Los activos inmobiliarios valen un 70% menos que en 2007

La progresiva p¨¦rdida de valor, sobre todo del suelo, y las operaciones de daci¨®n con las entidades financieras, que han ido reduciendo las abultadas carteras de anta?o, han abocado a las promotoras a reconocer una realidad que llevan tiempo eludiendo, la de que poseen unos activos que valen, como poco, un 70% menos de lo que val¨ªan hace cinco a?os.

Ah¨ª est¨¢ Reyal Urbis, la compa?¨ªa presidida por Rafael Santamar¨ªa que esta misma semana entra oficialmente en concurso y que ha reconocido que sus activos se han depreciado un 37,5% desde el pasado verano, al caer desde los 4.194 millones en que estaban tasados en junio de 2012 hasta esa valoraci¨®n -inicial dice el juez, a la espera de su evaluaci¨®n concursal- de tan solo 2.621 millones.

La depreciaci¨®n de activos ha sido especialmente apreciable en el ¨²ltimo trimestre de 2012, motivo principal por el que las cotizadas han presentado resultados tan negativos, con unas p¨¦rdidas de casi 3.400 millones. Muy superiores a los poco m¨¢s de 1.000 millones de n¨²meros rojos que se registraban a finales de septiembre.

Ante el evidente desfase entre el valor de los activos recogido en las tasaciones y el que se puso encima de la mesa tras la transferencia de activos desde las entidades financieras nacionalizadas al banco malo (Sareb), las inmobiliarias cotizadas que hasta ahora no hab¨ªan reconocido adecuadamente las minusval¨ªas (b¨¢sicamente, Colonial, Reyal Urbis, Realia y Martinsa-Fadesa) lo hicieron de golpe, y sus consecuencias se dejaron sentir, con 2.126 millones perdidos entre las cuatro en tan solo tres meses.

El cambio de valoraci¨®n de la tasaci¨®n es en lo que Realia, la inmobiliaria controlada todav¨ªa por Bankia y FCC, basa la brutal desviaci¨®n reconocida. Hasta 2011, CB Richard Ellis se encargaba de valorar tanto los activos patrimoniales como los residenciales. Pero en 2012 se prefiri¨®, aprovechando el cambio en el criterio de valoraci¨®n, que fuera Tinsa la que valorara los activos residenciales.

Un cambio de criterio -usar el valor ECO fijado por el Gobierno en 2003 en lugar del de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) empleado hasta ahora- que b¨¢sicamente se caracteriza por utilizar el valor hipotecario frente al valor de mercado y que, entre otras cuestiones, valora los suelos no sectorizados como r¨²sticos.

Consecuencia: que esos activos residenciales se valoran ahora en 662 millones de euros, un 51% menos que hace un a?o, fundamentalmente por los ajustes en el valor de la cartera de suelo. Entre 2006 y 2012, la cartera de suelo de Realia se ha depreciado casi un 80%. El metro cuadrado val¨ªa entonces 744 euros; ahora, solo 154.

El reconocimiento de que los suelos estaban sobrevalorados est¨¢ detr¨¢s tambi¨¦n de esos 1.129 millones perdidos por Colonial en 2012. En este caso, los activos discontinuados del grupo, encuadrados dentro de su filial Asentia, se depreciaron un 24% durante el pasado a?o, seg¨²n la valoraci¨®n efectuada por Jones Lang Lasalle. Como consecuencia de esta potencial minusval¨ªa, la inmobiliaria catalana tuvo que provisionar 419 millones de euros. No fueron los ¨²nicos saneamientos extraordinarios. Otros 720 millones se aportaron por el deterioro de los cr¨¦ditos fiscales activados en balance y del fondo de comercio y por la cancelaci¨®n de excesos de coberturas derivados de la financiaci¨®n en Francia y el deterioro de la cartera de FCC.

"Desde mediados de 2007, la disminuci¨®n de la demanda de viviendas, unida al exceso de oferta y en especial a la crisis financiera internacional, deterior¨® significativamente la situaci¨®n del mercado y afect¨® a las valoraciones de activos inmobiliarios", reconoc¨ªa Reyal Urbis en su ¨²ltimo informe financiero peri¨®dico remitido a la CNMV, una de las razones que le han abocado al concurso de acreedores.

