Cambio de rumbo a la vista en el mercado de la vivienda

Servicios de estudios, consultores, analistas, pero tambi¨¦n panaderos o taxistas¡­ nadie ignora la tasa de paro del 26%, que no se genera empleo, que los salarios bajan, los precios suben y la banca no presta... pero, a pesar de este panorama, cuando se pregunta a quienes est¨¢n en la arena del d¨ªa a d¨ªa, vendiendo y comprando vivienda, detectan buenos indicios y que est¨¢ volviendo una cierta actividad al depauperado mercado.

Tanto que, para algunos, el frenazo en las ventas estivales no es sino la ¨²ltima tormenta que precede a la salida del sol. Aunque es pronto para que lo refleje la realidad estad¨ªstica. Los ¨²ltimos datos del Ministerio de Fomento corresponden al segundo trimestre: las compraventas han ca¨ªdo un 4% respecto al mismo trimestre de 2012, si bien sub¨ªan un t¨ªmido 2% interanual, con datos del notariado, que en junio detect¨® una ca¨ªda interanual de casi el 27%.

Hay coincidencia en que el ¨²ltimo trimestre de 2012 fue excepcional en cuanto a las transacciones por los cambios fiscales y, en consecuencia, el primero de 2013, nefasto. Mejor¨® en el segundo trimestre y en cuanto? al tercero, siempre cojea por la presencia de agosto. Para algunos ha supuesto un frenazo y, a¨²n as¨ª, sus expectativas son buenas para el cierre del a?o.

El comprador ya no retrasa la compra a la espera de mayores rebajas aunque los precios fueran bajos

Y hablan de normalizaci¨®n en el sector; normalizaci¨®n que excluye volver a las andadas. La brisa que adivinan impulsar¨ªa, al menos temporalmente, un velero pero nunca el supercargero con las bodegas llenas de hormig¨®n de anta?o.

Los vendedores de pisos detectan inter¨¦s y la vuelta de los peque?os y medianos inversores.

Un dato. En Canarias las compraventas han aumentado un 24%, seg¨²n la comercializadora Foro. Su consejero delegado, Carlos Smerdou, lleva desde 1981 analizando el mercado inmobiliario. Y el valor de esa cifra es que ¡°el canario es el primer mercado que cae y el primero que empieza a recuperar", aclara Smerdou.

Foro cerr¨® el pasado ejercicio con 1.800 viviendas vendidas y este a?o solo prev¨¦ igualar cifras, gracias a que en el cuarto trimestre, al ser productos de banca llegan a cerrar hasta el 40% de las de todo el a?o para cumplir objetivos. Pero su opini¨®n es que el mercado "tiende a la normalizaci¨®n".

Otro operador, con d¨¦cadas comercializando vivienda y que prefiere no dar su nombre, anota frenazo durante el verano, "en julio y agosto siempre baja pero este a?o se ha acusado m¨¢s"; a pesar de lo cual, tambi¨¦n est¨¢ convencido de que ¡°estamos en la tormenta que precede a la salida del sol¡±.

El ¨²ltimo trimestre se llega a cerrar el 40% de todas ventas porque la banca tiene que cumplir objetivos

Hay cambios, algunos esperables, como que el grupo de compradores que forman primeros hogares, de 25 a 35 a?os, baja mucho respecto 2010 a 2012 pero, en compensaci¨®n, ganan terreno los de mayor edad y, lo que es m¨¢s importante, los que no esperan mayores rebajas de precios.

En algunos sitios el precio ya se ha estabilizado. Es el caso de Marbella, seg¨²n Leonardo Cromstedt, de Remax, y lo mismo sucede con barrios como Recoletos en Madrid, en opini¨®n de Mar¨ªa Jos¨¦ Corrales, gerente de Vivienda 2.

En la empresa detectan inter¨¦s en el mercado y cierran ventas. Su producto no lo tiene la banca, explica Corrales, que apuesta porque estamos en el valle de la crisis. Y en los mejores barrios de su zona, detecta ya desde 2012 que se suavizaban los ajustes de precio. Y considera que los distritos de Salamanca y Arg¨¹elles son el n¨²cleo desde el que se ir¨¢ extendiendo al resto del mercado esa tendencia a la estabilizaci¨®n de precios.

Se basan en su experiencia en esta y otras crisis, aunque, es posible que como apunta desde Canarias Rafael Tarajano, presidente de Acegi, ¡°esta crisis at¨ªpica no est¨¢ escrita por lo que es dif¨ªcil predecir nada¡±. Su mercado, el canario, no va bien a su juicio pero recuerda que ¡°en 2009 el inmobiliario espa?ol era algo que hab¨ªa que abandonar y ahora, Forbes y otros lo presentan como oportunidad¡±.

