"Ya hemos vendido suelo al contado y tenemos bastantes ofertas"

Juan Barba (?vila, 1972), 18 a?os en el sector inmobiliario, es el director de Activos Inmobiliarios de Sareb (Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria) de la que se ha dicho que es una de las mayores inmobiliarias de Europa.

No se ha prodigado mucho en prensa. A El Pa¨ªs le explicaba hace tiempo, cuando era director para Espa?a y Portugal de la entidad financiera Aareal Bank, el peligro de la tremenda presi¨®n que la pol¨ªtica de dinero barato ejerc¨ªa en el mercado financiero, ya que recalentaba el mercado inmobiliario y podr¨ªa llevar a que promotores y banca emprendieran grandes actuaciones sin viabilidad clara. Ped¨ªa cautela. Era mayo de 2005. De nuevo, en 2008 nos hablaba desde la firma brit¨¢nica de capital riesgo Doughty Hanson. En esa ocasi¨®n, de refinanciaci¨®n y liquidaci¨®n de las promotoras. Esta vez, Juan Barba nos atiende por tel¨¦fono, entre gesti¨®n y gesti¨®n porque, detractores o defensores del banco malo, todos coinciden en reconocer que el equipo trabaja de forma intensa y a buen ritmo.

Pregunta: Sareb, ?inmobiliaria o financiera?

P. Se dice que durante los primeros dos a?os se vender¨¢n los mejores activos y en a?os sucesivos ser¨¢ complicado dar la rentabilidad que se ha anunciado (13-14%)

R. Como entidad liquidadora que somos, tenemos que vender. Nuestra estrategia, en b¨²squeda de esa rentabilidad, pasa por utilizar veh¨ªculos de inversi¨®n para los mejores activos, lo que nos permitir¨¢ obtener plusval¨ªas en el corto plazo y mantener un porcentaje de la cartera en el medio. Lo cierto es que la mayor parte de los activos, aproximadamente el 60%, es vivienda acabada con un valor medio de entre 120.000 y 130.000 euros.

P. Se esperaban de Sareb grandes rebajas en los precios y una clara influencia en el mercado. De hecho, se dice que se han detectado precios que en lugar de bajar, hab¨ªan subido¡­

R. Desde el primer momento, la obsesi¨®n de Sareb es que los activos reflejen el precio de su mercado; que dicho precio sea competitivo y que permita que se transformen en ventas. Gestionar de un d¨ªa para otro cien mil activos, m¨¢s los pr¨¦stamos, no es f¨¢cil. Para facilitar la operativa, en un inicio, dictamos reglas generales y sencillas, lo que ha podido provocar alguna desviaci¨®n puntual en el corto plazo, que se est¨¢ intentando corregir lo antes posible.

P. ?C¨®mo se fijan los precios?

R. Las entidades, bas¨¢ndose de los agentes de la propiedad inmobiliaria con los que colaboran y de sus delegados territoriales y otras herramientas del mercado como los portales inmobiliarios, fijan el precio sobre sus activos. Nosotros revisamos la propuesta. La aceptamos en la mayor¨ªa de los casos pero en otros proponemos corregirlo al alza o a la baja para ponerlo a valores de mercado. Intentamos poner precios acordes con el mercado. Hemos fijado ya unos 33.000 precios.

P. ?Hay contactos con grandes fondos para vender en bloque?

R. Estamos siendo muy activos. Hemos lanzado ya la primera cartera y estamos listos para ofrecer otras en condiciones de transparencia y concurrencia. El procedimiento es que invitamos a buen n¨²mero de fondos seleccionados con los que firmamos acuerdos de confidencialidad¡­ Nama (el banco malo irland¨¦s) tard¨®, aproximadamente, dos a?os y un mes en poner la primera cartera en el mercado. Nosotros lo hemos hecho en cuatro meses.

P. Se tutela la pol¨ªtica comercial de cada entidad o solo se pedir¨¢ resultados al final del a?o?

R. Tenemos un seguimiento semanal de las ventas para seguir de cerca su evoluci¨®n. Adem¨¢s, en algunos casos lo que vamos a hacer es poner los pisos en alquiler en zonas en las que no hay mercado de compra. Por ejemplo en algunos municipios de Castilla La Mancha o en la Comunidad Valenciana, porque son comunidades con exceso de oferta.

P. Algunos profesionales del sector se quejan de que no se cuenta con ellos ?ya est¨¢ cerrada la estructura necesaria?

R. Tenemos que crecer algo m¨¢s pero vamos a seguir recurriendo a muchos terceros; pretendemos apoyar nuestra gesti¨®n en ellos. Hemos desarrollado una s¨®lida y estricta pol¨ªtica de proveedores, que garantiza la concurrencia, la transparencia y la rotaci¨®n.

P. Todo el mundo apunta a los suelos como el gran problema.

R. Pues hemos cerrado varias ventas al contado y tenemos un pipeline de ofertas rese?able. Eso nos permite decir que no va a ser un mal a?o en ese apartado, en relaci¨®n a nuestras expectativas. Estamos evaluando suelo por suelo y en alg¨²n caso la mejor estrategia es esperar en lugar de desarrollarlo o venderlo.

P. Se ha publicado sobre las comisiones que se est¨¢n pagando por la comercializaci¨®n: 0,15, 0,2 por activos comercializados¡­

R. Hay unas tablas, que entendemos, son de mercado.

P. La auditor¨ªa respecto a gastos de comunidades, mantenimiento, junta compensaci¨®n de suelos ?estar¨¢ entregada en plazo? ?se puede evaluar ya la repercusi¨®n del coste de la permanencia de los activos en la cartera aproximadamente y qu¨¦ porcentaje puede ser irrecuperable?

R. La respuesta se podr¨¢ dar en julio cuando finalice la due diligence. Ya est¨¢ analizado aproximadamente el 50% de la cartera. Y desde el principio tenemos presupuestos de las entidades que son las que conocen sus activos: gastos de comunidad, IBI, seguridad, mantenimiento¡­

P. Puede Sareb prestar u obligar a una de sus entidades a dar pr¨¦stamos por ejemplo al promotor para que acabe una promoci¨®n.

R. Son dos temas distintos. Por una parte, en los activos inmobiliarios traspasados se han incluido los l¨ªmites disponibles de los pr¨¦stamos promotor. Por otro, respecto a si se puede obligar a otras entidades es obvio que no. Cada entidad es soberana en su pol¨ªtica de financiaci¨®n.

P. Las organizaciones sociales piden que las viviendas de entidades nacionalizadas constituyan un parque de viviendas de alquiler social, a precios por debajo de mercado.

R. De momento, Sareb cuenta con 5.000 alquiladas y esa cifra va en aumento. Parte de las viviendas se pondr¨¢n en alquiler a precios razonables y asequibles pero descartamos toda connotaci¨®n que suponga donarlas. No podemos desprendernos de ellas. Los ciudadanos avalan la deuda con la que las hemos comprado y tenemos que devolver esa cantidad. Adem¨¢s, crear ese parque parece m¨¢s un papel de las administraciones p¨²blicas.

P. ?Preocupa el anuncio de la Junta de Andaluc¨ªa para gravar la vivienda vac¨ªa?

R. Sareb est¨¢ obligada a gestionar y comercializar su cartera de la manera m¨¢s eficiente posible y las medidas que aplique la Junta dificultar¨ªan que cumplamos ese compromiso -adquirido tanto en Espa?a como en la Uni¨®n Europea y nuestros accionistas y, al rev¨¦s.