En funci¨®n de las tasaciones realizadas por Jones Lang Lasalle, el valor razonable de los terrenos, promociones en curso e inmuebles terminados de Reyal Urbis a 31 de diciembre de 2012 ascend¨ªa a 2.371,4 millones de euros, 1.100 menos que un a?o antes, lo que representa un descenso del 31,5%. Un deterioro que oblig¨® a aportar el pasado a?o provisiones por m¨¢s de 635 millones de euros.

Para la cartera de suelo, terrenos y proyectos de inmuebles para arrendamiento se ha aplicado el m¨¦todo residual est¨¢tico como la mejor aproximaci¨®n al valor. Un m¨¦todo que parte del valor de la promoci¨®n finalizada y completamente alquilada o del valor de venta, seg¨²n se trate de proyectos de inmuebles en arrendamiento o de promociones residenciales. Y se restan los costes de promoci¨®n, urbanizaci¨®n, construcci¨®n, financiaci¨®n, honorarios profesionales, licencias, comercializaci¨®n y beneficio para llegar al precio que un promotor podr¨ªa llegar a pagar por el solar.

Aunque Reyal Urbis mantiene una provisi¨®n para existencias de 1.206 millones para adecuar el valor contable al razonable indicado por los tasadores, "la situaci¨®n actual del mercado residencial y su evoluci¨®n futura podr¨ªan ocasionar diferencias en el valor razonable de las existencias", reconoce la promotora presidida por Rafael Santamar¨ªa.

En este baile de valores, un elemento se ha unido al juego, un elemento ciertamente discordante. Es el conocido como banco malo, esa Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb) creada el pasado noviembre y que ha recibido los activos t¨®xicos de BFA-Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia Banco-Banco Gallego, Banco de Valencia, BMN, CEISS, Liberbank y Caja 3.

Seguir la pista de sus activos en venta a trav¨¦s de las propias entidades cedentes no resulta f¨¢cil. No obstante, escudri?ando en los portales inmobiliarios se pueden encontrar estos inmuebles con sus precios de venta actual.

Hagamos el seguimiento de los activos en venta de la Sareb a trav¨¦s del portal inmobiliario de NGC Banco. Fueron transferidos activos por un valor de 5.097 millones de euros. De ellos se puede perseguir el rastro de 3.900 en la web http://www.escogecasa.es/buscador/index.jsp, de los que 2.121 son viviendas. La mayor¨ªa, 1.596, a estrenar; el resto, usadas.

En la Comunidad de Madrid, la Sareb ofrece, a trav¨¦s de NGC, la venta de 390 inmuebles; 9 de ellos tambi¨¦n se pueden alquilar. Entre las viviendas nuevas en la capital, un apartamento del Residencial Nuevo Valle, promovido por Reyal Urbis en la calle del Arte Pop, en el Ensanche de Vallecas (arriba). Su precio actual es de 156.100 euros. Dispone de 58,57 metros construidos, que se quedan en 40 ¨²tiles. Hace cinco a?os, todav¨ªa en construcci¨®n, la promotora lo ofrec¨ªa por 221.000 euros, con lo que el descuento aplicado es del 30%.

Tambi¨¦n en el Ensanche de Vallecas, en una promoci¨®n como Las Terrazas de Gran V¨ªa (abajo a la derecha), inicialmente promovida por Habitat Inmobiliaria, hay inmuebles disponibles cuya propiedad ya ha pasado por tres manos, y la locura de precios es total. Los apartamentos que por precio no han pasado a la Sareb se venden por la propia Habitat a partir de 93.100 euros, mientras que uno similar Solvia-Sabadell lo rebaja a 66.000 euros. Entre los que han llegado a la Sareb desde NGC Banco, un piso de dos dormitorios, con 96 metros construidos, se vende por 294.400 euros, con una rebaja que ronda tambi¨¦n el 30% respecto del precio m¨¢ximo de hace un lustro.

Fuera de la capital, en Torrelodones, lo que ha llegado hasta la Sareb procedente de NGC es una promoci¨®n de 43 adosados en construcci¨®n cuya entrega (abajo a la izquierda) est¨¢ prevista para dentro de un a?o. Est¨¢n en el ?rea Homog¨¦nea Sur (AHS), en la parte posterior del casino.

Con la llegada del activo a manos del banco malo, algunos de los potenciales compradores interesados fueron llamados por los comerciales de la entidad financiera, a principios de febrero, para informarles de que los precios se hab¨ªan incrementado ligeramente. Parten de 335.000 euros para una superficie construida en torno a 300 metros cuadrados, pr¨¢cticamente un 60% menos de lo que un inmueble similar en esta zona costaba en el punto ¨¢lgido de la burbuja.