La misi¨®n casi imposible de la Sareb

Vender un solo activo de 50.653 millones de euros no es f¨¢cil, pero vender 200.000 activos distintos que sumen esa cifra puede ser misi¨®n imposible. De ah¨ª que la Sareb ¡ªparticipada en un 55% por 27 accionistas (bancos, cajas, aseguradoras...) y en un 45% por el Fondo de Reestructuraci¨®n Ordenada Bancaria (FROB), propiedad del Estado¡ª disponga de 15 a?os para deshacerse de esa gigantesca cartera de activos inmobiliarios y financieros que le fueron transferidos por los ocho bancos y cajas intervenidos o ayudados por el Estado. Para llevar la misi¨®n a buen puerto, la sociedad de gesti¨®n ha puesto en marcha un conjunto de iniciativas diversas en los tres ¨¢mbitos en los que va a actuar ¡ªel mercado minorista, el mayorista y las operaciones singulares¡ª y que pasan por la asociaci¨®n con todo tipo de entidades, desde bancos hasta firmas financieras o inmobiliarias internacionales. La idea, explica Walter de Luna, director general de la Sareb, ¡°es utilizar todas las posibilidades en cada uno de estos canales¡±.

En el ¨¢rea minorista, la venta de los cerca de 76.400 pisos propiedad de la Sareb ha sido atribuida en parte a los bancos. Las primeras ventas, iniciadas en marzo, han ido cogiendo velocidad seg¨²n la sociedad ha ido firmando acuerdos de colaboraci¨®n con las entidades espa?olas, desde el Santander a la Caixa, que han abierto l¨ªneas de hipotecas bonificadas a sus clientes sobre esos pisos. Estas ofrecen ¡ªen general y para primera vivienda¡ª una financiaci¨®n del 80% por un m¨¢ximo de 30 a?os con tipos que oscilan entre el Eur¨ªbor + 2,25 y el Eur¨ªbor + 3,5. Para la segunda vivienda, el valor cubierto es menor, normalmente del 60%, y los tipos, algo m¨¢s altos. La intenci¨®n de la Sareb es, sin embargo, utilizar todos los canales para ofrecer su cartera. ¡°En el minorista¡±, apunta De Luna, ¡°estamos empezando a trabajar tambi¨¦n con agentes, consultoras e inmobiliarias especializadas, sobre todo con vistas a la venta de propiedades en la costa, y en mercados como el brit¨¢nico o el alem¨¢n¡±.

Hasta julio ha vendido unos 1.800 inmuebles por 137 millones de euros

La Sareb ha decidido tambi¨¦n vender directamente paquetes de activos al por mayor a operadores financieros o inmobiliarios. Su primera operaci¨®n fue un FAB (fondo de activos bancarios), el Bull, para el que eligi¨® como socio a HIG Capital. Los FAB, creados ex profeso para la sociedad de gesti¨®n, son unos fondos participados por la Sareb y un inversor institucional, flexibles, l¨ªquidos y muy atractivos fiscalmente, ya que tributan en el impuesto de sociedades al 1% y est¨¢n exentos del impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR). Interesantes para el inversor y para la Sareb, que en lugar de cobrarse una suma fija podr¨¢ beneficiarse de revalorizaciones futuras.

En el caso del Bull, adjudicado a HIG, se empaquetaron 940 viviendas por 100 millones de euros. Ahora, la sociedad de gesti¨®n prepara otras operaciones al por mayor que, seg¨²n subraya el director general, ¡°podr¨¢n ser con un FAB, o mediante cualquier otra estructura, incluida la venta directa¡±. En este tipo de carteras se trata de estructurar paquetes homog¨¦neos y especializados, en funci¨®n del inter¨¦s de las firmas inversoras. ¡°Las viviendas de la cartera Bull¡±, explica De Luna, ¡°son promociones reci¨¦n terminadas, sin habitar y sobre todo en la costa¡±. Otras carteras podr¨ªan agrupar vivienda en las capitales, hoteles, centros comerciales o suelo finalista. De hecho, para que estos paquetes tengan receptividad, la Sareb se mantiene en contacto con estos operadores. ¡°Existe una multiplicidad de inversores por especializaci¨®n, tipolog¨ªa de producto, horizonte de inversi¨®n¡±, aclara Luna. La sociedad ha empezado a colocar tambi¨¦n paquetes de pr¨¦stamos que ha recibido de los bancos intervenidos y ha vendido ya dos: uno de Metrovacesa y otro de Colonial, este por un valor nominal de 245 millones de euros, adjudicado a Burlington Loan Management.

Hay optimismo debido a que las ventas del sector crecen mes a mes

La tercera pata del modelo son los activos singulares, hoteles, centros comerciales¡­ Pese a que a¨²n no se ha cerrado ninguna operaci¨®n, De Luna espera que antes de fin de a?o haya alg¨²n anuncio. ¡°Tenemos varias operaciones en marcha¡±, dice. Eso s¨ª, la venta de los activos de la sociedad gestora ha atra¨ªdo bastante inter¨¦s de los bancos y de los grandes operadores financieros e inmobiliarios internacionales, algunos de los cuales han abierto incluso oficina en Espa?a. Hay desde gestoras de Hedge Funds como Davidson Kempner hasta firmas de inversi¨®n como HIG Capital o Blackstone, sociedades de capital riesgo como Lone Star, firmas de inversi¨®n inmobiliaria como Colony Capital o GreenOak, o especialistas en activos con problemas como Cerberus.

?Lograr¨¢ la Sareb deshacerse de todos los activos a buen precio, tras comprometerse a retribuir a sus accionistas con un 13% o 14%? Por lo que respecta al mercado minorista, ha vendido hasta julio unos 1.800 inmuebles, lo que le ha reportado unos 137 millones de euros, unos 76.111 euros por unidad. Esta es, sin embargo, una peque?a parte de los 42.500 pisos que se ha comprometido a colocar en los primeros cinco a?os, lo que supone que en su primer a?o de actividad tendr¨ªa que deshacerse de unos 8.500. Parece que eso va a ser imposible debido a que, seg¨²n el director general, ¡°hemos recibido el ¨²ltimo tramo de activos a finales de febrero, por lo que las ventas solo empezaron en marzo¡±. Aun as¨ª, hay optimismo en la sociedad de gesti¨®n debido a que las ventas han ido creciendo mes a mes. En mayo superaron todo lo vendido en meses anteriores, y en junio doblaron las de mayo.

Puede que el problema principal no est¨¦ en los pisos, sino en otros activos como las carteras de pr¨¦stamos, el suelo o las viviendas sin terminar. Aun as¨ª, en la Sareb no se muestran preocupados. Por ejemplo, en el caso de las promociones sin terminar, De Luna asegura que ¡°es viable y se terminar¨¢ en un 90%¡±. Lo mismo dice con respecto a los 14.900 suelos que la Sareb tiene en cartera. ¡°Tenemos una parte muy importante de suelo finalista¡±, sostiene De Luna, ¡°que se puede vender ya¡±. El suelo que no se puede vender ¡°es una parte muy peque?a de ese 7% que en s¨ª representa el total de suelo en nuestra cartera¡±.