La nueva Ley de Propiedad Horizontal (Ley 8/2013)

Esta ley, como cualquier norma legal, tiene defectos y virtudes, pues no siempre coincide el punto de vista de los legisladores y del Gobierno de turno con lo que consideran necesario los profesionales o la misma sociedad. Cualquier jurista podr¨ªa hacer una buena relaci¨®n de leyes y disposiciones legales dictadas en todo tiempo ¨Csin excepci¨®n del color pol¨ªtico de unos y otros-- que no cumplen el? principio de que, seg¨²n Ortega, el Derecho nace de la sociedad y no al rev¨¦s.

Pues bien, la nueva Ley de Propiedad Horizontal no es una excepci¨®n, tiene cosas buenas y otras no tanto; estas ¨²ltimas, creo, fruto de un desconocimiento por la Administraci¨®n del funcionamiento real de las comunidades de propietarios, en las que muchas veces los intereses de unos y otros son contrapuestos y a las que realmente marcan las diferentes formas de pensar y actuar de las personas.

Respetando a quienes piensen de otra manera, voy a enumerar las m¨¢s importantes ventajas e inconvenientes de la nueva Ley de Propiedad Horizontal, que afecta a millones de personas.

VENTAJAS.

Primera: Sobre todo una, la elevaci¨®n de la ¡°afecci¨®n real¡± (plazo para que el nuevo propietario responda de los pagos pendientes) contemplada en el art. 9.1.e) de la Ley, pues antes era solo del a?o actual y del anterior y ahora se ha pasado al a?o actual y los tres anteriores. Esto supone una mayor seguridad jur¨ªdica para las Comunidades, que est¨¢n necesitadas de ayuda econ¨®mica, pues la crisis ha supuesto que muchos pisos hayan sufrido ejecuci¨®n hipotecaria y pasado un tiempo se produce la adjudicaci¨®n en el correspondiente Juzgado, en la mayor parte de los casos a la misma entidad financiera que ha promovido la acci¨®n judicial. Pues bien, ahora ser¨¢ dif¨ªcil que se escapen de pagar la deuda del anterior propietario, pues el plazo es suficientemente amplio para que se lleven a cabo todos los tr¨¢mites procesales. Se llama la atenci¨®n en el sentido de que, conforme a la jurisprudencia mayoritaria, el d¨ªa a tener en cuenta es cuando se produce el ¡°auto de adjudicaci¨®n", sin perjuicio de que la casa se entregue despu¨¦s.

Esta seguridad de la ¡°afecci¨®n real¡± cuenta igualmente para cualquier tipo de compra-venta, contando desde el d¨ªa de la escritura p¨²blica o entrega de la vivienda, conforme el art. 1462 del C¨®digo civil.

Segunda: Desaparici¨®n casi completa de la unanimidad, salvo casos excepcionales, por lo que la vida de la comunidad se puede hacer un poco m¨¢s ¨¢gil y no depender para cambios de estructura, segregaciones y divisiones o agrupaciones de pisos o locales cierre terrazas, etc¨¦tera de que todos, aunque el tema no les afecte para nada, lo aprueben por unanimidad, algo muy dif¨ªcil de conseguir por el propio car¨¢cter nacional.

Tercera: Merece tambi¨¦n destacar el derecho de los discapacitados (la Ley confirma que tienen esta condici¨®n los mayores de setenta a?os), que pueden exigir las reformas necesarias de acceso siempre que el importe no suponga m¨¢s de 12 mensualidades ordinarias y as¨ª lo reconoce el art. 10.1 b). En todo caso, estas limitaciones de presupuesto no cuentan, si consigue que el acuerdo se adopte por los 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del art. 17.2 de la misma LPH, que recoge expresamente el tema de instalaci¨®n de ascensor.

INCONVENIENTES.

Primera: Sobre todo la ¡°inmersi¨®n¡± administrativa, consecuencia de que por primera vez la Ley de Propiedad Horizontal se ha modificado dentro de la Ley de Rehabilitaci¨®n, Regeneraci¨®n y Renovaci¨®n Urbana, que reforma igualmente la Ley del Suelo y, conforme a los arts. 17.4 y 17.6 de esta ¨²ltima, cualquier finca, grande o peque?a, tiene que cumplir con las normas de car¨¢cter administrativo.

