Las cl¨¢usulas inaceptables m¨¢s habituales en los contratos de hipoteca

El Colegio de Registradores ha realizado un informe para analizar la Ley de Protecci¨®n de los deudores hipotecarios aprobada por el Gobierno y las medidas que contempla para suavizar las consecuencias del impago de una hipoteca. En las conclusiones del estudio de la nueva norma, presentadas este jueves en Madrid, los registradores realizan una clasificaci¨®n de las cl¨¢usulas que, de acuerdo con la ley, no deben admitir en el registro de la propiedad.

El listado incluye 35 cl¨¢usulas agrupadas en cuatro categor¨ªas, aunque la directora de Relaciones Institucionales del Colegio, Mar¨ªa Jos¨¦ P¨¦rez, ha se?alado que no es una enumeraci¨®n cerrada de disposiciones que deban ser rechazadas simult¨¢neamente. "No hablamos de 35 cl¨¢usulas abusivas, sino de orientaciones sobre cu¨¢les pueden serlo", ha explicado. Vicente Carbonell, vocal de la junta de gobierno de la agrupaci¨®n profesional de registradores, ha abundado en la misma idea. "Una misma cl¨¢usula puede ser abusiva o no, seg¨²n c¨®mo est¨¦ redactada", ha indicado.

Estas son algunas de las m¨¢s destacadas.

Cl¨¢usulas financieras

Entre las disposiciones del ¨¢mbito financiero que los registradores podr¨¢n rechazar con la nueva legislaci¨®n est¨¢n las que establezcan:

• Redondeos de intereses por encima de 1/8 de punto.?
• Que la variaci¨®n de los intereses solo pueda ser al alza.
• Un tipo de referencia no objetivo para fijar los intereses, como aquellos tipos que incluyan el tipo del propio banco.
• Intereses por demora que sean superiores a tres veces el inter¨¦s legal del dinero (12%). Algunas hipotecas han llegado a fijar intereses de hasta el 30% por retrasos en el pago.
• Cl¨¢usulas suelo y techo sobre las que el hipotecado no haga constar su consentimiento expreso
• Cl¨¢usulas suelo y techo en las que, a¨²n cuando el hipotecado las consienta expresamente, haya un l¨ªmite de la variaci¨®n m¨¢xima al alza (en beneficio del banco) mayor que el de la variabilidad a la baja (en beneficio del hipotecado).
• Pactos que traten de garantizar cualquier obligaci¨®n que el hipotecado pueda contraer en el futuro con la entidad.

Cl¨¢usulas de vencimiento anticipado

El criterio en teor¨ªa era que las garant¨ªas de la hipoteca solo se ejecutaban anticipadamente cuando el deudor hipotecario incumpl¨ªa una cl¨¢usula del pr¨¦stamo garantizada con responsabilidad propia. Sin embargo, ha sido una pr¨¢ctica habitual de las entidades incluir todo tipo de cl¨¢usulas cuyo incumplimiento les autorizar¨ªa a ejecutar anticipadamente la hipoteca. Entre las que se consideran no admisibles son las que autorizan al banco a ejecutar la hipoteca cuando:

• El cliente deje de pagar una o dos cuotas de la hipoteca. Ser¨¢ necesario el impago de al menos tres cuotas para que pueda ejecutarse.
• Se venda la finca o el inmueble.
• El hipotecado deje de cumplir algunas obligaciones accesorias.
• El valor de la finca baje, ya sea por deterioro o por cambios en el precio de mercado.
• Se den otras causas que no est¨¦n relacionadas con el contrato de hipoteca entre el banco y el cliente.

Cl¨¢usulas que afectan a la ejecuci¨®n

No deben admitirse las cl¨¢usulas que regulen determinados aspectos de la ejecuci¨®n, como:

• Establecer una tasaci¨®n de la finca que no se ajuste a los requisitos legales.
• Un pacto de venta extrajudicial en casos en que la deuda no este inicialmente determinada, salvo que se haya consentido expresamente y as¨ª se haya hecho constar en el Registro.
• Extender la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios, y a las mejoras realizadas por un tercer poseedor.
• Establecer que el deudor pague los honorarios del abogado del banco en caso de que se ejecute la hipoteca extrajudicialmente.

Otras cl¨¢usulas

Entre el resto de cl¨¢usulas que pueden considerarse abusivas, aparecen algunas como:

• Que el hipotecado acepte someterse a un juez o tribunal distinto del que corresponda.
• Pactos en los que el deudor se comprometa a compensar la deuda de la hipoteca con las deudas que la entidad tenga con ¨¦l.
• El pacto para extender la hipoteca a ampliaciones o nuevas construcciones en la finca.