Las inmobiliarias mexicanas se enfrentan a su tormenta perfecta

El recorte en los subsidios gubernamentales, la falta de cr¨¦dito y la ca¨ªda en la demanda han llevado a las principales inmobiliarias mexicanas a la peor crisis de su historia, seg¨²n un informe de la agencia de clasificaci¨®n Standard and Poor' s (S&P). El documento se une a las advertencias que, a lo largo del a?o, avisan de nubes negras sobre un sector, el de la vivienda, que hab¨ªa avanzado con velocidad en los ¨²ltimos a?os.

La desaceleraci¨®n causada por la crisis financiera mundial, el cambio del programa nacional de vivienda del Gobierno mexicano ¡ªen M¨¦xico, el 80% de las hipotecas cuentan con alg¨²n tipo de subsidio gubernamental¡ª y la profunda ca¨ªda del valor de las acciones han causado una tormenta perfecta para el sector, seg¨²n los informes de S&P, Fitch y el banco JP Morgan.

Las seis principales empresas inmobiliarias del pa¨ªs (Homex, Urbi, Geo, ARA, Sare y Ruba) enfrentan una deuda de 2.294 millones de d¨®lares, un monto que seg¨²n S&P ¡°obligar¨¢ no solo a reestructurar sus deudas, sino tambi¨¦n sus modelos de negocio¡±. Aun as¨ª, la cifra est¨¢ muy por debajo de las deudas en el sector en los pa¨ªses m¨¢s golpeados por la crisis, como Irlanda, Espa?a o EE UU. Sin embargo, el informe recuerda que la exposici¨®n del sistema financiero podr¨ªa ser mayor porque las empresas ¡°dan a conocer sus cr¨¦ditos, pero no las dem¨¢s obligaciones financieras¡±. El monto, seg¨²n sus c¨¢lculos, ser¨ªa un 50% mayor.

Los recortes presupuestarios a los subsidios (este a?o se gastar¨¢ un 20% menos que el anterior en este rubro), sumados a la baja de cr¨¦ditos derivada de la crisis financiera mundial, aceler¨® la ca¨ªda del sector y multiplic¨® la deuda de las empresas. El informe subraya que las tres principales inmobiliarias de M¨¦xico pasaron de deber 1,5 veces m¨¢s que sus activos en 2007 ¨Cantes del estallido de la crisis¨C a 4,7 en 2012. La ca¨ªda del sector se precipit¨® en 2009, cuando la demanda anual ¨Cque en el a?o anterior hab¨ªa sido de 400.000 casas¨C cay¨® a 200.000. Y por si fuera poco, en los ¨²ltimos cuatro a?os, m¨¢s de 100.000 viviendas han sido abandonadas. No hay quien se encargue de pagarlas y, por tanto, la morosidad aumenta.

El abandono de viviendas responde a la falta de planeaci¨®n. El boom inmobiliario en M¨¦xico comenz¨® en el Gobierno de Vicente Fox (presidente entre 2000 y 2006), que impuls¨® programas para la compra de vivienda, una pol¨ªtica que continu¨® en el mandato de Felipe Calder¨®n (2006-2012). El 80% de los pr¨¦stamos hipotecarios en M¨¦xico son subsidiados. En esos 12 a?os, el Gobierno promovi¨® la construcci¨®n de miles de viviendas en zonas cercanas a las ciudades, dando por sentado que la mancha metropolitana acabar¨ªa alcanz¨¢ndolas. Varias ciudades del pa¨ªs experimentaron lo que un estudio de BBVA difundido en enero de 2013 calific¨® como una ¡°sobreoferta¡±.

Desde 2000, se construyeron al menos dos millones de viviendas con un coste de entre 15.000 y 30.000 d¨®lares, seg¨²n recoge The Wall Street Journal. Muchas de estas casas fueron construidas bajo la premisa de que el d¨¦ficit de hogares en M¨¦xico obligar¨ªa a su ocupaci¨®n. No fue as¨ª. Los largos trayectos hacia los centros de empleo (algunos incluso de m¨¢s de dos horas de duraci¨®n y haciendo trasbordo en m¨²ltiples transportes), los malos servicios p¨²blicos y, en algunos casos, la mala calidad llevaron a muchos residentes a abandonar sus casas.

Ha cambiado adem¨¢s la demanda. Cada vez son menos los que prefieren casas nuevas (solo un 10% del mercado) y la mayor¨ªa de quienes piden cr¨¦ditos prefieren comprar inmuebles usados o financiaci¨®n para remodelar los que ya tienen.

En mayo, dos de las principales empresas (Geo y Urbi) se declararon en suspensi¨®n de pagos y las acciones de las tres principales inmobiliarias del pa¨ªs han ca¨ªdo un 60% desde inicios de este a?o. En enero, Su Casita ¨Cque lleg¨® a ser la segunda inmobiliaria del pa¨ªs con una cartera de m¨¢s de 100.000 clientes¨C se declar¨® en quiebra. La espa?ola Caja Madrid, m¨¢s tarde absorbida por Bankia en 2011, se hizo con el 40% de la compa?¨ªa en 2006 e intent¨® aumentar su participaci¨®n al 100% en 2008. La operaci¨®n fue detenida un a?o despu¨¦s, ya desatada la crisis.

S&P concluye que, debido a estos factores, es muy dif¨ªcil que el Gobierno mexicano cumpla la meta de construir 500.000 viviendas nuevas en 2013.

El informe de S&P reitera la preocupaci¨®n de otros analistas extranjeros de que el mercado inmobiliario en el pa¨ªs se est¨¦ ¡°sobrecalentando¡±. Fitch Ratings mantiene al sector con perspectivas negativas y JP Morgan dijo en marzo que no espera mejor¨ªas en 2013. ¡°Las condiciones del mercado han cambiado considerablemente en los ¨²ltimos dos a?os y a¨²n quedan muchos cambios por delante, no necesariamente buenos¡±, afirma el texto de JP Morgan. La consultora advierte tambi¨¦n del alto nivel de casas vac¨ªas que hab¨ªan sido financiadas por Infonavit (hist¨®ricamente el principal programa gubernamental de subsidios para las hipotecas a trabajadores formales).

El informe de BBVA difundido en enero de este a?o ya advert¨ªa de que la construcci¨®n avanzaba m¨¢s r¨¢pido que el PIB, pero tambi¨¦n matizaba que hab¨ªa bajado la aceleraci¨®n del sector. El nuevo plan de vivienda anunciado por Enrique Pe?a Nieto proyecta un ¡°desarrollo urbano sustentable e inteligente¡± que, en otras palabras, significa que no habr¨¢ m¨¢s impulsos para los muchos de proyectos inmobiliarios situados a 40 ¨® 50 kil¨®metros del centro de las ciudades. Muchos de los terrenos en los que las principales inmobiliarias proyectan construir nuevas casas pertenecen a estos complejos, seg¨²n recuerda el informe de Fitch difundido en marzo. El cambio de pol¨ªtica precipit¨® la ca¨ªda del sector, uno de los pocos que enciende las alarmas para los analistas extranjeros, que hasta ahora han aplaudido la agenda de reformas del presidente mexicano.