliarias y constructoras, desciende la producci¨®n de cemento y caen los bancos que participaron con m¨¢s entusiasmo en el monopoly del ladrillo. Aquellas noticias de alcaldes firmando convenios para edificar miles de viviendas han dado paso hoy a las im¨¢genes de vecinos acampados en la calle para evitar el desahucio. El primer caso de suicidio ya se ha producido. Y el segundo, dos semanas despu¨¦s.

¡°Entre el 20% y el 30% de las escrituras que registramos en Alicante son adquisiciones de pisos de argelinos¡±

Dir¨ªase que aqu¨ª no compra nadie.

Los rusos son el tercer pa¨ªs m¨¢s interesado en Espa?a. En Mosc¨² hay 250 agencias que venden inmuebles espa?oles

Es m¨¢s, es probable que una parte de quienes compraron devolver¨ªan gustosamente su piso al banco.

Sin embargo, todav¨ªa cambian de due?o en Espa?a m¨¢s de 300.000 viviendas (356.656 en 2011, seg¨²n los datos de los notarios). Puede parecer poco respecto de las 853.568 que se vendieron en 2007 (¨²ltimo a?o triunfal del sector inmobiliario), pero es indicativo de la existencia de un negocio nada despreciable. En las trincheras de los pisos piloto y las oficinas a pie de calle se hace dinero.

La situaci¨®n en la costa es paradigm¨¢tica. Hay zonas costeras de Espa?a donde reina una euforia contenida, a la vista de los informes de los delegados de agencias inmobiliarias. Hay un nuevo comprador. Es un cliente informado. Es alguien que viene con el dinero en el bolsillo y no busca grandes propiedades. Generalmente, viviendas de uno o dos dormitorios a un precio lo m¨¢s por debajo posible de los 100.000 euros. ¡°Los ingleses ya no compran en la misma medida¡±, aclara Casta?o. ¡°El que est¨¢ funcionando muy bien es el mercado belga y el escandinavo. Son conscientes de que el mercado est¨¢ muy bajo y es el momento de adquirir una vivienda. Pagan al contado. Solo he hecho dos hipotecas este a?o: un guardia civil y un belga al que le faltaba un poco. El mercado nacional no existe¡±.

Esa visi¨®n de la realidad es coincidente con la de Leo Cromstedt, delegado de la misma compa?¨ªa en Marbella, quien afirma que el 90% de sus clientes son extranjeros, preferentemente noruegos y suecos, que pagan al contado. Frente a las 4.758 viviendas que se vendieron en 2004 est¨¢n las 2.286 que se han vendido en 2011 en Marbella, as¨ª que los precios no se estabilizar¨¢n, seg¨²n sus c¨¢lculos, hasta que no se venda en el entorno de 3.500 viviendas al a?o. ¡°El cliente tiene mucha informaci¨®n gracias a Internet. Conoce todo lo que hay a la venta. Si encuentra una zona que le gusta, busca todo lo que hay y busca lo m¨¢s barato. Quiere mandar. Se va al precio y no tiene prisa¡±. Hay fen¨®menos particulares como el caso de Benahavis, municipio pegado a Marbella, donde la venta de viviendas ha crecido un 219% en un a?o. ?Cu¨¢l es el secreto? Leo lo explica: ¡°Marbella resultaba m¨¢s competitiva a igualdad de precio y estuvieron tres a?os sin vender all¨ª. As¨ª que tiraron los precios hacia abajo. Ca¨ªdas del 70%. Y comenz¨® la explosi¨®n de las ventas¡±.

Opiniones y estad¨ªsticas parecidas aparecen por otros lugares de la costa. Por Almer¨ªa, donde hay compradores rusos desde que se han inaugurado los primeros vuelos ch¨¢rter con Mosc¨². Murcia y Alicante, donde los franceses est¨¢n sorprendiendo a los vendedores. La Costa Dorada, basti¨®n de los rusos. Los datos del Consejo General del Notariado reflejan estas impresiones: en 2007, el 1,1% de los compradores extranjeros eran rusos, que ahora son el 8%, la mayor subida. Algo parecido sucedi¨® con los franceses (del 1,6% al 8,4%).

?Y los alemanes? Los alemanes est¨¢n comprando m¨¢s viviendas de vacaciones que nunca, pero prefieren hacerlo en su propio pa¨ªs. La mitad de las propiedades vacacionales est¨¢n en Alemania, seguida por Espa?a (11,3%). Seg¨²n un estudio de las inmobiliarias especializadas Fewo Direkt y Engel & V?lkers, el porcentaje de viviendas en Espa?a ha subido un punto en tres a?os. Seg¨²n el Registro del Notariado espa?ol, la subida entre 2007 y 2011 ha sido de casi seis puntos. La isla de Mallorca concentra hoy el 3% de las viviendas de alemanes fuera de sus fronteras, dato que solo superan la regi¨®n austriaca de Tirol y Florida, en EE UU.

