La hora de comprar casas a tocateja

Las hipotecas a 50 a?os y la financiaci¨®n para la casa, la reforma y los muebles son cosas de otros tiempos. De cuando comprar una vivienda era sin¨®nimo de hipotecarse de por vida. Ya no es as¨ª: hoy siete de cada diez compraventas se pagan a tocateja. El cr¨¦dito es caro y escaso, por lo que las transacciones ¡ªtodav¨ªa bajo m¨ªnimos¡ª se realizan tirando de ahorros o mediante donaciones de familiares. La otra explicaci¨®n es el aumento de compradores extranjeros, que seg¨²n la estad¨ªstica del Ministerio de Fomento suponen ya el 17% del total. Estos est¨¢n adquiriendo viviendas con fondos propios o usando financiaci¨®n bancaria de sus pa¨ªses de origen.

Nigel Salmon es el director general de Girasol Holmes, una agencia de intermediaci¨®n inmobiliaria ubicada en Gales. Se dedica a vender casas de Florida, Espa?a y Portugal a trav¨¦s de un equipo repartido en varios pa¨ªses. Sus clientes, cuenta, son sobre todo jubilados y gente que durante los ¨²ltimos a?os ha estado esperando que los precios bajaran para comprarse un apartamento cerca del mar. ¡°En los dos ¨²ltimos a?os est¨¢ siendo mucho m¨¢s f¨¢cil vender¡±, sostiene. En cartera tiene viviendas en la Comunidad Valenciana, Murcia y Andaluc¨ªa por precios de hasta 50.000 euros. Los compradores son sobre todo brit¨¢nicos, holandeses, belgas, franceses y rusos. La mayor¨ªa compra sin hipoteca. ¡°Como durante la recesi¨®n no han podido adquirir una casa han tenido tiempo de ir ahorrando¡±, se?ala.

Antes de que estallara la burbuja, las compras sin hipoteca supon¨ªan el 37,3% del total, seg¨²n el Consejo General del Notariado. Esa proporci¨®n hoy se ha duplicado y el pasado mes de junio las adquisiciones al contado supon¨ªan casi el 68,6% de las operaciones. Un estudio de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) elaborado a partir de datos de la red inmobiliaria Tecnocasa apuntaba que durante el primer trimestre de 2013 el 60,2% de las operaciones no requirieron de financiaci¨®n.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, profesor de la Pompeu Fabra, est¨¢ elaborando un trabajo en el que explica la raz¨®n de esta tendencia. La primera es ¡°la fuerte reducci¨®n de los precios de las propiedades¡±, que ¡°permite a los compradores con algunos ahorros pagar sin necesidad de obtener una hipoteca¡±. En efecto, en el primer trimestre del a?o el recorte en los precios se aceler¨®, de manera que las zonas de costa, donde se amontonan segundas residencias, han experimentado descensos en t¨¦rminos reales de m¨¢s del 50%.

La estad¨ªstica de los notarios se?ala que esas zonas del litoral han sido las receptoras del capital extranjero (ver gr¨¢fico). Los for¨¢neos representan ya el 36,3% de los compradores en la provincia de Girona, el 39,9% en la de M¨¢laga y el 40,5% en Tenerife. ¡°Aunque en los primeros meses de 2013 las transacciones han vuelto a caer, hay provincias como Alicante, Murcia, Tarragona o Almer¨ªa donde las compraventas crecieron¡±, asegura Miguel Montes, director general del Grupo Banco Sabadell. Montes explica que las ventas de su entidad a extranjeros ¡ªm¨¢s de 25.000 unidades¡ª alcanzaron un ¡°pico hist¨®rico¡± en 2012, por encima incluso de 2007.

En Alicante, los compradores extranjeros ya son mayor¨ªa: el 54,2% de todas las compras. Durante 2012 solo cerr¨® dos compras a espa?oles. ¡°El 99,9% son extranjeros. Much¨ªsimos belgas, pero tambi¨¦n franceses, suizos, escandinavos y rusos¡±, afirma Brigitte Casta?o, agente inmobiliaria de ReMax en Alicante. A ellos se han unido ahora los argelinos, dadas las buenas conexiones entre Alicante y Or¨¢n en barco y avi¨®n. ¡°Son ciudadanos de clase media-alta que se dedican a profesiones liberales¡±, explica Casta?o, quien coincide en que casi todos sus clientes ¡°pagan al contado¡±.

No solo son compradores finales. El estudio de la UPF, explica Garc¨ªa Montalvo, detect¨® mucho ¡°peque?o inversor nacional que compraba viviendas en zonas no c¨¦ntricas por entre 70.000 y 80.000 euros¡±. Miguel Montes, del Sabadell, certifica el retorno del ¡°inversor particular¡±. ¡°Este comprador est¨¢ diversificando sus ahorros al invertir en vivienda, lo que conlleva un buen n¨²mero de transacciones al contado¡±, explica el directivo del banco.

Pero las compras al contado no solo reflejan la llegada de extranjeros. Hay otra cara menos agradable. ¡°Los bancos han ajustado sus par¨¢metros de riesgo y han decidido reducir su exposici¨®n al sector de la vivienda. Por tanto, es m¨¢s dif¨ªcil obtener una hipoteca¡±, dice Garc¨ªa Montalvo en el documento que est¨¢ preparando. El profesor advierte, adem¨¢s, que el diferencial respecto al eur¨ªbor se ha multiplicado.

Ignacio Navas, coordinador del Observatorio de la Vivienda del Consejo Superior del Notariado, cree que los datos ¡°no son una buena noticia¡±. ¡°Hay muchas donaciones, pero por desgracia no todo el mundo tiene a su alcance esa ONG en la que se ha convertido la familia¡±, lamenta Navas.