El apetito inversor se dispara. La "tarta" en venta ronda los 5.000 millones

"El ¨²ltimo trimestre del a?o suele ser el de m¨¢s actividad", reconoce Juan F. Vizca¨ªno, consejero delegado y socio fundador de Hipoges Iberia, una plataforma especializada en la gesti¨®n de cr¨¦dito fallidos y activos adjudicados. Una sensaci¨®n que corrobora Chris Zlatarev, responsable de las inversiones inmobiliarias y de la compra de carteras de pr¨¦stamos de HIG Bayside Capital: "Hay muchas operaciones en el mercado".

La maquinaria de Sareb ya est¨¢ engrasada y tiene abiertas sobre la mesa siete carteras en venta (ver abajo) que espera cerrar antes de que termine el a?o. Y varias fuentes consultadas no descartan que el banco malo saque al mercado alguna m¨¢s de adjudicados en las pr¨®ximas tres semanas. De hecho, el banco malo conf¨ªa en cumplir el volumen de negocio fijado para este a?o, en torno a los 1.500 millones de euros. Y aunque no est¨¢ haciendo p¨²blicas las rentabilidades conseguidas con las operaciones cerradas hasta la fecha, asegura tener plusval¨ªas.

"El volumen de activos en venta, entre Sareb y el resto de entidades financieras, puede rondar tranquilamente los 5.000 millones de euros", a?ade Vizca¨ªno, cuya gestora ha estado muy activa durante los ¨²ltimos meses -900 inmuebles de adjudicados en la operaci¨®n Camelia del BBVA y dos carteras de pymes- y que aglutina activos por valor de 2.632 millones de euros.

Los bancos tambi¨¦n se han puesto manos a la obra tanto para desprenderse de sus filiales y plataformas de gesti¨®n inmobiliarias como de sus carteras de cr¨¦dito a consumo y pymes. Aqu¨ª, sin duda, la operaci¨®n m¨¢s golosa actualmente es la posible venta de Altamira, la filial inmobiliaria del Banco Santander. HIG podr¨ªa cerrar una transacci¨®n de compra de activos de retail (al por menor) en los dos pr¨®ximos meses.

Seg¨²n una reciente Encuesta Inmobiliaria Europea de Knight Frank a m¨¢s de 200 inversores, los datos relativos a Espa?a -con un 11,6% de los votos respecto al escaso 2,3% registrado en el ¨²ltimo ejercicio- muestran que este mercado vuelve a ser un objetivo principal y sit¨²an al pa¨ªs como tercer mercado objetivo, por detr¨¢s de Reino Unido y Alemania.

Cuesti¨®n de precio

Aunque algunos inversores admiten que "los activos bancarios no son los mejores del mercado, los hay que incluso no se pueden vender a corto plazo", la mayor¨ªa reconoce que hay oportunidades muy interesantes. "No hay activos buenos ni malos, todo es cuesti¨®n de encontrar el precio adecuado. Pero, en general, la Sareb est¨¢ haciendo un trabajo de due dillgence (evaluaci¨®n de activos) muy detallado", a?ade otro inversor. "Por fin los bancos se est¨¢n dando cuenta de con la mayor¨ªa de la cartera valorada a cero es m¨¢s f¨¢cil vender determinados activos, aunque algunos se siguen resistiendo a los descuentos", se?ala Paz Ambrosy, managing partner de Global Institutional Investors.

Y he aqu¨ª el quid de la cuesti¨®n. La filosof¨ªa imperante de los fondos inversores es comprar con un descuento suficiente como para que, con una gesti¨®n ad hoc de esa cartera, se consigan retornos atractivos. "A m¨¢s riesgo, m¨¢s retorno", se?alan desde una gestora. La rentabilidad de los proyectos ronda el 10%, aunque con apalancamiento puede llegar al 20%. Seg¨²n las fuentes consultadas, los baremos de precios medios a los que se est¨¢n realizando las operaciones son:

- los pr¨¦stamos hipotecarios morosos se compran por el 20-30% de su valor nominal;

- los pr¨¦stamos al consumo fallidos se pagan entre el 1% y el 5% de su valor nominal (a mayor antig¨¹edad, menor valor) y

- con los activos inmobiliarios, la pelea es saber cu¨¢l es el precio de referencia. Se est¨¢ pagando entre el 25% y el 35% de la tasaci¨®n del banco.?

"El principal mensaje del inter¨¦s inversor es que estamos cerca de tocar suelo, si no, no estar¨ªan aqu¨ª", resumen desde Hipoges.