Es decir, que para cualquier actuaci¨®n de obras o cambios en la finca, se necesita del permiso de la Administraci¨®n y as¨ª lo hace constar el art. 10.1 d) y e), cuando el inmueble entre en un "¨¢mbito de actuaci¨®n de rehabilitaci¨®n de regeneraci¨®n y renovaci¨®n urbanas" y de forma especial y exigente el art. 10.3 de la repetida Ley de Propiedad Horizontal, que lo determina de forma obligatoria en todo caso, cuando se crea o se modifica el complejo inmobiliario, lo que puede ser considerado como normal. Lo peor viene despu¨¦s, en el mismo precepto, en relaci¨®n con la actividad normal de la comunidad, en cualquier tipo de obra que afecte a la finca, de forma interna o externa, aunque sea en grado m¨ªnimo, ya sea obras o instalaciones a favor de discapacitados, segregaciones, cierre o cambios de ventanas, etc¨¦tera, a pesar de que el acuerdo se adopte por 3/5 de los propietarios y cuotas. Es decir, puede ocurrir que haya un gran consenso entre los titulares y que luego la Administraci¨®n niegue su autorizaci¨®n.

Y eso supone, entre otras cosas, presentaci¨®n de proyecto con los gastos correspondientes, inspecciones, tiempo, etc¨¦tera. Se dir¨¢ que ahora muchas de estas cosas ya estaban necesitadas del permiso administrativo, pero no de una manera tan exigente, que puede dejar sin capacidad de decisi¨®n en muchos aspectos a las comunidades de propietarios.

Segunda: La declaraci¨®n del art. 10.1 en el sentido de que no har¨¢ falta junta de propietarios para obras necesarias para "el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservaci¨®n del inmueble y sus servicios comunes, incluyendo los requisitos b¨¢sicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as¨ª como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposici¨®n de la Administraci¨®n del deber legal de conservaci¨®n".

Pues bien, es una declaraci¨®n realmente incomprensible, pues -aunque hace luego en el art. 10..2 referencia de que la junta determinar¨¢ el reparto de gastos que son obligatorios-, la cuesti¨®n es ?qui¨¦n decide que la Finca tiene necesidad de arreglos y mejor conservaci¨®n? No se faculta al presidente o administrador para tomar la decisi¨®n y, desde luego, hay que negarse a aceptar que lo pueda determinar cualquier propietario por su propia cuenta, aunque su criterio sea diferente a la mayor¨ªa, de tal manera que cuando esto pase (bastante habitual), ese titular no tiene otra soluci¨®n que acudir a la v¨ªa judicial acreditando pericialmente su postura para que el juez obligue a la comunidad. Es decir, algo tan ¡°sencillo¡± como un juicio declarativo ordinario (art. 249.1.6? de la Ley Enjuiciamiento Civil), con tasas, abogado y procurador. ?Un completo absurdo!

Pero, adem¨¢s, sigue vigente y sin reforma el art. 14 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde expresamente se recoge, como competencia exclusiva de la junta de propietarios, "aprobar los Presupuestos y la ejecuci¨®n de todas las obras de reparaci¨®n de la finca, ordinarias y extraordinarias..."

En definitiva, se trata de un completo desconocimiento del funcionamiento de las comunidades de propietarios y que nos lleva a aconsejar que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y que, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre junta general para aprobar la obra, con el presupuesto m¨¢s adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso si que lo admite el art. 10.2. En el caso de negativa de la comunidad a hacer la obra correspondiente, el disidente sigue teniendo la acci¨®n de impugnaci¨®n del art. 18 de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal.

En definitiva, ventajas e inconvenientes, como en casi todas las disposiciones legales, pero que aqu¨ª afectan a millones de personas en lo que es posiblemente su m¨¢s encarecido bien, como es la vivienda propia. Por eso es m¨¢s triste que se haya perdido la ocasi¨®n de dejar en paz a las comunidades, esperando, cuando menos, que la Administraci¨®n (que ha conseguido tener voz y mando por encima de los acuerdos de la Junta) act¨²e de forma moderada y sin exigencias desmesuradas.

Daniel Loscertales Fuertes es abogado y presidente de la Editorial Jur¨ªdica SEPIN.