Stefan Lange, especialista en propiedades espa?olas, explicaba la semana pasada al diario berlin¨¦s Berliner Morgenpost que la crisis ha hundido los precios en regiones muy apreciadas por los alemanes. Habla de viviendas de 50 metros cuadrados que se pueden adquirir por 50.000 euros. Tambi¨¦n se refiere Lange a los alemanes que regresan. Son casos como el del matrimonio de jubilados Jochen, que vuelven por miedo a que los recortes en el sistema de salud catal¨¢n pongan en peligro sus tratamientos.

Sin embargo, uno de los casos m¨¢s llamativos es el que est¨¢ sucediendo en la ciudad de Alicante, convertida en una segunda casa para los argelinos. La proximidad geogr¨¢fica (apenas 12 horas de traves¨ªa mar¨ªtima) y el centenario trasiego comercial son factores que explican la cordial vecindad entre Argelia y Alicante. Pero en el ¨²ltimo trienio, animados por la ca¨ªda del precio de la vivienda en Espa?a y ante la existencia de una burbuja inmobiliaria en Argelia, los argelinos han optado por la capital alicantina como emplazamiento para su segunda residencia.

¡°Entre el 20% y el 30% de las escrituras que registramos son compras de pisos de argelinos¡±, explica un notario de la capital. La inmobiliaria Tecnocasa se?ala que desde el pasado mes de julio, en Alicante, el 66% de sus ventas fueron a extracomunitarios. Y, de ellos, el 90%, fueron argelinos.

Un buen n¨²mero de agencias inmobiliarias coinciden en se?alar el perfil del comprador magreb¨ª: var¨®n, de poder adquisitivo medio-alto, en muchos casos profesionales liberales y que busca pisos baratos que ronden los 40.000 euros y no superen los 80.000. Esa b¨²squeda, hace cinco a?os, habr¨ªa sido in¨²til.

El argelino se est¨¢ ubicando en el primer ensanche de la ciudad y en los barrios m¨¢s econ¨®micos del norte, con la plaza Or¨¢n y de Argel como principales enclaves. Y, naturalmente, paga al contado.

Pero son los rusos los clientes m¨¢s llamativos. Vienen de lejos, vienen con fuerza y son numerosos. Seg¨²n la agencia moscovita Masa International, Espa?a se ha convertido en el principal lugar de compra, desbancando a Bulgaria, que hasta hace poco era el pa¨ªs preferido por los rusos para tener una vivienda en la playa. Solo en Mosc¨² hay 250 agencias que se dedican a vender bienes ra¨ªces en Espa?a y hay varias dedicadas en exclusiva, seg¨²n datos de la empresa rusa GIS (Geoinformati¨®nnaya Sistema). Un factor que ha provocado este boom es el turismo: un mill¨®n de rusos visitan Espa?a cada a?o. Rusia es el mercado al que se dirigen las inmobiliarias de la Costa Dorada, como Europa Dom, fundada hace cinco a?os: rusos son el 75% de su clientela. ¡°Y va in crescendo¡±, matiza Olga Otero, su directora, que se plantea instalar pisos piloto en Rusia.

¡°La banca est¨¢ buscando compradores colectivos rusos, que adquieran un bloque como inversi¨®n¡±, apunta Manuel Sosa, secretario de la C¨¢mara de la Propiedad Urbana de Tarragona. La Generalitat se ha lanzado a la caza de inversores rusos, a quienes trata de atraer para el complejo Barcelona World, la alternativa catalana al macrocasino de Eurovegas que ha elegido Madrid, impulsada por La Caixa y la promotora Veremonte. Los terrenos para alzarlo est¨¢n reservados en las inmediaciones de Port Aventura. Barcelona World constar¨¢ de seis parques tem¨¢ticos inspirados en diferentes partes del mundo. Una de esas partes es Rusia.

Sin embargo, estas apreciaciones son relativas. El dato absoluto es concluyente: el 85% de los compradores de viviendas en Espa?a son los espa?oles, una cifra que apenas ha bajado en dos puntos en los ¨²ltimos a?os. Pero el comprador espa?ol est¨¢ tan deprimido como su econom¨ªa.

As¨ª que algunos expertos creen que la llegada de estos nuevos clientes, esta mezcla de centroeuropeos con su libreta de ahorros disponible, es el primer s¨ªntoma de una salida de la crisis. Un primer brote verde. Y un primer aviso para la mayor inmobiliaria de Europa, que est¨¢ a punto de nacer con sus 90.000 millones de euros en activos, el tra¨ªdo y llevado banco malo. ?Actuar¨¢ con precios de derribo?

Con informaci¨®n de Rosa Biot y Santiago Navarro, desde Alicante, Juan G¨®mez (Berl¨ªn), Rodrigo Fern¨¢ndez (Mosc¨²) y Merc¨¨ P¨¦rez Pons (Tarragona).