De tener raz¨®n Corrales y si ya estamos en el valle, ser¨ªa oportuna la apreciaci¨®n de Ricardo Sousa, administrador de Century 21 Espa?a y Portugal: ¡°las buenas inversiones se hacen en la zona segura de inversi¨®n, nunca en los picos de mercado o al final del ciclo¡±. En sus agencias, el 50% de lo vendido ha sido a tocateja "demostraci¨®n de que los peque?os y medianos inversores comienzan a ganar confianza en el mercado inmobiliario", sostiene.

La normalizaci¨®n del mercado que aventuran podr¨ªa ser transitoria y propiciada por la menor rentabilidad de mercados alternativos

Otro buen s¨ªntoma es que, puntualmente, se inician nuevas obras all¨ª donde se agota la oferta de nueva o la banca busca rentabilizar suelo. Suceder¨¢ en Marbella, seg¨²n Cromstedt, y est¨¢ ocurriendo en Madrid, seg¨²n Smerdou. Roan en Valdebebas (Madrid) tiene cuenta cuatro gr¨²as y otras tantas promociones.

Y el comprador a tocateja que gana terreno lo hace con una motivaci¨®n m¨¢s alentadora que antes. En junio, seg¨²n los ¨²ltimos datos que da el notariado, solo el 31,4% compraba casa con alg¨²n tipo de financiaci¨®n. "Se debe en buena medida al grupo de 50 y 60 a?os que optan por sacar el dinero del banco y meterlo en uno o varios pisos. En mayo del a?o pasado era por el miedo a un corralito y ahora porque encuentran precios interesantes y compran, sobre todo en la costa pero tambi¨¦n en capitales para obtener rentabilidad v¨ªa alquiler¡±, explica Smerdou. Hay alemanes mejorando su vivienda y ahorradores invirtiendo en su propio barrio. A favor de la remontada, el dato de que hay pisos bien ubicados con rentabilidades en torno al 7% si se destinan en alquiler, como sucede con productos de unos 100.000 euros en buenos emplazamientos.

Pero no solo ha vuelto el ahorrador o inversor a peque?a escala. La mejor noticia, coinciden todos, ha sido el desembarco de los fondos internacionales. La compra a Sareb de la cartera Bull (Toro) ha lanzado un mensaje al resto del mundo: ¡°Espa?a est¨¢ haciendo bien la tarea y vuelve a ser interesante como mercado¡±, seg¨²n los expertos.

Y no es la ¨²nica venta sellada con fondos internacionales. Tambi¨¦n, las carteras de empresas p¨²blicas madrile?as, la EMVS y el IVIMA, y en camino, la venta del lote que ofrece Sareb,Teide, que dicen es m¨¢s atractivo y con menor proporci¨®n de activos en costa que Bull.

El jarro de agua fr¨ªa lo aportan otras voces que atribuyen tal repunte a que ¡°ahora le toca a Espa?a porque los mercados tradicionalmente buenos de Europa, como Alemania o Londres, ofrecen rentabilidades baj¨ªsimas o est¨¢n en situaci¨®n precaria como Par¨ªs y toda Francia o se ha acabado su tir¨®n, como en el caso de Irlanda. Se producir¨¢ en el mercado inmobiliario espa?ol entre 18 y 24 meses de actividad, un mini-boom pero por cuestiones puramente financieras, y a pesar de la econom¨ªa. Y, como sucedi¨® en Irlanda, el Financial Times publicar¨¢ un art¨ªculo invitando a reflexionar sobre si la escalada de precios y transacciones en Espa?a obedece o no a una econom¨ªa subyacente robusta¡­ y ser¨¢ que no. En 1.500 palabras el articulista demostrar¨¢ que no y comenzar¨¢ otro per¨ªodo de sequ¨ªa. Porque, adem¨¢s, tendr¨¢ raz¨®n: a la econom¨ªa espa?ola le quedan a?os hasta corregir los excesos del pasado¡±. Anotado queda.

Sea como sea, lo que los fondos han conseguido es el esperado descenso de precios. ?lvaro Marcos, director comercial de Roan, explica que ¡°con estos valores adem¨¢s de estos fondos, tambi¨¦n se generan family offices espa?oles que en lugar de llevarse el dinero fuera compran inmuebles rentables. Y, adem¨¢s, veremos nuevas maneras de rentabilizar el inmobiliario; muchas, enfocadas al turismo: promociones que se reconvierten en apartamentos tur¨ªsticos que explotar¨¢n los tour operadores, o para la tercera edad. Un fondo que los adquiera y explote durante cinco a?os podr¨ªa obtener rentabilidad¡±.

Y la presidenta de Roan, Lourdes Fuentes no lo duda: ¡°Este pa¨ªs repuntar¨¢ otra vez por el ladrillo cuando los bancos empiecen a dar hipotecas sobre solares en los que se edifique con calidad y valor a?adido. Y va a repuntar¡±.

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