Los fondos extranjeros tienen cada vez m¨¢s apetito inmobiliario

?El proyecto Bull de la Sareb y la venta de un paquete de activos inmobiliarios de La Caixa ¡ªtambi¨¦n busca socio para su gestora inmobiliaria Servihabitat¡ª son las operaciones de mayor calado que los inversores tienen sobre la mesa. Y las que m¨¢s inter¨¦s est¨¢n suscitando en los internacionales.

Pese a la confidencialidad con la que el banco malo est¨¢ llevando la operaci¨®n ¡ªen manos de KPMG¡ª, fuentes del sector cifran en, al menos, 210 millones de euros el valor de la cartera, en su mayor¨ªa, activos residenciales terminados. ¡°Se quiere cerrar la operaci¨®n antes del verano, pero ya se ver¨¢. Santander ya intent¨® vender adjudicados a Morgan Stanley y no cuaj¨®¡±, se?ala Vanessa Gelado, directora de la gestora Drago Capital.

?La creaci¨®n de la Sareb hizo pensar que la reactivaci¨®n del mercado inmobiliario estaba cerca. Medio a?o despu¨¦s, el escenario sigue casi igual. ¡°En el primer trimestre del a?o, apenas han salido operaciones¡±, seg¨²n Gelado. ¡°Sin embargo¡±, a?ade, ¡°ahora hay mucho m¨¢s inter¨¦s por parte de fondos extranjeros que en 2012, pero a un precio muy determinado. El a?o pasado hab¨ªa mucha incertidumbre y solo a cierre de a?o se cerraron operaciones, pero en el conjunto del a?o la actividad se desplom¨®¡±.

Goldman Sachs estima que los fondos internacionales acumulan 12.700 millones de euros para invertir en Espa?a, de los que un 50% podr¨ªa ir a la distribuci¨®n y el inmobiliario. ?Qui¨¦nes son estos compradores? ¡°Hay dos categor¨ªas de fondos, oportunistas o buitres, que buscan retornos del 15-20% de su capital propio y miran casi cualquier cosa.

Tambi¨¦n revolotean los soberanos: algunos casi oportunistas y otros, como el noruego de pensiones, con un perfil m¨¢s institucional. De momento, hay m¨¢s capital del primero porque estamos en una situaci¨®n problem¨¢tica¡±[PROBLEM?TICA], explica Andr¨¦s Escarpenter, consejero delegado de Jones Lang Lasalle. Firmas como KKR confirman exploraciones sobre el terreno: ¡°Espa?a tiene un gran potencial de oportunidades de inversi¨®n, incluidas las inmobiliarias. Nuestra trayectoria inversora en el pa¨ªs, 800 millones en los ¨²ltimos dos a?os, indica que disponemos de capital a largo plazo para invertir¡±.

A medio plazo, Escarpenter est¨¢ convencido de que aseguradoras y fondos de pensiones tendr¨¢n m¨¢s apetito inmobiliario, ¡°aunque este inversor m¨¢s institucional, con car¨¢cter general, prefiere bloques de oficinas y naves industriales ¡ªpara su gesti¨®n¡ª que residencial¡±, apunta ?ngel Mart¨ªnez Aldama, director general de Inverco. Una observaci¨®n que refuerzan Tom¨¢s Guerrero y Javier Capape, autores de un estudio sobre fondos soberanos de ESADEgeo: ¡°Buscan activos core, ubicados en las mejores plazas, con una valoraci¨®n m¨ªnima de cien millones de euros, rentabilidades entre el 4% y el 6% y arrendatarios de baja rotaci¨®n¡±. Un ejemplo, la compra por el fondo Qatar Holding del hotel W de Barcelona por 200 millones. ¡°Dado los vol¨²menes que gestionan y la ausencia de obligaciones con terceros, no se mueven por precio. Buscan activos trofeo¡±, a?aden.

Para el resto, el precio s¨ª es un freno. La rentabilidad de la inversi¨®n inmobiliaria no es la que era ¡ªest¨¢ por debajo del 5%-6%¡ª y si el ajuste de precios se ha completado o no es una inc¨®gnita. Para Escarpenter, el residencial va a ser el terreno de juego de los oportunistas, ¡°los Fondos de Activos Bancarios (FAB) ser¨¢n la clave por su flexibilidad y su estructura fiscal ventajosa¡±.