Golpe del Supremo a las ¡®cl¨¢usulas suelo¡¯

El Tribunal Supremo ha analizado las cl¨¢usulas suelo de las hipotecas para ver si este tipo de condiciones son abusivas. Y ha concluido, en una resoluci¨®n que supone un varapalo para la pr¨¢ctica bancaria habitual, que, aunque en general son ¡°l¨ªcitas¡±, para no ser consideradas abusivas deben ser ¡°comprensibles¡± y ¡°transparentes¡±. El alto tribunal hace una interpretaci¨®n amplia de estos t¨¦rminos, se?alando que el requisito va mucho m¨¢s all¨¢ de que el tenor literal de la cl¨¢usula sea claro. Exige adem¨¢s que el consumidor pueda comprender la importancia de lo que est¨¢ firmando: un l¨ªmite a que la cantidad que paga cada mes baje si lo hace el eur¨ªbor. La sentencia declara nulas, por no cumplir estas condiciones, las cl¨¢usulas impugnadas en este caso concreto ¡ªdel BBVA, Cajas Rurales Unidas y NCG¡ª, a?adiendo que se trata de cl¨¢usulas que las tres entidades han incorporado a m¨²ltiples hipotecas.

La entidad debe informar demanera muy directa de que la cl¨¢usula limita la rebaja de la cuota mensual del cr¨¦dito

El Supremo, que condena a las entidades a eliminar esas cl¨¢usulas de los contratos y a cesar en su utilizaci¨®n, rechaza sin embargo la retroactividad de la sentencia por el riesgo de que se generen ¡°trastornos graves con trascendencia en el orden p¨²blico econ¨®mico¡±, seg¨²n argumenta. La resoluci¨®n no afectar¨¢ a los pagos ya efectuados ni a ¡°las situaciones definitivamente decididas¡± por resoluciones judiciales firmes. Las entidades no tendr¨¢n, por tanto, que devolver nada a pesar de que el tribunal considera que las cl¨¢usulas eran abusivas.

Fuentes del BBVA se limitaron a incidir en que la sentencia ¡°no cuestiona la validez de las cl¨¢usulas suelo¡± y no afecta a las cantidades pagadas, pero no explicaron c¨®mo van a cumplir la resoluci¨®n.

Las cl¨¢usulas suelo son condiciones muy habituales que el banco introduce en algunos pr¨¦stamos hipotecarios para que, bajen lo que bajen los tipos de inter¨¦s, el deudor tenga un tope m¨ªnimo ¡ªde tipo de inter¨¦s o de referencia¡ª que pagar¨¢ en todo caso. A veces, pero no siempre, ese contrato incluye tambi¨¦n una cl¨¢usula techo que establece un tope m¨¢ximo, algo que suele parecer una contraprestaci¨®n que da el banco a cambio de que el deudor acepte la cl¨¢usula suelo.

El alto tribunal ¡ªen una sentencia dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil pero cuyo fallo fue avanzado el pasado 20 de marzo¡ª no considera comprensibles este tipo de cl¨¢usulas solo por el hecho de estar escritas de forma clara en alg¨²n lugar del contrato, sino que entiende que debe examinarse este en su conjunto para ver si el consumidor pudo realmente darse cuenta de la importancia que ten¨ªa esa condici¨®n dentro del contrato.

La resoluci¨®n, que tiene su origen en una petici¨®n de la Asociaci¨®n de Usuarios de los Servicios Bancarios (Ausbanc), se?ala que las cl¨¢usulas impugnadas, si se examinan ¡°de forma aislada¡±, s¨ª cumplir¨ªan ¡°las exigencias legales para su incorporaci¨®n a los contratos¡±. Pero la informaci¨®n global que ofrecieron las entidades era inadecuada e insuficiente.

El Supremo afirma que, por un lado, las condiciones impugnadas eran cl¨¢usulas ¡°definitorias del objeto principal del contrato¡±. A pesar de ello, las entidades les daban "un tratamiento impropiamente secundario¡±. Es decir, dentro del contrato, el consumidor no pod¨ªa percibir lo relevante que iba a ser esa cl¨¢usula suelo para su pr¨¦stamo hipotecario ¡ªy para las cuotas que iba a pagar a partir de ese momento¡ª.

Un inter¨¦s variable que era fijo

El Supremo critica adem¨¢s que, en estos supuestos, lo elevado del suelo que fijaban los bancos convert¨ªa de hecho el pr¨¦stamo ¡°te¨®ricamente a inter¨¦s variable¡±, en un ¡°pr¨¦stamo a inter¨¦s fijo, variable exclusivamente al alza¡±. Es decir, la cl¨¢usula convert¨ªa la hipoteca en un pr¨¦stamo que sub¨ªa si lo hac¨ªa el eur¨ªbor, pero que variaba muy poco si este bajaba.

La informaci¨®n, en general, no era ¡°suficientemente clara¡±, seg¨²n el alto tribunal. Adem¨¢s, las cl¨¢usulas suelo se hab¨ªan unido al contrato sin informar al consumidor de forma ¡°previa, clara y comprensible¡± de lo que le habr¨ªan costado ¡°otras modalidades de pr¨¦stamo de la propia entidad¡±, impidiendo que el cliente pudiera hacer una comparaci¨®n y decidir en consecuencia.

La sentencia a?ade que en los contratos analizados se creaba ¡°la apariencia¡± de que las bajadas del eur¨ªbor bajar¨ªan la cuota hipotecaria, algo que no era real. Y se?ala que se creaba tambi¨¦n la ¡°apariencia¡± de que el suelo ten¨ªa ¡°como contraprestaci¨®n inescindible¡± la fijaci¨®n de un techo, lo que tampoco era cierto.

En el caso de las cl¨¢usulas utilizadas por el BBVA, adem¨¢s, el Supremo entiende que se ubicaban ¡°entre una abrumadora cantidad de datos¡± entre los que quedaban ¡°enmascaradas¡± y que dilu¨ªan ¡°la atenci¨®n del consumidor¡±. El cliente, finalmente, no sab¨ªa lo que estaba firmando.